상가계약서 알면 약(藥) 모르면 독(毒)
그러나 상가는 지역과 유형에 따라 양극화 현상이 심하고 분양업체의 일방적인 마케팅 광고에 현혹되다보면 자칫 낭패를 볼 수 있으니 투자에 임할때 각별한 주의를 기울여야 한다.
특히 투자결정에 따른 상가계약서 작성시 꼼꼼히 계약내용을 확인해야 분양업체와의 분쟁소지를 사전에 예방할 수 있다.
먼저 상가계약서에 입점예정일이 명시되어 있는지 확인해야 한다. 입점예정일 조항은 향후 지체보상금 산정이나 계약해제시 중요한 기준이 될 수 있다. 따라서 준공시점이 아예 명시되어있지 않거나 착공일로부터 00개월등 해석하기 혼란스러운 표현에 대해서는 정확한 입점예정일로 수정을 요구해야 한다.
투자자금계획에 차질을 빚을 수 있는 대출금 관련 부분도 반드시 체크해보는 것이 좋다. 가령 잔금 부분에 있어 분양업체에서 책임하에 금융대출알선을 해준다 해도 은행권에서의 대출금은 잔금보다 훨씬 밑돌수 있으니 잔금 비중이 생각보다 높다 싶으면 대출 발생 은행권 담당자를 계약전 만나보는 것이 좋다. 최근 은행권에서의 상가 대출비율은 대체적으로 경기침체가 이어지면서 30%이내로 줄어든 상황이다.
중도금 납부일정에 대해서도 건축공정에 준한 산정인지 따져봐야 하며 연체시 이자율 계산도 합당한지 살펴봐야 한다.
통상 계약해지에 대한 계약 부분도 분양업체에게 유리하게 되어 있다. 가령 수분양자의 연체기간이 약정기간보다 초과했다면 분양업체의 일방적인 계약 해지가 가능하며 이런 경우 수분양자가 납부한 분양금액의 10%를 위약금으로 물게하고 기타 추가 손실비용을 뺀 금액만 분양자에게 돌려준다. 일부 업체에서는 계약해지시 위약금과 별도로 연체료 반환도 하지 않는다는 조항을 넣을 수도 있으니 이점 또한 유의해야 한다.
그러나 분양업체의 과실로 인해 분양자가 계약을 해지할 수 있는 조항은 아예 빠져있을수 있다. 수익률 보장이나 임대확정등 분양업체와 상담중 오갔던 조건들과 상권활성화 목적으로 걷는 개발비 사용 내역 공개 부분도 마찬가지다. 결국 분양업체가 약속을 이행하지 못해도 계약서상에 근거가 남지 않아 법의 보호를 받지 못할 수 있다.
계약시 면적과 공부상의 면적이 다르게 나오는 사례도 있으니 그 차이만큼 반환이 가능하도록 특약사항(서면작성)으로 분명히 짚고 넘어갈 필요도 있다.
일반적으로 상가계약자들은 투자결정후 계약서상의 내용에 대해 주의를 기울이지 않고 분양현장에서 보여지는 분위기에 편승한 나머지 게약서에 도장을 찍는 경우도 꽤있다.
특히 초보투자자들은 분양현장에서 일부 작전세력이 펼치는 고객 가장 도우미 동원 전략이나 고객 상담중 경쟁심을 부추기고자 다른 영업직원들이 분위기 띄우는 ‘뻐꾸기’ 수법등에 쉽게 넘어갈수 있으니 분양현장 분위기에 편승한 즉흥적 투자는 더욱 주의를 해야 한다.
이와관련 상가전문정보제공업체 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 박대원선임연구위원은 “분양 계약전 분양 사업자가 공정위의 승인을 받은 표준 약관을 사용하고 있는 지를 확인할 필요가 있다”며 “그러나 아직 공정거래위원회의 표준약관에는 분양업체와 수분양자간의 반복된 시비거리인 확정수익, 임대확정, 면적상 차이가 났을 경우등의 내용이 포함되지 않고 있어 현재로선 분양자 스스로가 계약전 약속조항을 철저하게 확인하고 계약서상 명시 여부를 짚고 넘어가야 한다”고 했다.
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