대항력 포기 조건 붙은 경매 주택, 낙찰률 1.6배 더 높아
10월 1일~27일 법원경매 주택 1만3000여 건 분석… 등기부에 없는 명세서 조건, AI로 모아 정리
2026년 10월 1일~27일 매각기일을 거친 법원경매 주택 1만3120건의 임차인 상태별 낙찰률과 평균 응찰자 수 인포그래픽. 대항력 포기 조건이 기재된 주택의 낙찰률은 39.5%로, 대항력 있는 임차인이 있는 주택(25.3%)의 1.6배 수준이다(제공=옥트, 출처=대법원 법원경매정보 공개 자료)
이런 조건은 등기부에는 나오지 않고 매각물건명세서의 비고란과 특별매각조건 문장 안에 적혀 있다. 10월 1일~27일에 매각기일을 거친 법원경매 물건만 총 2만6669건으로, 입찰자가 물건마다 서류를 찾아 읽기는 쉽지 않다. 옥트는 물건마다 매각물건명세서·등기부·현황조사서를 모아 AI로 임차인의 전입일·확정일자·배당요구 여부와 대항력 포기 같은 조건을 한 화면에 정리한다. 이번 집계도 옥트가 정리해 둔 명세서 기재 내용을 바탕으로 했다.
같은 기간 임차인이 없는 주택(2720건)의 낙찰률은 30.9%, 임차인은 있지만 대항력이 없거나 확인되지 않은 주택(3400건)은 26.2%였다. 평균 응찰자 수는 각각 5.07명과 3.68명이었다.
월별로 보면 차이는 최근 두 달 사이에 벌어졌다. 대항력 포기 조건 주택의 낙찰률은 7월 25.0%로, 대항력 있는 임차인이 있는 주택(27.5%)보다 낮았으나 9월 34.1%(24.2%), 10월 1일~27일 39.5%(25.3%)로 높아졌다. 이 가운데 주택도시보증공사가 대항력을 포기한 주택의 낙찰률도 7월 27.1%에서 10월 1~27일 38.3%로 올랐다.
권익성 옥트 대표는 “주택도시보증공사 등이 대항력을 포기한 물건은 보증금 인수 부담이 적다는 점이 입찰자들 사이에 알려지면서 응찰이 늘어나는 것으로 보인다”며 “다만 포기 조건의 범위는 물건마다 달라 매각물건명세서 원문을 꼭 확인해야 한다”고 말했다.
이어 “매각물건명세서 한 줄에 따라 낙찰자가 인수할 금액이 달라지는데, 한 달에 2만 건이 넘는 물건의 서류를 입찰자가 모두 읽기는 어렵다”며 “옥트는 흩어진 서류를 한곳에 모아 입찰 전에 확인할 근거를 보여 주는 데 집중하고 있다”고 덧붙였다.
옥트에서는 법원경매와 온비드 공매 물건을 지역·종류별로 검색하고, 물건마다 등기부·매각물건명세서·실거래가를 한 화면에서 볼 수 있다. 회원은 물건별 AI 권리 점검 요약과 예상 낙찰가를 확인할 수 있고, 경매 용어나 물건에 대해 물으면 답하는 옥트AI도 쓸 수 있다. 무료로 가입하면 매달 등기부 조회·AI 권리분석 10회와 옥트AI 100건을 이용할 수 있다. 지역별·물건 종류별 낙찰가율 통계는 가입 없이 볼 수 있다.
옥트는 부동산 경매 경력 10년의 권익성 대표가 세운 케이알케이가 운영한다. 케이알케이는 과학기술정보통신부에 신고한 데이터 분석제공자(신고번호 2026-2190)다.
집계 기준
- 출처: 대법원 법원경매정보 공개 자료(2026년 10월 1일~27일 매각기일 결과, 10월 28일 오전 집계)
- 집계 대상: 매각·유찰로 끝난 물건. 중복 사건은 제외하고, 같은 기간에 기일이 여럿이면 마지막 기일을 기준으로 집계
- 주택 범위: 아파트·다세대·연립·오피스텔·단독·다가구
- 임차인 분류: 대항력 여부와 포기 조건은 매각물건명세서·현황조사 기재 내용을 기준으로 분류
- 낙찰률은 매각기일 결과가 매각인 건수를 매각·유찰 건수로 나눈 값, 평균 응찰자 수는 낙찰된 물건 기준
웹사이트: https://auct.kr
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케이알케이
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