인바운드 최고치·공급 부족 국면 속 쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 ‘좋은 입지만으로는 부족… 운영 전략이 호텔 투자 수익률 좌우’

누가 운영할 것인가: 브랜드 파워·계약 조건·수수료 구조가 장기 수익률 좌우

어떤 고객에게 얼마를 받을 것인가: 4성급 ‘스마트 럭셔리’ 수요 확대, ADR 상승률 최고 수준

누구에게 언제 어떤 가치로 팔 것인가: 2025년 서울 주요 호텔 거래 자산은 모두 호텔 용도 유지, 2026년 2분기 보코 서울 명동 등 외국계 자본의 운영 유지형 인수 이어져

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2026-08-11 15:12

서울--(뉴스와이어)--쿠시먼앤드웨이크필드 코리아(Cushman & Wakefield Korea)는 서울 호텔 시장이 구조적 성장 국면에 진입한 가운데 호텔 투자 및 개발 의사결정의 성패를 가르는 핵심 변수로 ‘운영 전략’을 꼽았다. 앞서 발표한 ‘2026 서울 호텔시장 보고서’에서 2025년 방한 외래객 1894만 명(역대 최고), 객실점유율(OCC) 79%, 객실당매출(RevPAR) 약 20만7000원(팬데믹 이전 대비 약 67% 상승)을 확인한 데 이어 이번에는 이 데이터가 투자자에게 실제로 어떤 의미를 갖는지에 초점을 맞췄다.

◇ 서울 호텔 투자 성과를 좌우하는 3가지 전략

1. 누가 운영할 것인가 - 운영사(Operator) 선정 전략
호텔은 동일한 입지에서도 운영사에 따라 수익 구조가 크게 달라지는 자산이다. 브랜드 파워, 계약 조건, 수수료 구조가 장기 수익률과 직접적으로 연결되기 때문에 운영사 선정은 투자 의사결정의 핵심 단계로 작용한다.

2. 어떤 고객에게 얼마를 받을 것인가 - 브랜드 및 성급 포지셔닝
서울 호텔 시장에서는 최근 4성급 중심의 ‘스마트 럭셔리’ 수요가 빠르게 확대되고 있으며, ADR 상승률도 가장 높은 수준을 보이고 있다. 스마트 럭셔리는 풀서비스 5성급 대비 합리적인 가격에 높은 수준의 객실·F&B·라이프스타일 경험을 제공하는 4성급 중심 상품을 의미한다. 단순한 고급화 전략보다 실제 수요 구조에 맞는 브랜드 및 상품 구성이 수익성을 좌우하는 핵심 요소로 부상하고 있다.

3. 누구에게 언제 어떤 가치로 팔 것인가 - Exit 전략까지 고려한 투자 구조
2025년 서울에서 거래가 확인된 주요 호텔 자산이 모두 호텔 용도를 유지했다는 점은 호텔이 안정적인 운영 수익을 기반으로 한 자산으로 재정의되고 있음을 보여준다. 이에 따라 단기 매각 차익 중심 전략에서 벗어나 운영 성과 기반의 중장기 Exit 전략 설계가 중요해지고 있다.

실제로 2026년 2분기 서울 호텔 투자시장에서는 외국계 자본의 호텔 용도 유지형 인수가 두드러졌다. 싱가포르계 캐피탈랜드투자운용은 그래비티자산운용과 TPG안젤로고든으로부터 보코 서울 명동을 약 3686억 원(객실당 약 6억4000만 원)에 인수하며 분기 최대 규모 거래를 성사시켰다. 이 밖에도 마스턴투자운용의 포포인츠 바이 쉐라톤 서울 구로 인수(859억 원), 나인트리 서울 동대문 개인투자자 인수(810억 원) 등 인수 후에도 호텔 운영을 유지하는 거래가 이어지고 있다.

◇ 호텔 투자 패러다임, ‘개발 차익’에서 ‘운영 수익’으로

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 서울 호텔 시장의 가장 큰 구조 변화로 개발 중심에서 운영 중심으로의 전환을 지목했다. 현재 서울 호텔 신규 공급은 연간 1000실 수준에 머물고 있으며, 부지 확보 어려움과 건설 비용 상승 등으로 이러한 공급 제약은 단기간 내 해소되기 어려운 것으로 분석된다. 호텔 자산의 투자 가치는 단순한 부동산 가격 상승보다 운영을 통해 창출되는 현금흐름과 자산가치 상승을 함께 평가하는 방향으로 이동하고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 리서치에 따르면 2026년 상반기 서울 호텔 투자 거래액은 약 1.1조 원으로 전년 동기 대비 약 71% 증가하며 오피스·물류센터·리테일 등 전 자산군 중 가장 뚜렷한 회복세를 나타냈다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아는 호텔 개발 전략 수립부터 시장 실사, 자산가치 평가, 운영사 유치, 투자 및 매각 자문까지 전 단계에 걸친 통합 호스피탈리티 자문 서비스를 제공한다. 특히 글로벌 전문가 협업 체계인 Global One Team을 통해 30개 이상의 호텔 운영사 네트워크 및 100개 이상의 호텔·리조트 브랜드 데이터베이스를 기반으로 개발사, 투자자, 운영사의 핵심 의사결정을 지원하고 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 컨설팅그룹 채상윤 상무는 “서울 호텔 시장은 단순한 회복 국면을 넘어 운영 성과가 자산가치를 결정하는 시장으로 변화하고 있다”며 “과거에는 입지와 매입가격이 투자 판단의 중심이었다면 앞으로는 어떤 운영사를 선정하고 어떤 브랜드와 성급으로 포지셔닝하며 언제 어떤 방식으로 Exit할 것인지까지 초기 투자 단계에서 함께 설계해야 한다”고 말했다.

이어 “서울의 신규 호텔 공급은 연간 약 1000실에 그치고 있어 공급 제약이 단기간 내 해소되기는 어렵다”며 “인바운드 수요가 지속되는 상황에서는 운영 경쟁력이 확보된 호텔의 현금흐름과 자산가치가 동시에 높아질 가능성이 크다”고 덧붙였다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 소개

쿠시먼앤드웨이크필드(Cushman & Wakefield, 뉴욕증권거래소: CWK)는 전 세계 약 60개국에 걸쳐 350여 개 오피스와 약 5만3000명의 전문가를 보유한 임차인 및 투자자를 위한 글로벌 상업용 부동산 서비스 선도 기업이다. 당사는 2025년 서비스, 임대차, 자본시장, 가치평가 및 기타 핵심 서비스 부문에서 총 103억달러의 매출을 기록했다. 쿠시먼앤드웨이크필드는 ‘끊임없는 더 나은 변화를 추구한다(Better never settles)’는 신념을 바탕으로 혁신을 이어가고 있으며, 우수한 기업 문화와 성과를 인정받아 다수의 업계 및 비즈니스 관련 수상을 비롯한 다양한 평가에서 높은 신뢰를 얻고 있다. 자세한 정보는 공식 웹사이트에서 확인할 수 있다.

쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 2026 호텔시장 보고서: https://www.cushmanwakefield.com/ko-kr/south-korea...
쿠시먼앤드웨이크필드 코리아 2분기 서울 투자시장 보고서: https://www.cushmanwakefield.com/ko-kr/south-korea...

웹사이트: https://www.cushmanwakefield.com/ko-kr/s...