7 대도시 업무용·상가 투자수익률 소폭 하락

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2005-12-01 11:03

서울--(뉴스와이어)--건설교통부가 7월 1일을 기준으로 서울 , 부산, 대구 등 전국7대도시에 소재한 업무용 빌딩 500동과 상가 1,000동을 조사한결과 투자수익률은 연간 8% 수준으로, 전년대비 약 1%P 하락한것으로 조사되었다.

또한 소득수익률(임대료수입등)은 연간 4～5%로 전년대비 1%P가량 낮아졌고, 자본수익률(건물가격상승)은 연간 3～4%로 전년과비슷한 수준을 유지하는 것으로 조사되었으며, 월세기준 임대료(업무용3층이상, 상가 1층 기준)는 업무용이 평당 46.6천원, 상가는 평당120천원으로 나타났다.

투자수익률은 임대료 등 빌딩운영에 따른 소득수익률과 부동산가격증감에 의한 자본수익률이 합산된 것으로 업무용이 8.53%로, 상가는8.66%로 각각 전년 대비 약 1%P 하락하였다.

업무용의 경우 지난 1년간 임대료수준의 상승이 크지 않은 가운데공급증가와 신규개발지역으로의 수요이전 등으로 공실률이 증가하여투자수익률이 하락하였다.

상가의 경우 임대료수준은 강보합을 유지하고 있으나 소비경기 회복지연과 신규상권 성장에 따른 수요이전 등에 따라 공실률이 크게증가하는 등 임대수익성이 약화되어 전반적인 투자수익률은 감소한것으로 나타났다.

지역별로는 업무용의 경우 서울이 10.10%로 가장 높은 반면, 광주가0.46%로 가장 낮았으며, 상가는 대전이 10.85%로 최고인 반면,광주가 4.31%로 가장 낮았다.

특히, 대전의 경우 행정중심복합도시 개발계획 등에 따른 수요증가와가격상승 기대 등에 따라 상가수익률이 높게(10.85%) 나타난 반면,광주지역은 도청등 공공청사 이전 및 외곽지역 개발로 인한 수요이전등의 영향으로 업무용, 상가 투자수익률이 가장 낮은 것으로 나타났다.

서울의 주요지역에 대한 투자수익률 분석결과 업무용은 도심지역(종로·중구 등)이 10.28%로 가장 높았고, 여의도·마포지역 10.09%,강남지역 10.04% 순으로 평균수익률은 10.10%를 나타내고 있으나,수익규모는 전년에 비하여 전지역에서 하락한 것으로 나타났다.

상가의 경우 투자수익률은 신촌지역이 12.31%로 가장 높았고, 도심지역(11.75%), 강남지역(11.35%) 등이 평균수익률(10.67%)보다높으나, 도심과 신촌을 제외한 지역에서는 수익규모가 전년에 비하여낮은 것으로 나타났다.

소득수익률은 기초자산가격 대비 순영업소득(임대료 등 운영수입에서영업경비를 차감)의 비율로, 업무용이 5.12%, 상가는 4.89%로 나타나전년대비 업무용은 0.88%P, 상가는 0.76%P 각각 하락하였다.

업무용의 경우 소득수익률은 전반적인 소비경기 회복지연으로 7대도시 모두 전년대비 하락한 가운데, 서울이 역시 5.87%로 가장높고 광주가 1.80%로 가장 낮게 나타났다.

상가의 경우 7대 도시 모두 4～5% 대의 비슷한 소득수익률을 나타냈으나 소비경기 회복지연으로 모든 지역이 전년대비 하락하였으며, 경제자유구역 및 송도국제신도시 개발계획, 지하철 1호선연장 등을 추진하고 있는 인천과 지속적인 투자수요가 있는 서울이각각 5.13%, 5.04%로 가장 높고 광주가 4.05%로 가장 낮았다.

자본수익률은 1년간의 부동산가격 증감을 나타내는 것으로 업무용이3.41%였으며, 상가는 3.77%로 전년 대비 업무용은 0.01%P, 상가는0.13%P 각각 하락하였다.

업무용의 경우 서울이 4.22%로 가장 높은 가운데, 인천, 대전 등이전년대비 상승한 반면, 광주는 -1.32%로 전반적인 지가하락과 공공청사 이전에 의한 수요이전 등에 따라 가장 낮게 나타났다.

상가의 경우 행정중심 복합도시건설계획 등의 영향으로 부동산가격상승이 높은 대전(6.30%)과 임대수익용 상가에 대한 투자수요가꾸준한 서울(5.62%)에서 상대적으로 높게 나타났다.

임대료수준(월세 기준)은 업무용이 14.1천원/㎡(46.6천원/평당)으로전년대비 0.9천원/㎡ 상승하였으며, 상가는 36.3천원/㎡(120.0천원/평당)으로 전년대비 3.5천원/㎡ 상승한 것으로 나타났다.

업무용의 경우 서울은 17.0천원/㎡으로 안정적 수요를 바탕으로 임대료가 전년 대비 유일하게 상승한 반면, 대구와 대전은 변동이 없었고나머지 지역은 전년대비 하락하였으며, 특히 울산은 꾸준한 오피스공급과 함께 신개발지역으로의 수요이전으로 가장 큰 하락을 보였다.

상가의 경우 서울은 역세권 주변의 쇼핑몰, 극장가 밀집 지역에서의유동인구 증가로 인한 임대료 상승이 크게 나타났으며, 지하철 개통등에 따른 접근성향상과 상권수요 증가 기대감 등이 반영된 대구등에서 임대료가 상승한 반면, 대전은 소폭 하락하였고 울산은변동이 없는 것으로 나타났다.

서울의 주요지역에 대한 임대료 분석결과 업무용은 도심지역이19.3천원/㎡(63.8천원/평)으로 가장 높게 나타났으며, 상가는 도심지역(명동·종로)의 임대료가 128.1천원/㎡(423.5천원/평)으로타상권에 비하여 두배 이상으로 조사되었다.

서울지역 상가 월세기준 임대료공실률은 7대 도시 업무용이 평균 8.4%로 전년대비 0.4%P 증가하였으며, 상가는 10.2%로 소비경기 부진 등의 영향에 따라 전년에 비하여 공실률이 큰 폭(3.6%P)으로 증가하여 많은 상가의 공실이 발생하였다.

업무용은 지방 광역시내 신도심지 개발에 의해 신규공급 증가 및수요이전이 병행되면서 기존 지역 업무용빌딩의 공실이 증가했다.

상가는 전반적인 소비경기 부진에 따른 점포 경영환경 악화,유흥 관련업종의 쇠퇴 등의 영향으로 모든 지역에서 공실이 크게증가한 것으로 조사되었다.

지역별로는 업무용의 경우 서울 6.1%, 부산 11.8% 등을 나타냈고,울산지역의 공실률(35.1%)이 가장 높게 조사되었으며, 상가의 경우서울 7.2%, 부산 14.2% 등을 보였으며 울산이 19.3%로 가장 높았다.

외국의 부동산 수익률과 비교하면, 투자수익률의 경우 미국, 영국캐나다의 10.8～22.07%에 비하여는 낮은 반면, 프랑스와는 비슷하고 일본, 독일 등의 0.6～6.9%보다는 높은 것으로 파악되었다.

소득수익률은 업무용의 경우는 일본을 제외하고 4～8%로 국가별로큰 편차를 보이지 않았으며, 상가의 경우도 모든 비교대상국가가4～8%의 고른 수익률을 보이고 있다.

자본수익률은 미국, 영국 등의 경우 최근 부동산가격 상승으로 업무용과 상가 모두 10% 내외의 높은 자본수익률을 보여 그 결과 투자수익률도 15.2～22.07%로 매우 높게 나타났으며, 국가별 투자수익률이해당국가의 자본수익률 수준에 따라 편차가 큰 것으로 조사되었다.

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