11월 부동산114 상가분양동향, 상가시장 상품별 양극화 심화
각종 경제지표의 회복에도 불구하고 체감경기는 여전히 침체되어 있고 부동산경기도 주춤해지면서 상가투자심리가 살아나지 않고 있다. 실제로 건교부가 조사한(2005년 오피스·매장용 빌딩 임대료조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서)에 따르면 2005년 매장용 빌딩 투자수익률은 8.66%로 전년에 비해 0.88% 하락한 것으로 조사됐다.
상가 유형별로는 근린상가 7건, 단지내상가 18건, 테마상가 4건, 복합, 오피스상가 각 1건으로 근린상가 물량이 크게 감소한 반면 단지내상가는 공급이 증가했다. 복합상가는 주상복합아파트의 분양물량 감소와 함께 분양된 물량이 거의 없으며 후분양제 시행 이후 주춤했던 테마상가는 연말을 앞두고 막바지 분양물량이 공급되어 부산, 대구 등 지방시장에서 4건이 분양됐다.
지역별로는 서울 3건, 경기 15건, 인천 1건으로 전체적으로는 수도권이 많았지만 대구 4건, 부산 3건 등으로 지방광역시의 공급이 두드러졌다.
그 밖에는 충북 2건 외 강원, 경북, 충남에서 각 1건씩 분양이 이루어졌다.
- 11월 상가 분양가 전년동월대비 39.8%상승
11월 분양된 상가 평균 분양가는 전체 평당 1,317만원으로 전년 동월대비 39.8%상승했다. 지방광역시를 중심으로 분양된 테마상가의 높은 분양가가 전체분양가 상승을 견인하며 올 들어 가장 높은 수준을 기록했다.
분양가 상승이 계속되고 있는 가운데 상가 분양업체들은 최초로 상가 분양가를 인하하는 등의 사례가 발생하고 있다.
8.31대책 등 주거용 부동산에 대한 규제 강화로 인한 반사이익에 따라 분양시장이 회복될 것이라는 예상이 빗나가면서 저조한 분양률 제고를 위한 분양가 할인 등의 공격적 마케팅 사례 가 속출하는 등 업계 내에서도 자구책 마련에 고심하고 있다.
- 근린상가 공급물량 감소 불구 분양가 소폭상승
11월 분양된 근린상가는 서울 1건, 경기 6건을 더해 총 7건으로 올 들어 가장 적은 물량이공급됐다. 세부 지역별로 서울 광진구를 비롯 경기 수원, 안양, 용인, 평택, 파주 등에서 65,705.26㎡가 분양됐다.
경기지역에 집중된 11월 근린상가 평균분양가는 10월에 비해 소폭 상승한 평당 961만원을 기록했다.
11월 분양 시작한 근린상가 중 분양가가 높은 곳은 경기 파주시 교하읍 미소시티로 지하 3~10층으로 구성되어 있으며, 1층 평당 2,547~3,392만원 수준이다.
- 단지내상가 물량 공급지속, 인기 여전
단지내상가는 경기 9건, 대구 2건, 부산 2건, 충북 2건, 인천, 충남 각 1건을 더해 총 18건(연면적 3,585.2㎡)이 분양됐다.
전반적인 부동산 시장 침체 속에서도 일부 단지내상가의 분양은 과열양상이 지속되고 있다. 부천 소사지구 단지내상가 입찰결과 내정가 9천425만원인 1층 상가가 3억7천7백만원에 낙찰된 반면 잔여분 분양이 진행된 부천 오정지구 주공 단지내상가는 입찰결과 일부 점포 유찰며 단지내상가 내에서도 입지에 따라 분양성적에 양극화 현상이 나타났다.
단지내상가는 배후단지 규모 혹은 단지 평형 등에 내부적 요건이 수익률에 큰 영향을 주나 그 외에도 인근에 대형마트나 대형 상권이 있는 경우 영업에 어려움을 겪을 가능성이 높으므로 고수익 점포선정을 위해서는 공급되는 정보에 의존하는 수동적 자세에서 직접 현장방문을 하는 등의 노력이 필요하다.
- 주상복합 아파트 공급감소로 복합상가 공급저조
주상복합아파트 공급물량 감소와 함께 부속 상가인 복합상가 공급도 동반 감소하여 11월에는 서울에서만 단 한 건의 분양이 이뤄졌다.
복합상가 분양가는 월별 분양지역 및 위치, 규모 등에 따라 차이를 보이나 평당 1,200만원 이상 수준을 꾸준히 유지하고 있으며 11월에는 평균 1,350만원 수준을 보였다.
12월 이후 서울, 대구를 중심으로 약 3천 4백세대의 주상복합아파트의 분양이 예정되어 있어 최근 감소했던 복합상가의 공급이 다소 증가할 것으로 보인다.
- 테마상가 분양 재개
후 분양제 시행 이후 자취를 감췄던 테마상가 분양이 연말을 앞두고 재개되는 움직임을 보이고 있다. 지역별로 대구 2건, 경북포항, 부산 각 1건(연면적 274,592.7㎡)으로 수도권보다는 지방광역시 및 지방도시의 분양이 주를 이뤘다.
평균 분양가는 평당 1,819만원으로 대구지역 1층 분양가는 평당 3,000만원을 넘어서며 부산지역 보다 높은 수준을 기록했다.
분양중인 테마상가 중 대구 중구에서 아이트윈타워는 지하 3층~지상10층, 연면적 약 5만 7천㎡ 규모로 분양가는 1층 기준 평당 3,400~3,500만원이다.
기존 미분양 상가 물량이 해소가 되지 않고 있고, 신규 상가공급도 후 분양제 적용에 이어 내년 기반시설부담금제까지 도입되면 시행자 측의 자금부담을 더욱 늘리게 되어 공급시장 위축은 불가피할 것으로 전망된다.
또한 투자 물건간의 양극화 현상도 심화될 것으로 보인다. 일반적으로 50%수준에서 결정되던 상가경매 낙찰가율도 최근 60~70%까지 상승하며 일반 투자자의 상가에 대한 관심을 증명하고 있으나 기존 공급된 물량소진 등은 보이지 않아 분양시장은 침체 속 양극화 현상이 이어질 것으로 보인다.
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