최근 주택시장 동향 및 시장전망

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2006-05-26 13:53

서울--(뉴스와이어)--건설교통부는 재건축초과이익환수에 관한 법률의 국회 통과(5.2) 등 8.31정책과 3.30 정책이 차질없이 추진되면서, 그간 높은 상승세를 보여왔던 강남 3구 재건축이 3개월만에 하락세로 반전되는 등, 그간 내재가치에 비해 고평가 논란이 제기되었던 강남을 중심으로 주택시장이 본격적인 조정국면으로 접어들 전망이라고 26일 밝혔다.

건설교통부에 따르면 국민은행의 주간 집값동향 조사결과, 강남3구 재건축은 지난 5.1일 주간 1.1% 상승에서 5.22일에는 0.6% 하락으로 반전되었다.

지역별로는 같은 기간 강남구가 1.6→-0.4%, 서초구가 1.7→-0.3%, 송파구가 0.7→-0.8% 등 하락세으로 돌아섰다.
또한 같은 기간 재건축을 포함한 강남3구의 전체 아파트도 0.9→0.1%로 크게 둔화되는 등 시장안정세가 뚜렷해졌다.

건설교통부는 향후 시장전망에 대해서도 2010년 이후 강남 주택시장의 수급구조에 대한 분석결과를 토대로 막연한 집값상승 기대심리에 따라 뒤늦게 투자목적으로 강남아파트를 매입에 나서는 것은 투자손실을 초래할 수 있으므로 현시점은 개개 경제주체들의 냉정하고도 합리적인 판단이 요구되는 시점이라고 밝혔다.

건설교통부는 아파트 투자는 통상 5～10년 이상을 내다보고 투자하게 되나, 향후 5년후인 2010년대가 되면 강남 주택시장의 수급구조에 근본적인 변화가 나타나기 때문에 과거의 집값상승 추이가 지속될 것이라는 막연한 관성적인 기대에 따라 추격매수에 나서는 것은 대단히 위험하다고 밝혔다.

건설교통부에 따르면 일반적인 인식과 달리 2010년대 강남주택시장에 있어서 투자자들이 가장 주목해야할 변수는 주택공급 측면이다. 주택가격은 결국 공급과 수요에 의해 결정되는데 향후 5년간 강남권에 주택공급은 과거와 비교할 때 과히 공급충격(Supply Shock)이라고 표현할 정도로 충분한 물량이 공급되기 때문이다. 실제 향후 5년간 강남권에는 송파(4.6만호), 판교(2.9만호) 등 신규택지에서만 약 10만호의 주택이 공급되는데다가 현재 강남3구에서 과거 어느 때보다도 광범위하게 추진되고 있는 재건축 물량 약 9.6만호를 감안하면 신규주택 공급이 약 20만호, 주택순증 물량만도 최소 10만호 이상이 되기 때문이다.

이러한 물량은 주택총수 기준으로는 강남3구 전체 아파트 재고 24만호와 유사한 수준이며, 주택순증 기준으로도 전체 재고주택의 약 42%에 달하는 물량으로 강남3구 주택수급 구조를 근본적으로 변화시킬 수 있는 충분한 물량이다.

또한 동 물량은 재건축 등으로 아파트 재고가 오히려 2천호 감소(‘00 24만호→ ’05 23.8만호)하여 집값급등의 한 원인을 제공하였던 최근 5년과는 비교할 수 없는 물량이며,강남권 주택시장이 대세하락기(91.5～95.1월까지 15.5% 하락)였던 90년대 초반 5년간 강남3구 아파트 재고 순증분(‘90 18.5만→’95 21.9만호)과 비교해도 약 3배가 많은 물량이다.

강남3구의 아파트가 ‘95년 21.9만호에서 ’05년 23.8만호로 최근 10년간 1.9만호 순증하는데 그쳤음을 감안할 때, 앞으로 강남의 주택수급에 있어 공급의 힘이 과거와 비교할 때 10배 이상 강하게 작동한다는 의미로 향후 강남 주택가격의 하향안정에 크게 기여할 것으로 판단된다.

여기에다가 주택공급의 중요한 축을 이루는 주택재고 측면에서도 강남·서초구의 주택보급율은 ‘03년에 이미 100%를 초과한 상태로 서울의 다른 지역보다도 주택이 풍부한 상황이다.

* ‘03년 주택보급률 : 강남구 100.2%, 서초구 100%

건설교통부는 또한 3.30 부동산 대책시 발표한 수도권 주택공급정책과 금년에 새로 제정된 도시재정비촉진에관한특별법에 기초한 기존 도심의 광역적 재정비도 강남권에 대한 주택수요를 분산시켜 향후 강남권 주택가격의 하향안정요인으로 작용할 것으로 내다봤다.

특히 건설교통부는 금번 3.30대책에서는 수도권에 연평균 30만호 이상의 주택을 언제, 어디서, 얼마나 공급할 계획인지를 구체적으로 밝혔다는 점에서 추상적인 수치로 정부의 공급목표치를 제시하는 선에서 그쳤던 과거의 공급정책과는 차원이 다름을 강조하였다.

또한 도시재정비촉진특별법에 기초하여 서울에 교육, 도로, 공원 등 주거기반시설이 잘 갖추어진 양질의 주택이‘12년까지 약 26.4만호가 공급될 예정이어서 현재와 같은 강남집중 현상은 크게 완화될 것으로 전망하였다.

여기에 더해 2010년대가 되면 참여정부가 야심차게 추진하고 있는 국가균형발전시책의 효과도 본격화될 것으로 보인다. 행정중심복합도시 건설 및 공공기관 지방이전으로 수도권에서 중장기적으로 약 28만명의 인구가 빠져나갈 것으로 예측되며, 특히, 이전기관의 상당수가 강남권에 위치하고 있어 강남권 주택시장의 안정에 크게 기여할 것으로 판단된다.

주택수요 측면에서도 작년말 「8.31 정책」 후속법안이 국회를 통과한 데 이어, 「3.30 정책」(8.31정책 후속조치)을 시행하기 위한 관련법안이 지난 5.2일 국회 본회의에서 의결됨에 따라 보유세·양도세가 대폭 강화되고, 재건축부담금이 신설되어 다주택보유를 통한 시세차익 기대는 사실상 불가능해져 투기수요가 크게 감소할 것으로 판단된다.

이러한 불로소득 환수장치 구축으로 비록 가능성이 희박하지만 앞으로도 과거와 같은 강남 아파트 가격 상승세가 유지된다 하더라도 2010년 이후가 되면 3주택자는 말할 것도 없고, 2주택자의 경우도 강남아파트 투자수익율이 정기예금 수익률 또는 차입이자율을 크게 밑돌게 될 것으로 판단된다.

집값이 최근 10년간 강남 아파트 연평균 가격 상승률인 9% 수준으로 상승한다 하더라도 매년 1%의 보유세 부담에다 양도세율 50%를 감안하고, 기타 세부담을 고려하면 투자수익율은 3% 내외로 떨어질 것이기 때문이다.

더욱이 공급확대와 투기수요 감소 등 수급여건 변화를 감안, 가정을 보다 현실화하여 집값상승률을 4% 내외로 전제할 경우 투자수익율은 1%에도 못 미칠 것으로 판단된다.

특히, 재건축 아파트의 경우는 보유세, 양도세 부담에다가 정상집값상승분을 초과하는 부분에 대해 재건축 부담금까지 추가로 부담해야 하기 때문에 사실상 투자가치가 사라지게 된다.

반면 경기회복 및 세계적인 금리인상 추세와 맞물려 금리가 상승할 가능성이 높은데다가 정부의 대출규제 강화로 1금융권 차입이 용이치 않아 주택구입자들의 주택구입에 따른 비용은 점차 증가할 것으로 판단된다.

* 국고채 3년만기 금리 : 3.65% (‘05.1) → 4.95%(’06.4)

이상의 사항을 종합적으로 고려할 때 수급 양측면에서 강남 주택가격은 조만간 본격적인 조정국면으로 접어들게 될 것으로 판단된다.

실제로 국민은행이 일선 중개업소를 대상으로 조사한 수급동향조사결과를 보면, 3.30 대책발표 이후 매도세가 우위라고 대답한 중개업소의 비중은 증가(3월 32.4%→4월 36.3%)하고 있는 반면, 매수세가 우위라고 답한 중개업소의 비중은 크게 감소(3월 23.1→ 4월 19.8%) 하고 있다.

이러한 매수세 감소로 매도호가와 매수호가간의 가격격차가 커지면서 주택거래신고지역(9개)의 주간 신고건수도 3.13일 1,182건 → 5.15일 647건으로 45% 감소하였으며

* 9개 지역 : 강남·송파·서초·강동·용산·분당·용인·과천·창원

- 같은 기간 강남 3구는 529 → 246건으로 53% 감소하였다.

또한 강남의 매매가 대비 전세가 비율도 사상 최저치인 41.9로 하락하여 실가치 상승이 뒷받침되지 않은 매매가만의 일방적인 상승이 한계점에 다다랐음을 보여주고 있다.

건교부 관계자는 강남 일부 아파트의 경우 시세차익 기대로 매매가격이 실제 사용가치를 가장 잘 반영하는 전세가격에 비해 3배 이상 높게 형성되어 있는 경우도 있는데, 이러한 과도한 매매가격은 향후 수급구조의 변화와 그에 따른 집값상승 기대심리가 어떤 방향으로 형성되느냐에 따라 급격한 조정을 받을수 있는 취약성을 내포하고 있다고 말했다.

건설교통부는 과거에는 부동산 관련 법제의 미비로 주거의 수단이 되어야 할 주택이 재산증식의 수단으로 악용되어 왔고, 강남 아파트가 그 중심에 서서 이른바 ‘강남불패 신화’를 만들어 왔으나, 충분한 주택이 안정적으로 공급되고, 다주택자 양도세 중과 및 고가주택 보유세 중과에 이어, 이번에 재건축 초과이익 환수방안이 마련됨에 따라 앞으로 투기적 성격이 강한 아파트 구매행위는 허황된 꿈을 쫓다가 결국 낭패를 보는 이른바 폰지게임(Ponzi game)에 빠져들 수 밖게 없는 구조로 전환되고 있다고 밝혔다.

* 폰지게임 : 비용이 수익을 초과하는 게임
* 다주택자의 강남 아파트 투자 : 수익률 3% 수준 (최근 10년간 연평균 상승률 9.34%, 양도세율 50%, 보유세율 1% 등 감안), 비용은 약 5% 내외(자기자본의 기회비용과 차입금의 차입금리 가중평균)

건설교통부 관계자는 역사적 경험은 시장수급과 괴리된 가격은 결국 하락하고 만다는 사실을 잘 보여준다고 말하면서, 이제 개개 경제주체들의 현명하고도 합리적인 판단이 필요한 시점이라고 강조하였다.

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