‘서울 국제부동산 세미나 2005’ 개최
한국주택협회는 <대도시의 도심재개발>이라는 주제로 12월 7～8일 양일간에 걸쳐 르네상스호텔 3층에서 7개국의 주택, 부동산 전문가들을 모시고 세미나를 개최하였다.
Nabarro 회장이 주장하는 변화는, 첫째는 1990년대 이전에는 투자개발자금이 국내 개발자금, 즉 땅주인, 보험회사, 그리고 각종 연기금관리회사 등에 의하여 마련되었지만 이후로는 개인이나 외국자본에 의한 투자자금이 많이 들어오고 있다고 하였다. 이러한 외국자본이 국내로 많이 들어오는 이유는 운영의 투명성도 있지만 투자자금(Investment Fund)에 의한 개발투자가 이루어지기 때문에 자금회사에 투자하여 운영을 맡기는 방식이 유행하기 때문이라고 설명했다.
둘째로 영국에서의 재개발 투자는 이미 투자수익률이 낮아서 국내투자가들이 직접적인 투자를 꺼리고 있는데, 1980년대 이후에는 지방정부 혹은 중앙정부와 합작으로 재개발을 하기 때문에 투자회사들이 정부와 합작으로 부동산에 대한 투자를 하고 있다. 이것은 정부가 토지, 일부비용, 혹은 행정적인 서비스를 제공하고 민간투자 업체는 그 외의 비용에 투자하기 때문에 수익성이 낮은 대신 개발투자에 대한 위험성을 줄일 수 있기 때문에 투자시장 규모는 더욱 커지고 있는 것이다. 이러한 부동산시장 규모는 지난 15년간 거의 2배 가량 증가한 것으로 나타나고 있다고 밝혔다.
따라서 투자가들이 과거의 직접적인 투자보다는 부동산 전문가들이 있는 투자회사를 통한 간접투자 방식을 택하기 때문에 개인이나 외국의 투자가들에 의한 투자기금이 늘어나고 있는 것이다. 이것이 곧 외국자본이 영국으로 많이 들어오는 이유 중의 하나이고 이러한 간접투자 방식은 개인이 직접 부동산에 투자하는 것 보다 수익도 높을 수 있고 위험도 분산하는 방법이 될 것이다라고 말했다.
최근에는 재개발에 대한 투자수익률이 많이 떨어지지만 주거환경이 매우 나쁜 옛날 공장지대 같은 곳을 중심으로 개발을 하고 있으며, 버밍엄(Birmingham)시 같은 곳은 민간에 의한 자본보다는 정부가 주도하여 적극적으로 주거개선사업을 시행한 성공적인 곳으로 꼽히고 있다고 하였다.
□ 북경 도심 재개발 사례
(Zhongping Hu, 건설부 부국장, 중국)
중국은 빠른 속도로 산업화가 이루어지면서 여러 도시들의 인구가 늘어나고 있지만 경제개혁 및 개방화 이후 대도시들이 가장 중요하게 생각하는 것은 도심재개발을 가장 중요한 과제로 생각하고 있다고 하였다.
최근 중국의 여러 도시들 중에서도 북경이 가장 활발하게 도심재개발을 시행하고 있다고 하면서 중국의 도심재개발은 정부가 시행사가 되어서 시작하는 것이 일반적이다. 중국의 땅은 국유이기 때문에 재개발하는데 큰 어려움 없이 그곳의 주민들을 다른 곳으로 이주시킬 수 있기 때문이다. 단지 정부가 이주비와 그에 걸 맞는 보상비를 지급하면 쉽게 재개발이 이루어 질 수 있다는 것이다.
그러나 개인 업체가 중심이 되어 재개발을 하려면 땅을 사야하고 이주비를 지불해야 한다. 그리고 공사비도 골조를 완성할 때까지는 분양을 할 수 없기 때문에 한꺼번에 많은 자금이 투입되어야 하기때문에 개인 주택업체가 재개발하기는 어려운 상황이다라고 말했다.
1990년 이후 정부가 개인 주택업체에게 재개발을 장려하기 위하여 ‘도심재개발법령(Urban New Deveopment)’를 만들어 재개발을 원하는 개인 주택업체에게 땅을 무상으로 주고 있다. 대신 개인 주택업체는 재개발 지역에 있는 주민들에게 이주비와 약간의 보상비를 지불하는 것으로 되어있다. 그리고 그 보상비는 개인 주택업체만 지불하는 것이 아니라 재개발사업을 하는 회사에서 일하는 직원들(Worker Units)도 자기임금의 일정분을 지불기금으로 내 놓아야 된다고 설명했다. 그러므로 최근에는 개인 주택업체들이 도심재개발에 적극적인 양상을 보이고 있는 것으로 나타나고 있다고 하였다.
□ 싱가포르 도심재개발의 민간과 정부의 역할
(Sock Yong Phang, Singapore Management대학 교수, 싱가포르)
싱가포르는 지난 40년간 도심재개발을 통하여 완전히 새로운 도시로 탈바꿈하였다. 이러한 혁신적인 도시 재개발을 위해서 여러 가지 제도 및 절차에 있어서 과감한 결단을 내렸다. 개발법령을 거쳐 종합계획이 설립되었고 이에 따라서 토지사용과 도심교통을 위한 청사진을 그릴 수 있었다.
싱가포르는 국가가 토지의 90%를 소유하고 있다. 1966년도에는 정부가 "토지취득강령"을 법으로 제정하여 정부와 관련기관들이 공익을 위한 것이라면 땅을 소유할 수 있게 하는 법을 만들었다. 정부는 토지의 소유자, 토지사용 기획자, 입법자 및 규제자의 역할로서 민간부분의 도심재개발 참여를 활성화 하고자 하였다. 정부는 선택적 집세통제 해제를 추진하여 민간부문의 수요변화에 대응하는데 있어서 선도적인 역할을 했다.
1969년도에는 선택적 지역통제 해제 법안을 내놓았으며 2001년도에는 집세통제가 완전히 없어졌다. 상업적 중심가인 Golden Shoe블록을 통제해제구역으로 지정하여 60개 이상의 민간 재개발사업을 완성시키는데 정부가 큰 역할을 하였다. 이것뿐 아니라, 정부는 정부토지매매 및 종합계획 변화를 시도하는 등 민간부문이 수요의 변화에 대응하는데 있어서 중요한 역할을 할 수 있도록 노력하였다.
거의 모든 싱가포르의 도시 재개발은 정부 토지매매 프로그램으로 이루어졌다. 정부는 민간(외국인 포함)에게 99년 동안의 토지 임차를 내세워 토지를 판매하였다. 초창기에는 호텔, 쇼핑센터 및 오락시설 위주로 판매되어 관광산업에 큰 기여를 하였고, 1990년도부터는 주거용으로 판매가 활발하게 이루어졌다. 정부 토지매매 프로그램을 통해, 1967년과 2002년 사이에, 820 hectares의 용지가 민간업자들에게 판매되었다.
싱가포르 정부는 경제의 경쟁력을 유지하기 위해서, 지역 및 국가 차원에서 도시재개발을 위한 정책마련에 고심하여 왔으며 끊임없이 노력하고 있다고 말했다.
□ 뉴욕의 도심재개발과 정부의 지원방향
(Timothy Carey, Battery Park City Project 회장, 미국)
배터리 파크 재개발은 뉴욕시의 세계무역센터 근방 맨하턴의 남서부에 위치한 92에이커 상당의 지역에 상업·주택·소매업 및 공원을 갖춘 새로운 첨단 도시로 탈바꿈하였다.
배터리 파크 재개발은 지방정부와 민간 업체가 공동으로 개발하였으며 친환경적이면서 첨단도시로 만들었기 때문에 매우 성공적인 사업으로 평가되어 미국 대도시의 도심재개발의 개발 모델이 되었다. 개발업자들은 “주택 및 상업지구 환경지침”과 "그린 가이드라인"에 의거해서 시설 내에 실내공기, 에너지 절약, 물 절약, 쓰레기 재활용 및 처리를 위한 자체처리 시스템을 의무적으로 갖추도록 하였으며 이것은 매우 엄격하게 적용되었다.
배터리 파크 시티의 첫 번째 사업인 더 솔라레(The Solaire)는 이러한 규정에 충실하게 건설되어 미국최초의 지상복합 친환경 주거단지로써 성공적인 개발모델이 되었다. 앞으로 8개의 다른 프로젝트가 진행중인 배터리 파크 시티가 완공되어 아파트 2500호가 건설되면 이것은 일반적인 지역의 다른 아파트와 비교할 수 없을 정도로 에너지 절약형이면서 쾌적한 주거가 될 것이다라고 밝혔다.
배터리 파크 시티 내에는 100만 평방 피트에 달하는 세계금융센터가 위치해 있으며, 50만 평방 피트에 달하는 뉴욕환전소가 있다. 또한, 아이리시 기근기념관, 뉴욕시 경찰기념관, 유태인 유산박물관과 같은 관광 명소들이 있고 6500개의 주거 가능한 공간과 초등학교 및 중학교도 부지 내에 위치하고 있다고 설명했다.
또한 배터리 파크 재개발은 친환경적인 첨단도시일 뿐만 아니라 지역 내에 오락문화 시설도 함께 배치시켜 주민들이 다른 곳에 가지 않고도 연극, 영화, 음악회 등을 즐길 수 있도록 하였다.
□ 일본의 도시 르네상스와 정부의 역할
(Kisaburo Ishii, 국토교통성 국토계획과장, 일본)
기존의 일본의 재개발은 제2차 세계대전과 대간도 지진과 같은 외적요인에 의해서 촉발되었었다. 그러나 현재는 “도시재개발특별조치법”에 의해서 진행되고 있는 일본의 재개발은 민간업체나 주민들에 의해서 이루어지고 있다고 설명하였다.
도시재개발특별조치법은 일본의 경기회복과 일본의 주요 대도시들을 세계경제의 선도적인 역할을 하는 도시로 변화시키고자 마련되었는데, 일본 정부는 이 법에 의거해서 총리실 산하에 관련 부처기관들로 이루어져 있는 "도시재개발본부"를 설치하였으며, 또한 이를 활성화 하기 위해서 민간사업자들에게 법률적으로나 금융적으로 정책지원을 하고 있다고 한다. 이러한 조치들은 중앙정부의 주도로 이루어졌는데 이것은 통상적으로 도심재개발 정책은 지방정부의 소관으로 이루어지던 것을 비춰보았을 때 대도시의 재개발이 일본 국내에서 얼마나 중요한 사업인지를 보여 주는 것이라고 강조하였다.
도시재개발특별조치법은 총 6424 헥타아르에 달하는 "도시재개발 긴급지역(URUDA)"을 지정하여 개발을 진행하였다. 이중 17개의 사업이 정부로부터 사업을 승인 받았으며, 이로 인해 계속적으로 도쿄 중앙 상업지대의 땅값이 하락하였으나, 1990년 이후 재개발이 활발히 이루어짐으로 인해 땅값이 상승하기 시작하였다.
도시재개발이 물리적인 측면에서만 이루어진다면, 그 효과는 한정적일 것이다라고 하면서 유능한 인재와 유망한 산업을 유치하고, 새로운 문화 그리고 새로운 바람을 도입하기 위해서는 노동정책, 도시기획, 문화정책에 맞춘 포괄적 도시정책이 필요하다고 설명하였다.
도시재개발특별조치법에 의해서 시행된 주요도시 재개발사업으로는 도시문화의 새로운 중심지로 떠오를 민간복합재개발사업인 도쿄미드타운사업이 있으며, 국제적인 비즈니스센터가 설립될 예정인 오테마키 지역이 있다고 했다.
□ 홍콩의 도심 재개발 방향과 전망
(Ling Hi Li, 홍콩대학 교수, 홍콩)
홍콩은 정부가 토지의 소유권을 가지고 있지만, 시장에서 모든 토지의 공급을 담당하지는 않는다고 하면서, 현 토지매매 체제는 지원명부 체계로서 토지관리본부에 입찰가격을 제시하여 땅을 사는 것으로 되어 있다고 하였다.
홍콩에서는 주택기획토지국이 토지 및 건축관련 정책을 담당하고 있으며, 공공부문의 도시지역 재개발은 도시재개발청(URA) 소관으로 이루어지고 있다고 했다. 도시재개발청은 개발지역의 토지 취득을 위한 권한을 가지고 있으나 토지에 대한 적절한 보상기준이 있기 때문에 도시재개발청의 사업은 수익성이 거의 없는 것으로 볼 수 있다고 하였다.
민간부분에서의 재개발에 있어서는 토지 취득권한이 없으므로 개발을 위한 토지 확보에 어려움이 있다면서, 홍콩정부는 이에 따른 어려움을 줄이기 위해서 토지령(재개발을 위한 토지 매매의 의무화를 위한 법령)을 통해서 토지 확보를 용이하도록 했다고 밝혔다.
홍콩 도시재개발에는 건물규약, 개발조건과 같이 여러 가지 제한 규정이 있다고 한다. 하지만, 특정지역의 경제구조환경이 변화함에 따라 재개발 제한 규정에 대한 유연성이 필요해졌다. 홍콩 정부는 이러한 요구에 따라서 개발제한변경 신청을 통해서 특정지역의 개발에 대한 유연성을 두었다. 이뿐만 아니라 재개발에 대해서 개발부지 용적률 제한에 있어서도 특별수당 부지비율을 두어 협상을 통해서 용적률을 높일 수 있도록 하였다. 이러한 규제의 유연성은 재개발이 개발업자 뿐만 아니라 사회공익에도 이바지 할 수 있기 때문으로 설명했다.
웹사이트: http://www.housing.or.kr
연락처
한국주택협회 기획홍보팀 김동수 팀장 02-512-0191～2
정책연구실 남희용 실장 02-512-0190
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2009년 4월 23일 16:39