미국 모기지시장에 현존하는 위험과 시사점

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2006-02-03 10:18

서울--(뉴스와이어)--최근 미국의 모기지시장은 주택경기의 활황과 더불어 변동금리, 대출한도 확대, 만기일시상환 방식의 틈새형 모기지대출이 급증하여, 금리상승과 주택시장 강세둔화에 따른 체계적 위험이 크게 증대된 것으로 지적되고 있음

지난 5년간 미국의 집 값은 전국적으로 50% 정도 상승하였으며, 대도시를 중심으로 일부지역은 두 배 이상 급등

주택을 담보로 한 틈새형 모기지대출의 증가는 집값 상승을 부추김과 동시에 집값하락에 따른 채무불이행의 위험을 증폭

미국 주택자금대출시장에서의 변동금리모기지 취급비중은 2003년 18%에서 2004년 35%로 급증하였으며, 자가소유율은 1973년 64.0%에서 2004년 69.2%로 사상최고에 이른 반면, 집값에서 담보제공분을 뺀 가계지분율(home equity)은 같은 기간 68.3%에서 55.0%로 떨어져 사상최저치를 기록

집값 상승세 둔화와 금리상승이 진행되면서 증폭된 미국 모기지시장의 체계적 위험은 틈새형 모기지취급이 집중되었던 대도시지역을 중심으로 금융위기를 초래할 가능성이 있어 이에 대한 대비가 필요하다는 의견이 대두됨

향후 틈새 상품을 비롯한 상당 규모의 모기지 적용금리가 상향조정될 것으로 예상

조정금리부 대출은 8조달러에 이르는 4인 이하 가족대상 모기지잔액의 1/4에 달하며, 향후 2년에 걸쳐 틈새상품을 중심으로 5천억달러 이상의 모기지채무에 대한 적용금리가 변경될 것으로 추정

현재의 미국 모기지시장은 차입자, 대부자, 투자자를 포함한 다양한 시장참여자에게 상당한 위험의 중첩을 야기한 것으로 분석

우리나라의 경우, 안정적인 기초 경제여건과 선제적인 부동산대책 및 시행중인 주택담보대출 한도관리로 미국과 같은 시장위험의 중첩을 우려할 정도는 아닌 것으로 판단됨

다만, 장기·고정·분할상환 방식의 한국주택금융공사 보금자리론 도입에 따른 주택담보대출의 장기화와 분할상환방식의 확대에도 불구하고 민간금융회사의 경쟁격화를 배경으로 증가하고 있는 변동금리 대출에 대하여는 시장위험 증대와 관련하여 미리 주의를 기울일 필요가 있음

민간금융회사의 변동금리 주택담보대출 비중은 2003년말 현재 78.6%에서 2005년 5월말 현재 84.2%로 증가

따라서, 변동금리상품을 억제하고 고정금리상품을 권장함과 아울러 주택담보대출의 유동화를 지원하는 보다 적극적인 주택금융정책이 요구됨

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