2006년도 상가 시장 전망
2005년 만큼이나 상가 시장이 관심을 많이 받기도 하고 우여곡절이 많은 해는 일찍이 없었던 것으로 볼 수 있다. 정부의 8,31 부동산 정책으로 인해 도심지 재건축 시장이 급격한 거래위축과 가격하락, 토지와 다 가구 주택에 대한 보유세 및 종합 부동산세율의 강화로 인해 상가 시장으로 자금이 급속히 이동할 것이라는 전망이 지배적이었고 4.23일 시행된 상가 후 분양 제도에 따른 상가 공급 급감에 따른 유입자금을 흡수 하지 못하는 현상을 보이고 있다.
부동산 대책에 따른 상가 시장 반사이익.
8,31 대책은 서민의 주거안정과 주택 및 토지의 투기 수요를 강력하게 억제 하겠다는 정부의 의지가 한층 강하게 반영된 것으로 풀이 할 수 있으며 기본적으로 종합 부동산세 및 양도세를 강화 하여 다 주택 보유자와 토지 시장에 압박을 가함으로써 투기 근절에 나선 것으로 볼 수 있다.
정부의 의지 만큼이나 약 400조에 달하는 부동 자금 역시 어디로 갈 것인가에 대한 각계 전문가들의 촉각이 곤두서 있고 정부의 정책이 바뀔 수도 있다는 그 동안의 선례를 꼽으며 관망세가 많을 것이라는 것과 상대적으로 규제가 덜한 상가 시장이나 오피스 시장으로 자금이 몰려들 것이라는 의견등 이 분분해 정부의 이번 정책이 주택시장과 토지 시장에 미치는 파장이 상당함을 가늠케 하고 있다.
상가 시장 전망
부동자금이 흐름이 특히 상가 시장으로 자금이 몰릴 것이라는 의견이 지배적인 것은 어쩌면 당연한 풍선효과가 발생하는 것으로 볼 수 있다. 실제 상가 분양 사들은 현재의 상황을 미분양 물량을 소화 하는데 적기로 보고 있으며 주택 시장과 토지 시장 규제에 따른 반사 이익을 얻을 찬스로 이어지길 기대 하고 있는 것이며 분양광고에도 적극적으로 인용하고 있는 사례가 많아 지는 것을 보아도 알 수 있을 것이다.
그러나 상가는 정부의 정책에 의한 풍선효과를 기대 하기 보다는 경기 활성도와 상가의 입지, 상가의 종류에 따라 분양성 및 시세차익, 수익율이 달라지는 부동산 투자 상품임을 알아야 한다. 예를 들어 정책적으로 상가시장을 지원 한다 하더라도 직간접적인 상주인구와 교통 여건이 부족한 지역에 덩그러니 나홀로 상가를 공급한다면 그상가는 투자자들의 외면을 받을 것은 자명한 사실이고 반대로 상권활성도가 좋아질 곳은 따로 광고를 하지 않아도 분양이 원할 하다는 것이다.
즉 특별한 규제가 없는 한 상가시장은 입지여건에 따라 투자 수요는 꾸준했다고 볼 수 있는 것이며 정부의 주택 및 토지 시장의 규제로 인해 그 동안의 미분양 물량이 대폭 소진 되기는 어렵다는 결론이 나온다는 얘기다.
부동산 정책 대비 2006년 상가별 시장 전망
단지내 상가
배후세대를 확보하고 있는 만큼 투자자들의 관심도가 대폭 증가할 수 있다. 정부가 공공 임대주택을 실수요자 중심으로 공급을 하겠다고 계획을 시행 예정 이고 택지를 1,200만평 조성하고 부족할 경우 확충 계획이기 때문에 단지내 상가 공급역시 꾸준하게 공급될 것으로 보인다. 그 동안 단지 내 상가가 대형 상권에 밀리고 다양한 업종이 입점하지 못해(1층 중개업소위주 입점) 소비자들의 단지내 상가 이용도 감소현상이 발생 했고 경쟁 입찰 방식에 의한 높은 분양가로 투자자들이 관심도가 감소되어 왔으나 실수요자 중심 입주 단지의 경우 경쟁이 심화될 것으로 보인다. 그러나 높은 낙찰가로 분양을 받을 경우 향후 환금성이나 수익율 악화로 나타나기 쉽다. 단지내 상가의 매력은 분명 안정적 배후 세대가 존재 하지만 단지 규모에 따른 매출이나 업종의 한계가 분명 하다는 것을 알아야 한다. 단지 내 상가는 주택법에 적용을 받고 대부분 3000㎡ 미만이므로 후 분양법의 적용을 받지 않는다.
8,31 대책이후 상가 분양은 단지 내 상가의 강세가 두드러지게 나타나고 있다. 근래에 주택공사에서 분양한 용인 동백1.4단지 및 고양 풍동B1~3B/L의 입찰결과를 보면 평균11.1:1의 높은 경쟁률과 내정가 대비 200%이상을 기록 하였다. 단지 상가는 입찰시 고려사항으로 내정가 대비 150%선 에서 낙찰을 받아야 임대수익을 보장 받을수 있으며 그이상 인 경우 시세차익이나 수익율 측면에서 부담감으로 나타날 수 있다.
근린 상가
입지여건이 좋은 곳의 근린 상가는 투자자들이 가장 선호하는 투자 상품이다. 즉 점포의 활용도가 좋으며 상권이 활성화 되면 시세차익도 기대 할 수 있기 때문이다. 따라서 도심지 활성도가 좋은 상권내 상가들은 부동자금이 상당수 흡수될 가능성이 높다. 그러나 주5일제의 영향을 받고 있는 업무지구 중심의 상가들은 매출 감소로 인한 수익율 저하로 투자자들이 조심스런 접근이 주를 이룰 것이고 대형 주거단지 주변 상가들이 투자자들의 관심을 이끌어 갈 것으로 보인다. 따라서 대형택지 개발 지구내 상업용지의 근린 상가들은 금번 정책에 수혜를 가장 많이 받는 상가로 볼 수 있다. 또한 후 분양 제도에 따른 분양 요건을 갖추지 못하고 있는 현재 실정이 상가공급량이 대폭 감소할 가능성이 매우 높고 안정성이 보장 되기 때문에 상당한 자금이 몰릴 것으로 보인다. 즉 대형 택지 내 주민을 위한 편의시설이 부족할 경우로 볼 수 있으며 공급이 부족하면 주민들의 불편을 초래 할 수 있어 공급되는 상가들의 경우 임대 수익이나 시세차익을 기대 할 만 할 것으로 전망 된다.
쇼핑몰
이미 도심지 쇼핑 몰들의 과잉 공급이라는 인식이 팽배해져 있고 또한 기존 공급된 쇼핑 몰들의 경쟁력 약화로 인해 눈에 띄게 공실이 보이는 만큼 부동자금이 흡수되기는 어려울 것으로 보인다. 특화된 전문 업종 및 운영 전략이 새롭게 도입되지 않고 기존 쇼핑 몰과의 차별화를 통한 전략 부재는 현 부동산 정책의 반사 이익을 보기는 어려울 것으로 전망된다. 따라서 금번 대책의 수혜와는 동떨어진 상가로 볼 수 있다. 쇼핑 몰은 경기 영향과 유통시장의 변수, 즉 경쟁요인이 너무 많다는 점이다. 쇼핑 몰에서 취급하는 품목들이 대부분 대형 할인점이나 백화점, 또는 백화점 부속으로 딸려 있는 아울렛 매장에서도 판매 경쟁을 벌이고 있기 때문이다. 보통 대형 쇼핑 몰들이 취급하는 의류나 잡화 등은 인건비가 저렴한 중국이나 동남아등에서 제조하여 국내로 들여오는 양이 점점 늘어나고 있고 여기에 국내 소비 층들의 경우 의류나 잡화,액세서리는 국산품의 품질을 높게 평가 하고 있는 내용도 쇼핑몰 시장이 슬럼화 되는 이유 중에 하나이다. 예를 들자면 할인점이나 백화점등에서 취급하는 브랜드 이월 상품이 오히려 선호도가 좋게 나타나는 것만 보아도 간단히 알 수 있을 것이다. 또한 왠 만한 시 구에 하나 이상 조성되는 로데오 거리 등은 쇼핑몰 시장이 더더욱 어렵게 만드는 요소로 작용 할 것이다.
부동산 대책에 따른 상가 시장은 당장 투자자들이 관심을 갖기에는 상당한 부담이 내재 되어 있다. 상가는 실물 경기에 민감한 부동산 투자 상품 중 하나이다. 경기 여건이 좋아 소비 규모가 커지면 자연히 상가 시장은 활성도가 좋을 수 밖에 없으나 경기가 부진하면 매출 감소를 이어져 분양 시장이나 기존 상가 시장 등은 권리금 및 임대료 하락으로 투자자들의 선호도는 현저 하게 떨어지게 된다. 최근 수년동안 지속된 경기 침체로 인해 상가 시장이 극심한 침체를 겪었던 내용만 되돌아 보아도 알 수 있다. 또한 도심지 상가의 경우 지가 상승에 따른 분양 가격에 따라 분양가가 높게 형성된 것도 수익율 저하로 이어 질 수 있기 때문에 투자자들이 가격 부담을 느낄 수 밖에 없을 것이다.
8.31 정책 이후 상가 시장은 금년 하반기에 관심도와 자금이 몰릴 수 있는 개연성은 충분하다고 볼 수 있다. 자금 수요가 예측되는 곳은 활성도가 좋은 상권(도심지)내 근린 상가와 상권발전 가능성이 많은 대형택지 개발 지구 내 근린 상가들로 자금이 몰릴 것으로 전망된다. 덧 붙여 지금까지 높은 경쟁률로 낙찰 받아 시세 차익을 남겨온 택지 개발 지구내 상업용지 들의 분양 율은 후 분양 제도에 의해 급속히 위축될 것으로 보이는데 그만큼 상가 후 분양 제도의 요건이 까다로워 분양 사업 전개가 쉽지 않기 때문이다.
2006년도 상가 시장에 가장큰 변수는 상가 후분양 제도.
신 택지지구 상가 공급 부족으로 주민 불편 우려(시공사들의 상가시공 기피현상)
상가 공급의 절대 부족으로 신택지 개발 지구 내 상주 인구들의 극심한 불편 및 불만이 급증 할 것으로 예상 된다. 보통 택지를 개발 할 때에는 아파트 용지와 상업시설을 별도로 구분하여 상주 인구의 편의를 도모 하고 있는 형태가 일반적이다. 그러나 금년 4월 23일 시행된 상가 후 분양 제도의 영향으로 상업용지의 상가 공급이 중단된 상태가 입주가 임박한 시점에도 계속됨에 따라 입주민 들의 불편은 불가피 할 것으로 보인다.
이처럼 상가 공급 물량이 대폭 감소한 것은 후 분양제도의 요건이 기존 사업 관행과는 달리 엄격한 규정 때문인데 기존 사업 방식은 토지를 담보로 한 대출로 토지 대금을 납부하면서 사전 선 분양을 통해 자금을 활용 하면서 건축비 및 기타 경비를 조달을 하는 방식으로 상가 공급이 이루어졌다.
하지만 후 분양제도의 요건은 다른 건설업자 2인 이상의 연대보증을 받아 공증을 받고 전체 공정의 3/2 이상 지은 후 분양을 전제로 하고 있고, 만약 사전 분양을 하려면, 부동산 신탁사에 대리사무계약을 체결 하여 자금의 투명성을 확보하여 수분양자 들의 안정성을 확실 하게 해야 하며, 보험업 법에 따른 보증 보험 회사에 분양 보증을 받아야 한다.
사업 시행의 난이 점
부동산 신탁(대리사무계약) 시 신용평가 기관에서 평가한 BBB- 급 시공사의 지급보증 요구하고 있다. 그러나 시공사들은 상가 지급보증을 거의 거절 하고 있는 실정이다.
시공사의 지급보증 거절 사유
1. 리스크가 크다
신탁사가 요구하는 등급의 시공 사들의 경우 도심지에 주상 복합 상가들을 1~2곳 이상 개발을 하지않은 업체들이 없을 정도로 시공경험이 있는데, 주상 복합 건물들이 대부분 윗층, 아파트나 오피스텔의 경우 분양이 순조롭지만 건물이 완공 되었음에도 상가가 미분양으로 남아 골머리를 앓아본 경험을 다 가지고 있다.
따라서 상가에 대한 사업 수지에 대해 부정적인 이미지가 많고 리스크를 크게 보아 상가 시공에 대한 부정적 견해를 가지고 있다.
2.시공 금액이 적다.
보통 택지 개발 지구 내 근린 상업 용지들은 400 평대 미만이며 건폐율60% 정도와 용적율 500% 연면적 3,000 평 미만이 대부분으로 시공 금액이 높게 잡아도 100억대 미만이다.
신탁사가 요구하는 건설업체들의 경우 최소 200억대 이상 시공비가 나와야 사업에 관심을 가지는 추세이다.
3.지급보증 금액이 공사비보다 많다.
사업시행자금을 금융권의 P/F자금이나 펀드자금을 끌어오기 위해선 필연적으로 시공사의 지급보증을 요구하나 시공사의 입장에서 지급보증금액이 공사비보다 많기 때문에 당연히 거절하게 마련이다.
결론적으로 현재 시공사 2개이상 연대보증이후 3/2이상 공정 후 분양을 하기에는 근린 상가 시행자들의 자금여력 등을 감안할 때 불가능한 상태이다. 따라서 부동산 신탁을 통한 사업이 가장 현실적인 방법으로 보이는데 시공 사들의 상가 시공 기피로 인해 소규모 근린 상가 공급은 거의 불가능 하다고 볼 수 밖에 없다.
따라서 상가공급이 태 부족인 상태로 입주가 시작된다면 상주 인구들의 극심한 불편을 초래 할 것이고 상업 기능의 마비 상태도 우려 될 수 밖에 없을 것이다.
상가 공급 부족으로 인한 주민 불편 우려지역
-파주 교하 지구
상업 용지내 근린상가 공급 전무
금년 12월부터 입주 예정(1만3천세대)
-용인 동백 지구
48개 필지중 3개 상가 공급(분양법 시행전 분양)
2006년 2월부터 입주 예정(2만세대)
-3만2천여 세대로 조성될 동탄 신도시도 비슷한 상황으로 전개 가능성 많음.
상가 공급물량이 적어 상주 인구 및 소비자들의 불편이 예상 되는바 후 분양요건을 갖춘 상가들의 경우 투자자 들의 관심 도는 상당할 것으로 보인다. 이는 임차 수요가 공급보다 많을 것으로 예상되는데 상가는 적고 필요 업종은 많기 때문이다.
분양성이 좋은 만큼 사업 리스크는 떨어지게 되므로 시공 사들의 적극적인 관심이 요구되는 시점으로 상가를 통한 수익을 모색 할 수 있는 틈새 시장의 적기라고 볼 수 있다.
상가 시장으로의 투자를 고려할 때에는 후 분양 요건을 갖춘 상가 인지 면밀히 따져 봐야 할 때이다. 자칫 편법을 동원한 눈가리고 아웅 하는 식의 분양 행태는 피해자를 양산 할 가능성이 많다. 해당지역의 관청에 반드시 분양 승인 요건을 갖추었는지 꼭 확인을 해야 안전한 투자 방법일 것이다.
향후 상가 관심지역
정부의 강도 높은 부동산 정책에 따라 주택 시장과 토지 시장이 급격하게 위축되면서 상가 시장으로의 관심도가 많아지고 있다. 연일 상가 시장의 분위기를 전하는 언론 매체들이 없을 정도로 상가 시장은 분위기가 상승 일로에 있다고 볼 수 있다. 특히 도심 재개발 지역이나 개발 재료가 있는 곳, 청계천 복원 완료 등 호재가 있는 곳이면 어김없이 주변 상권에 기대감이 높아지고 있어 기존 활성도가 좋은 상권내 상가들은 가격이 오를 대로 올라 왠만한 금액으로는 투자에 엄두를 내지 못할 정도로 호가가 올라가고 있으며 대형 택지 개발 지구내 상가들 역시 주 5일제 영향에 따라 가족 중심 소비가 이루어 질 것이란 전망으로 분양가가 3.4천 만원 단위로 불과 2년전에 비해 두배 가까이 높게 형성되어 있어 상가 시장의 열기를 가늠 할 수 있다.
특히 기존 도심지 내에 상권들은 상권이 대형화 되고 되고 있으며 4,50대 중 장년 층의 소비층 보다는 10대에서 30대 중반까지의 소비 층이 밀집되는 상권들이 날이 갈수록 상권의 범위가 확대되고 있는 모습을 보이고 있다. 이러한 상권의 특징은 10대 20대의경우 중장년 과는 다른 식생활이나 음주,놀이, 만남문화 등 소비 형태의 세대차이가 극심해 소비 층을 분리시키고 상권의 성격 역시 젊은 층 위주의 업종 분포가 높게 나타나 결과적으로 시간에 제약을 덜 받는 젊은 소비 층이 두터운 상권은 주중 활성도가 좋은 것을 알 수 있다.
또한 지역별 지자체에서도 상권 활성도를 통한 세수 목적으로 각 구별로 로데오 거리가 하나씩은 있을 정도로 로데오 형태의 상권을 조성하고 있어 상권의 집중도는 날이 갈수록 심화 되어 상권의 양극화가 가속화 될 것으로 전망되고 있다.
상권의 양극화 현상을 보면 도심지 업무시설이 밀집되어 있는 대표적인 사례로 강북의 시청 부근이나 강남의 테헤란로와 법원단지등이 밀집되어 있는 관공서 밀집 지역대비 건대역상권이나 강남역 상권 강북의 종각역 일대 상권을 비교 할 수 있다.
관공서나 일반 업무시설이 밀집되어 있는 지역(테헤란로, 시청,광화문등)은 주5일제 영향으로 인해 금요일 저녁이면 벌써 한산해져 금요일 저녁부터 일요일 까지 일주일에 2일 반은 매출이 거의 없어 상인들의 애를 태우고 있는 반면 건대 역이나 강남 역 일대 젊은 층이 밀집되어 이루어지는 상권들은 주중 및 주말에는 더더욱 유동인구가 많아져 어깨를 부딪히며 다닐 정도이며 자연히 주변 상권의 매출은 주중이나 주말 꾸준하게 매출이 발생하고 있는 현상을 보여 업무시설이 밀집되는 지역보다 권리금이나 임대료가 높게 나타나고 있다.
서울 도심지에는 이미 고착화 되고 잘 발달되어 있는 상권이 많지만 도심지 재개발에 따른 소비층 재편과 신설 교통망(지하철 역세권) 이 함께 들어서 상권이 새롭게 형성될 가능성이 많은 곳 역시 많아 상가에 관심을 가지고 있는 투자자라면 주의 깊게 보아야 할 곳이 곳곳에 산재 되어 있다.
이미 잘 발달된 상권은 지가나 권리금 임대료가 높게 형성되어 있어 비록 안정적인 임대 수익은 기대 할 수 있지만 시세차익은 기대 할 수 없는 한계를 가지고 있다. 대표적인 곳이 여러 상권 중 건대역 상권을 들 수 가 있다. 건대역 상권은 예전 90년대 초반 인근의 화양리 상권이 광진 구의 청소년 보호구역으로 지정하여 퇴폐 향락 업종의 단속 및 유입인구 규제로 인해 급격하게 상권이 위축되면서 점차 건대역 부근으로 상권이 이동이 되었고 지하철 중에서도 수송량이 많은 2호선과 강남북 을 연결하는 7호선이 들어서면서 환승역 역할로 접근성이 양호해져 상권이 폭발적으로 발전한 사례로, 접근성이 얼마나 상권에 미치는 영향이 큰가를 잘 보여주는 전형적인 역세권 상권이라 할 수 있다. 또한 건대와 세종대 한양대등의 대학가의 소비층이 발생하는 외부 유입효과 역시 젊은 층의 밀집도에 따라 상권의 향방이 바뀌는 결과로 나타날 수 있다는 것을 잘 보여 주고 있는 것이다.
그러나 건대역 부근에 소액 투자자는 접근하기 어려운 것이 현실이다. 대부분 예전 일반 주택가처럼 상가 주택 형태로 이루어져 있어 건물마다 개별 소유로 되어 있고 지가역시 평당 4,5천대를 홋가 하기 때문에 건평 규모가 4,50평형대 로 이루어져 있고 건물주들이 수익성 좋은 건물을 매도하는 것을 꺼려 매물이 거의 없다고 볼 수 있다. 임대가 역시 상당한 수준으로 실평 15평 1층 기준 보증금 1억에 월 400 이상을 상회 하는 것으로 나타나고 있으며 권리금은 업종에 따라 다소의 차이는 있으나 1억 5천 이상으로 대부분 형성되어 있다.
건대 상권은 기존 상권의 활성도가 좋은 만큼이나 향후 전망도 좋게 나타나는 호재들이 산재되어 있다. 건대 야구장과 학군단 용지에 포스코와 금호에서 대형 주상 복합 건물을짓고 있어 그동안 상권의 확장 범위를 막고 있던 장애가 사라지며 시너지 효과를 볼 수 있을 가능성이 많아 졌으며 인정건설에서 뚝섬 한강 유원지 방향으로 개발을 진행하고 있어 유입인구가 계속 늘어날 전망이다. 건대역 부근에 관심을 가진 투자자 라면 새롭게 지어지는 건물들의 점포에 관심을 가져야 할 것으로 보인다.
건대 상권이 각광 받고 있는 상권이라면 새롭게 조성 가능성이 높은 상권도 투자자들은 관심을 가져야 한다. 이미 활성화된 상권은 가격과 투자 틈새가 역부족인만큼 비젼있는 신흥 상권에 투자를 고려해야 프리미엄이나 향후 높은 임대수익을 얻을 수가 있다.
대표적인 곳이 서울 상암지구 상업 용지이다. 상암 지구는 2002년 월드컵을 시점으로 발달되기 시작한 택지개발 지구와 업무지구로 발전한 지역을 마포구청역을 기점으로 상권의 활성도가 높아질 가능성이 많다. 이미 월드컵 경기장에서 벌어지는 각종 경기나 레저, 문화 시설이 이루어 지고 있지만 마땅한 상권이 없어 인근의 신촌이나 홍대 등으로 젊은 소비층을 뺏기고 있는 것이 현실이다. 현재 상가수도 부족하고 인근 아파트의 단지내 상가 들만 분포되어 있어 소비층을 흡수 할 수 있는 상가 및 업종이 태부족이라고 볼 수 있다. 시세도 아직은 열악하다. 단지내 상가의 경우 1층 기준 13평이 평당 3천만원을 넘지 못하고 있으며 임대료 역시 주변 입지여건에 비해 낮게 형성 되어 있다. 그러나 향후 마포구청 및 행정 타운이 조성되면 유입되는 소비 층을 흡수하여 대형상권으로 발전할 가능성이 농후한 지역으로 예상되는데 풍부한 주변의 공원시설에 의한 주말 상권 까지도 엿볼 수 있기 때문이다. 마포구청 역 주변 행정타운이나 일반 업무 시설 등의 1층 상가에 관심을 가져야 할 것으로 보인다.
서울 도심에는 최근 뉴타운 사업과 재개발, 재건축이 한창 진행 중이다. 이는 상권의 변화가 불가피하게 되는 것을 시사하게 된다. 고정화 되어 있는 상권은 투자 메리트가 거의 없는 것은 유동인구나 소비 층의 변화가 없어 임대료 등 수익 율이 변하지 않는 현상은 이미 잘 알 고 있는 사실이다. 당연히 상권에 호재가 있어야 할 주변 개발 재료가 있어야 투자 수익을 낼 수 있다는 것은 누구나 잘 알고 있을 것이며 따라서 주변 개발 재료가 있는 곳은 먼저 선점하여 개발이 완료되는 시점 까지 현재 수익율이 낮더라도 인내를 가지고 기다릴줄 알아야 한다.
최근 거여 재개발 지구를 정부에서 확정 발표하였는데, 거여동이나 마천동 이라고 하면 낙후된 상권으로만 여겨져 왔고 송파구에서도 다소 소비층이 다소 떨어지는 지여으로 여겨 왔다. 그러나 정부의 거여 재개발 확정에 따라 단독 주택 가격이 뛰어 매도자가 없을 정도가 되었으며 재개발에 대한 인근 상권역시 향후 기대치가 높아지고 있다.
특히 해당 지역내 주상권인 거여 역이나 마천역 일대는 집객도가 더욱 높아지고 새로운 소비층이 유입되어질 것을 기대하고 있다. 재개발 발표 이전 거여역 주변 지가가 3천 만원대였지만 최근에는 입지여건에 따라 4,5천대로 홋가가 뛰고 있는 실정이다. 그러나 아직은 거래는 활발 하지 못한 것으로 조사되고 있어 투자자들의 가격 절충에 따른 매수가 요구되는 시점이기도 하다.
재개발 지역의 군사 시설과 주택 구조역시 저밀도 구조로 되어 있어 재개발이 완료되면 인구 밀도및 주거환경이 양호한 지역이기 때문에 소비성이 우수한 유동인구의 확보가 용이 해질 것을 보여진다. 특히 접근성이 좋은 역세권 위주로 상권이 대폭 확대, 활성화가 될 가능성이 많아 투자자들의 적극적인 관심이 필요한 지역이고 시점이라고 볼 수 있다.
상가는 일반 주택과는 달리 건물 마다의 입지여건에 따른 개별성이 강한 투자 상품으로 분류된다. 즉 지역적인 가격이 형성 되기 보다는 예를 들어 횡단보도 하나, 교차로, 버스정류장등 유동인구의 분포에 따라 가치가 달라진다는 얘기다. 최근 정부에서 주택시장과 토지시장에 대한 강력한 규제책에 따라 상가에 대한 풍선효과를 논하고 있지만 개별성이 강한 만큼 좋은 입지의 상가는 가격상승 효과가 있을 것이지만 상권의 종심에서 멀어지고 향후 호재가 없는 상가는 자칫 자금만 잠겨있는 상황을 초래 할 가능성이 많다.
상가에 대한 관심도가 부쩍 늘어난 만큼 자칫 검증되지 않은 허위 정보와 함정, 리스크가 오히려 더욱 커질 수 있는 시기이므로 분위기에 혼동하지 말고 냉정하게 발품을 팔아 현장 확인 을 하고 투자 여부를 결정해야 할 때이다.
분기별 상가 공급량 추이(2005년)및 2006년 상가 공급 예상
상가 공급량은 2분기에 일시적 증가세를 보인 후 3분기부터 감소세로 돌아선 것을 알 수 있다. 전년도 극심한 내수 침체와 맞물려 상가 공급량이 줄어들었지만 금년 1분기부터 상가 공급량이 점차 증가세 였으나 2분기 들어 상가 공급량이 증가한 것은 4.23일부터 시행된 후분양 제도의 영향이 크다고 볼 수 있다. 사업자들이 후분양 제도를 피하기 위해 서둘러 공급 준비를 해온 것으로 풀이 할 수 있다.
그러나 3분기부터 감소 현상을 보이는 것은 후 분양 요건이 까다로워 상가 공급이 급감한 요인이고 그나마 3분기에 공급이 된 상가는 분양법 시행 이전에 일차적 분양을 했던 미분양 물량을 소화 하는 것으로 조사 되었다.
2006년도 상가 공급량은 후분양 제도의 영향을 대부분 받게 되므로 공급 물량이 현저하게 감소될 것으로 전망 된다. 특히 도심지 대형 쇼핑 몰의 경우 시공 사들의 지급보증을 받기가 어려워 신규 물량은 전무할 것으로 보인다. 기존 상가를 리모델링 하는 수준에서 공급이 될 것이고. 단지내 상가는 주택법에 적용을 받으므로 공급 하는데는 문제가 없어 보이나 주택 시장이 위축된 만큼 공급량은 소폭 감소세를 보일 것이다. 근린 상가는 907.5평 미만만 분양을 하는 변칙적 공급량이 주류를 이룰 것으로 전망 된다.
기반 시설 부담금에 따른 상가 시장의 악재 돌출
우선 기반시설이란 도로나 상,하수도, 공원, 녹지 학교 등을 말하며 기반 시설 부담금을 부담하게 되는 대상은 연면적 60평 이상 건물을 짓는 주택이나 상가 등을 짓는 민간 사업자가 된다.
가뜩이나 후분양 제도 때문에 상가 공급량이 급감한 상태에서 기반 시설 부담금 마저 시행이 되면 상가 시장은 그야말로 연이은 악재를 만난 셈이다. 기반시설 비용의 30%정도를 부담하게 됨으로써 2006년 상반기 시행 예정이며 이에 따른 부작용으로는 분양가 상승이 불가피해져 사업자나 투자자 모두 부담을 안을 수 밖에 없고 상가 시장 전체적으로 부정적 요소가 많을 수 밖에 없을 것으로 전망된다. 여러 전문 건설, 부동산 연구원 등에서 기반시설 부담금에 대한 논의가 뜨겁게 진행 되고 있으므로 부담율이나 시행 시기 등이 조정이 될 가능성이 많지만 상가 공급 시장은 또다른 악재로 볼 수 있다.
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