고가 중대형 아파트 급매물 소화되며 일시 반등, 입주물량 많은 강북권은 약세
전세시장도 서울이 주간 0.1%, 신도시가 0.13% 변동률을 기록하며 전 주 보다 소폭 커졌고 수도권은 0.03%를 보였다. 전국은 0.07% 변동률을 나타냈다.
평균적인 주간 변동률을 보자면, 권역별로 이렇다 할 두드러진 변동이 나타나지 않고 있지만 세부 지역별로는 수요 움직임과 거래, 가격 상승-하락이 차별화되고 있다. 회복세 선두에 있는 강남권을 비롯 준강남권, 그리고 학군배정 이전 이주수요와 전세수요 더블 호재로 상승세를 타고 있는 양천구, 초고층 주상복합 입주와 재건축 이슈로 거래량이 소폭 늘어난 영등포구 등이 매매-전세 모두 상대적으로 강세를 보이고 있는 반면 신규 입주가 많은 성북구 등 강북권 단지들은 상대적인 약세를 드러냈다. 수요자들이 신중하게 매수 타이밍을 고르고 투자 상품을 저울질하면서 지역별로 투자성 여부가 명확히 갈리고 있는 것으로 보인다.
상품별로도 일반아파트에 비해 재건축 아파트 회복세가 두드러지고 주상복합 아파트도 여의도의 대표적인 단지들과 도곡동 타워팰리스 등의 40-60평형대가 오름세를 보였다.
수익성 규모가 차별화되면서 최근 양극화가 두드러지고 있는 평형대별로도 중대형은 안정세 속에서도 매물이 많지 않고 강보합이나 오름세를 보이는 반면 약세 지역의 경우에는 소형이 먼저 하락세를 보이고 있다.
또한 다소간 차이는 있지만 10월말까지 급매물이 소화되고 난 후에는 최근 가격 반등을 우려한 수요자들을 중심으로 거래가 조금씩 이뤄지기 시작했다. 학군 배정 등이 다가오면서 전세 물량이 부족한 지역은 특히 전세와 함께 매매가격도 상승세를 보이고 있고 거래도 성사되고 있다. 방학수요 움직임도 고려해야 할 때다.
[매매]
서울은 강동구(0.41%), 양천구(0.32%), 강남구(0.22%), 송파구(0.18%), 영등포구(0.15%), 서초구(0.11%) 등이 오름세를 보였고 나머지 지역도 0.05%대 안팎의 주간 변동률을 유지했다. 하락세를 보인 지역은 금천구(-0.08%), 성북구(-0.14%) 등으로 전 주에 총 8개 구가 한 주간 약세를 보인 것과 비교하면 변동률 값 자체는 미미하지만 약세 지역이 크게 줄었다. 그러나 성북구 등은 3주 연속 하락세를 이어가는 등 상대적으로 약세가 두드러지고 있는데 외곽권에다 새아파트 공급도 많았던 까닭이다. 성북구는 올 한 해 총 7,300여 세대가 신규 입주했고 4분기에만도 1,200여 세대가 신규 입주하는 등 새아파트 공급이 많았다. 금천구 등도 지난 해까지 누적된 입주물량과 매도호가 위주로 책정된 매물 가격이 조정되면서 약세가 이어졌다.
평형대별로는 강남권과 양천, 영등포 등 주요 상승 지역은 재건축을 제외하고는 중대형 위주로 상승세가 두드러졌고 강서, 강북, 구로, 금천 등은 소형이 하락하면서 중대형까지도 약세가 나타났다.
개별 단지로는 강동구의 경우 재건축 단지 외에도 명일동, 성내동 등 30-40평형대가 오름세를 보였고 12월초 학군 배정 전 이주수요가 형성되고 있는 양천구는 목동신시가지가 일제히 500~2,000만원 가량 올랐다. 강남구는 개포주공, 역삼개나리, 압구정 현대 등 주요 재건축 외에도 개포 경남, 우성, 대치 미도, 삼성 중앙, 도곡 타워팰리스 등 주요 단지들이 일제히 상승세를 보였다. 가격 저점으로 판단한 수요자들의 매물 문의가 많다. 영등포구는 여의도 롯데캐슬엠파이어, 대우트럼프월드 등 초고층 주상복합 외에도 광장, 미성 등 노후단지들이 급매물 소진 후 소폭 올랐고 양평, 당산, 신길 일대 단지들 일부까지 오름세를 보였다.
재건축 시장은 강남구, 강동구, 서초구, 송파구 등의 재건축 아파트값이 오름세를 유지하면서 지난 주 서울평균이 0.43%로 상승세를 이어갔다. 전 주 재건축 변동률(0.66%) 보다는 소폭 둔화됐지만 재건축 투자 관심은 지속됐다. 특히 강동구의 경우 고덕주공1단지가 평균층수 개념 적용을 고려할 경우 최고 20층까지 재건축이 가능해 지는 등 사업 진척에 호재가 될 만한 뉴스들이 나오면서 재건축이 주간 0.51% 올랐다.
신도시는 서울에 비하면 아직은 변동도 미미한 편이다. 그러나 분당, 일산의 상대적인 상승세는 지속됐다. 주간 변동률이 미미하나마 부침 현상을 보이기도 한 분당은 지난 주 0.09%로 다시 오름세를 보였고 10월 말부터 오름세를 보이고 있는 일산은 주간 0.05% 변동률을 보였다. 그 외 평촌은 0.01%를 보였고 중동은 2주 째 변동이 없었다. 반면 산본은 -0.08%로 하락했다.
평형대별로는 서울과 마찬가지로 중대형 위주로 매물이 부족해 상승세를 보이고 있다.
분당은 서현동과 이매동 대형을 중심으로 오름세를 보이며 일부 소형도 오름세를 나타냈고 일산은 강선마을 대형이 소폭씩 올랐다.
수도권은 상대적으로 주간 하락한 지역도 많았다. 하지만 과천시(0.32%), 안양시(0.29%) 등은 비교적 큰 폭 올랐고 광주시(0.08%), 고양시(0.07%), 용인시(0.05%), 파주시(0.04%), 김포시(0.03%), 하남시(0.03%) 등도 미미하나마 오름세를 보였다.
8.31대책 이후 조정폭이 컸던 과천시는 주공 노후단지들이 소폭씩 회복세를 이어가고 있고 안양은 비산동 삼성, 삼호, 평촌 대림 등 20-40평형대가 소폭 올랐다. 그 외 용인 구성 동아솔레시티 38평형이 3,500만원, 김량장동 삼환 32평형이 1,500만원 올랐고 광주시에선 오포읍 쌍용 30평형대가 1,000만원 올랐다. 파주시는 문산읍 청도, 장안 등 주요 단지가 평형별로 500만원 안팎에서 소폭 올랐다. 지난 9월 입주한 고양시 가좌동 벽산블루밍은 30-40평형대가 2,000만원 가량 올랐다.
지난 주 하락한 지역으로는 평택시(-0.16%), 광명시(-0.12%), 구리시(-0.11%), 인천시(-0.09%), 포천시(-0.07%), 양주시(-0.06%), 의정부시(-0.06%), 안산시(-0.06%) 등 총 14개 시로 서울, 신도시에 비하면 상대적인 약세가 눈에 띄었다.
지역별로 보면 올 한해 동안 5,000세대 안팎의 신규아파트가 입주했지만 상대적으로 수요 확보가 원활하지 못했던 외곽지역들이 대부분이다. 특히 평택시의 경우에는 11월에만 1,600여 세대가 신규 입주하고 연간 7,500여 세대가 신규 공급됐다. 신규 입주단지들이 주변 아파트값을 끌어올리기에는 분양당시 투자성 수요가 많았고 현재는 수도권 시장 상황이 열악해 다소 역부족인 상황이다. 양주, 안산시 등도 같은 맥락의 움직임이다. 한편 광명시처럼 하안동 일대 노후단지 및 재건축 시장이 사업 부진으로 약세를 보인 경우가 있었고 구리시는 교문, 인창동 등 상대적으로 노후단지들이 약세를 보였다.
[전세]
매매시장도 마찬가지이긴 하지만 서울, 수도권 전세시장은 주간 변동률 값이 크게 잡히진 않고 있는 반면 지역간 편차는 커지고 있다. 서울의 경우 강서권과 준강남급으로 분류되는 몇몇 구들은 상대적으로 물량 부족현상이 두드러지며 주간 상승세를 보이고 있는 반면 강북권을 중심으로는 하락폭이 커졌다. 수도권에서도 화성, 김포, 안양, 용인, 하남 등 수요와 재료가 있는 지역은 오름세를, 광명, 의왕, 부천, 수원, 인천 등 노후단지와 재건축 추진단지 등이 약세를 보이고, 입주물량도 많은 곳들은 하락세를 보였다.
서울은 지난 주 동작구(0.57%), 양천구(0.48%), 광진구(0.37%), 강서구(0.14%), 관악구(0.14%), 영등포구(0.11%), 강남구(0.10%) 순의 전셋값 변동률을 기록했다.
동작구 노량진동 신동아리버파크 33평형이 2,000만원 올랐고 상도동 경향렉스빌은 상도11구역 등 주변 개발 재료로 수요 문의가 늘었다. 양천구는 목동신시가지 주요 평형이 500~2,000만원 안팎으로 올랐다. 광진구는 광장현대, 노유동 한강, 구의현대 등 한강변과 강남 진입 대로 이용이 용이한 단지 30평형대가 소폭 올랐다. 신규단지가 많은 강서구는 염창동 일대를 중심으로 전세수요가 많다.
반면 금천구(-0.18%), 구로구(-0.09%), 성북구(-0.04%), 중랑구(-0.01%), 도봉구(-0.01%) 등은 주간 하락했고 그 외에도 종로, 은평, 용산, 서대문, 강북, 중구 등 강북권 주요 구들은 한 주간 전셋값 변동이 미미했다. 강북권 등 외곽지역은 중소형부터 하락세가 확산되고 있다.
신도시는 분당(0.17%), 일산(0.16%), 평촌(0.12%), 산본(0.04%) 순의 변동률을 보였다. 최근 약보합세를 보이던 중동 하락세가 주춤했고 산본도 지난 주 하락세가 멈췄다.
분당 서현동 시범우성 25평형이 1,000만원, 일산 백석동 백송두산 24평형이 500만원 오르는 등 상대적으로 중소형 전셋값이 오름세를 보인 가운데 분당, 일산은 일부 중대형도 오름세다. 중대형 매물이 잘 나오지 않으면서 소형 쪽으로 오름세가 확산됐다.
수도권은 매매가격이 상대적 강세를 보이는 개발지역을 중심으로 전세가격도 동반 상승했다. 화성시가 주간 0.5% 오르면서 상승폭이 컸고 포천시(0.39%), 김포시(0.29%), 안양시(0.19%), 용인시(0.13%), 하남시(0.13%) 등이 뒤를 이었다. 그러나 가격이 오른 개별 평형이 많지는 않았고 그 외 다른 지역들은 거의 변동이 없거나 소폭 하락했다.
지난 주 하락한 지역으로는 광명시(-0.18%), 의왕시(-0.15%), 부천시(-0.07%), 수원시(-0.03%), 인천(-0.03%) 등으로 상승 지역과 마찬가지로 매매가격 하락세와 유사한 움직임을 보였다.
광명, 의왕 등은 개별 하락한 평형은 많지 않지만 재건축 단지 등 노후아파트 일부가 소폭 하락했다. 수원은 매탄주공, 천천현대 등 상대적으로 선호도가 낮은 20평형대 이하 소형이 약세를 보였다. 수원은 4분기에만 7,000여 세대가 입주하는 등 연간 1만여 호가 공급되며 상대적인 물량 여유를 보이기도 했다.
최근의 회복세를 가격 저점으로 봐야 할 지 고민하는 수요자들이 시장을 기웃거리면서 서울 등 주요 지역의 새아파트나 재료가 있는 재건축아파트, 대표성이 있는 초고층 주상복합, 전세 수요층이 두터운 대표적인 아파트시장의 치열한 눈치보기가 펼쳐지며 이를 반영한 듯 가격도 불안한 모습을 보이고 있다.
한편 지난 24일 헌재가 행복도시특별법을 사실상 합헌 판결하면서, 당장은 크지 않을 것으로 판단되지만, 서울, 수도권에 미칠 영향을 우려하면서도, 행복도시 건설에 따른 수도권 규제 완화 등을 기대하는 목소리가 나오고 있어 매수자들의 신중한 판단이 필요한 때이다.
또한 행복도시 외에도 8.31관련 법안 통과 여부와 2기 신도시 확장 등 수도권 개발호재 등, 변수가 될 만한 요소들이 상당량 남아있어 매도-매수자들의 눈치보기는 더욱 치열해질 전망이다.
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