부동산114, 2004년 3분기 상권 동향
서울은 지난분기 대비 임대료, 권리금 모두 하락했으며, 경기도는 임대료는 다소 상승했지만 권리금은 하락했다. 서울의 경우 평당 평균 임대료는 11.9만원(전환율 12% 적용하여 순수 월임대료로 환산: 이하 전환임대료)으로 12만원 이었던 전 분기 대비 -0.7% 하락했고, 평당 평균 권리금은 389.6만원으로 전분기 401.5만원에 비해 -2.86%의 하락률을 보였다. 경기도 상권의 평당 평균 임대료는 8.3만원으로 지난분기 8.1만원 대비 2.5% 상승률을 보였고, 평당 평균 권리금은 경기 174.2만원으로 178.5만원에 비해 -1.84%의 하락률을 기록했다. 서울 상권의 권리금이 경기도에 비해 2배 가까이 하락했고, 임대료가 하락한 서울과 달리 경기도에서 임대료가 상승한 이유는 신축 건물의 임대가 시작된 분당정자 등의 상권에서 지하1층의 임대료 인상폭이 컸기 때문으로 분석된다.
서울, 경기지역 전체 상권의 1층과 2층의 평균 평당임대료는 전분기 대비 하락한 반면 지하1층의 임대료는 상승한 것으로 나타났다. 1층의 평균 평당 임대료는 19.3만원, 2층은 8만원, 지하1층은 6.5만원으로 조사됐으며, 1층 평균 평당 임대료는 전분기 대비 -0.76% 하락률을 보였고, 권리금은 -2.27% 하락했다. 2층 역시 임대료 -0.02%, 권리금 -3.27%로 모두 하락세를 보이고 있다. 지하층은 임대료 변동률이 0.9% 상승한 반면, 권리금은 -4.25% 하락하는 상반된 양상을 보였는데 지하층의 경우 아직 권리금이 형성되지 않은 신축상가 물량이 많이 공급된 분당지역에서 임대료 인상폭이 큰 것이 반영됐다.
전반적으로 임대료가 하락했음에도 불구하고 지역별로는 임대료 등락 교차가 뚜렷했다. 뉴타운 개발호재나 고정적 유동인구가 뒷받침된 상권의 상가 임대료는 상승한 반면 대형 할인마트에 비해 시설, 입지 등에서 경쟁력이 떨어지는 재래시장 상권은 크게 하락해 상반된 양상을 보였다.
노량진 상권의 경우 고시학원이 밀집해있어 고정적인 유동인구가 있는데다가 인근지역이 뉴타운으로 지정되면서 임대료가 상승했다. 노량진 한샘학원 골목길과 대로변 의류라인, 정진학원앞 대로변 등 세부상권의 평균을 살펴보면 1층 20평 기준 보증금 1억2,000만원 임대료 308.3만원으로 지난분기 8,500만원 임대료 308.3만원에 비해 보증금이 41.18% 상승한것으로 조사됐다.
유동인구에 비해 상권내의 점포수가 적은 신림역의 경우 임대료는 하락했으나, 권리금은 상승한 것으로 나타났다. 신림역의 이번 분기의 10평 기준, 1층평균 보증금과 임대료는 각각 6.125만원 임대료 167.5만원으로 지난분기의 평균 보증금 6,250만원 임대료 177.5만원 보다 평균보증금은 -2%, 평균임대료는 -5.63% 의 하락률을 보였으나, 평균 권리금은 이번분기 1억3,625만원으로 지난분기의 1억3,375만원보다 1.87% 상승했다.
지난 분기와 비교해 재래시장 상권인 남대문과 동대문 그리고 영등포동의 임대료와 권리금 시세가 하락중인것으로 나타났다. 대표적인 재래시장 상권인 남대문과 동대문의 평당 평균 임대료는 각각 31.6만원, 11.6만원으로 지난분기 대비 -1.35%, -8.86% 하락한것으로 조사돼, 대형 할인마트에 비해 경쟁력이 약화된 재래시장 상권의 임대료가 하락하고 있음을 보여줬다. 권리금은 영등포동과 동대문은 평당 평균 권리금이 각각 74.9만원, 527.1만원으로 지난분기 대비 각각 -8.64%, -9.96%로 다소 높은 하락률을 보였다. 남대문의 1층 상가의 경우 2평 기준 평균 보증금이 이번분기 2,200만원으로 지난분기의 2,750만원보다 하락했으며, 권리금은 1층 15평 기준 2004년 3분기 5,600만원으로 지난분기의 7,000만원에 비해 하락했다. 동대문 역시 1층 20평 기준 평균 권리금이 지난분기 2억1,625만원에서 1억9,250만원으로 하락한 것으로 조사됐다.
재래시장에서 예전에는 생각하기 힘들었던 상품권이 발권되고, 정부에서도 재래시장 활성화 정책을 실시하고 있으나 주차 등의 교통여건이나 시설면에서 대형 할인점에 비해 환경이 열악한 재래시장이 소비자 외면속에 점차 입지가 좁아져, 이러한 상황이 임대료와 권리금의 하락에 반영된 것으로 보여진다.
분당정자역 근처로 신규 주상복합 물량이 입주를 시작함에 따라 복합상가와 인근 상가들의 임대가 시작됐는데, 신축상가가 시장에 출시되면서 전체 평균을 끌어올렸다. 분당 정자지역의 백궁지역 1F은 지난분기 25평기준 보증금 3,000만원~1억원 월세 월세 120~300만원이었던 시세가 이번분기에는 보증금 3,000~1억 5,000만원, 임대료 150~400만원으로 조정됐고, 지난분기 1,000~6,000만원이었던 권리금도 1,000만원~1억원으로 높은 상승률을 보였다.
상권별 평당 임대료 현황을 보면 명동이 평당 35.4만원으로 가장 높았으며, 남대문 31.6만원, 여의도역 23.6만원, 신천역 18.4만원, 신촌 16.5만원, 종각 16.2만원으로 중심상권의 임대료 강세는 지난분기에 이어 지속되고 있다. 뉴타운, 재개발 등 개발호재가 있는 상권인 노원역, 노량진, 서울대입구 등의 상권은 각각 13만원 12.4만원, 12.7만원으로 서울시 평균인 11.9만원을 상회하는 것으로 조사됐다. 경기도 지역은 분당서현이 11.3만원으로 서울의 평균과 비슷한 수준을 보이고 있다.
상가는 내년부터 실시되는 통합과세 대상에는 포함되지 않지만, 한 건물안에 있는 점포, 가구 등에 대해 일괄적으로 똑같은 기준시가를 적용하지 않고 층별, 위치별로 기준시가가 다르게 산정돼 기준시가가 대폭 올라갈 전망이어서 다음 분기에는 세금 부담이 반영된 임대료 상승이 예상된다.
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