‘재건축 초과이익 환수에 관한 법률’ 시행령·시행규칙 제정안 입법예고

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2006-08-02 14:17

서울--(뉴스와이어)--건교부는 「3.30 부동산정책」에 따라 제정·공포(’06.5.24)된 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 대한 시행령 및 시행규칙 등 하위법령 제정안을 마련하여 변호사·회계사·세무사·감정평가사 등 관련 전문가로 구성된 T/F팀의 검토 및 관계부처 협의(’06.7.18～7.28)를 마치고, 이를 8.3일 입법예고하였다.

하위법령(안)에서는 부담금액의 기초가 되는 ‘초과이익’을 객관적으로 산정하기 위한 방법을 구체적으로 규정하였다.

《 관련 법률규정 》

◈ 초과이익 = ‘준공시점의 주택가격’ - ‘추진위원회 승인시점 주택가격’ - ‘개발비용’ - ‘정상집값상승분’으로 산정

◈ 부담금 = 초과이익의 규모에 따라 0～50%까지 부과

① 사업 개시시점 및 종료시점의 주택가격의 산정

재건축 사업기간 동안의 주택가격상승분을 측정하기 위한 주택가격의 산정은 ‘공시가격’을 기준으로 하되, 공시제도 도입전에 재건축사업이 착수된 단지(개시시점)나 재건축 사업 준공 후 공시가격이 아직 공시되지 않은 단지(종료시점)의 경우처럼 공시가격이 없는 경우에는 가격산정의 객관성을 높이기 위해 복수의 우수감정평가법인이 조사한 가격의 산술평균으로 산정토록 하였다.

또한, 가격산정의 공정성을 높이기 위하여 당해 재건축 사업과 관련된 업무(관리처분계획 등)를 수행한 감정평가법인은 가격산정기관에서 제외토록 하였으며, 신뢰성 제고를 위해 필요한 경우에는 건교부장관이 복수의 평가법인을 선정하는 세부기준을 별도로 정해 제시할 수 있도록 하였다.

아울러, 향후 마련할 행정지침을 통해 복수의 기관이 각각 산정한 가격의 격차가 클 경우에는 이를 재산정하도록 하는 등 가격산정의 객관성 확보에 만전을 기할 방침이다.

② 재건축사업에 소요된 개발비용의 산정

개발비용은 건축비, 조합운영비 등 재건축조합이 당해 사업과 관련하여 지출한 비용을 통해 산정하되, 재건축조합이 회계감사를 받은 후에 계약서, 금융자료, 세금납부자료 등 증빙서류를 갖추어 제시해야 한다.

만약, 재건축조합이 제출한 금액이 현재 공공택지에서 시행되고 있는 분양가상한제 적용을 위한 기본형건축비 수준에 비추어 적정범위를 초과하는 경우에는 부과권자가 직접 외부 전문기관에 회계감사를 의뢰하는 등의 방법으로 개발비용의 적정성을 검증하여야 하며, 필요한 경우에는 전문가 중심의 개발비용검토위원회를 구성하여 전문가의 검토·자문을 거치도록 하였다.

③ 재건축 사업기간 동안의 정상주택가격상승분의 산정

정상주택가격상승분은 정기예금이자율과 시군구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 기초로 산정되는 바, 평균주택가격상승률은 통계청 승인을 받은 국민은행의 시군구별 가격상승률 통계를 이용하되, 당해 통계가 생산되기 이전의 상승률은 건교부장관이 한국감정원에 의뢰하여 조사·산정한 후, 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 별도로 고시한다.

정기예금 이자율은 금융기관의 1년만기 정기예금 평균이자율을 고려하여 1년 단위로 고시한다.

또한, 시행령(안)에서는 납부의무자인 재건축조합에 부과된 부담금을 조합원별로 배분하는 기준을 제시하였다.

《 관련 법률규정 》

◈ 부담금 : 개시시점～종료시점까지의 초과이익을 기준으로 부담금을 산정한 후, 이를 일(日) 단위로 기간안분하여 법 시행일부터 종료시점까지 해당하는 만큼 부과

* 전체 부담금이 5천만원, 개시시점～법 시행까지 1년6월, 법 시행일～종료시점까지 6월이라면, 5천만원 × 6월/2년(24월) = 1,250만원

재건축조합은 조합원별 개시시점 주택가격, 종료시점 주택가격 추정액, 관리처분계획상 청산금(추가부담금 등)을 고려하여 조합원별 부담금 배분비율을 결정하되, 부담금이 법 시행 이후의 기간에 대해서만 안분하여 부과되므로, 개시시점이 법 시행일 이전인 경우에는 개시시점 대신 법 시행일 당시의 주택가격을 고려하도록 하였다.

* 법 시행일 당시의 주택가격 : 개시시점 주택가격에 법 시행일까지의 주택가격 변동분을 합하여 산정
* 주택가격 변동분 : 개시시점～종료시점까지의 주택가격 변동분을 법 시행일까지 일(日) 단위로 안분하여 산정

재건축조합은 위 사항을 고려하여 결정된 조합원별 부담금 배분비율을 관리처분계획에 명시하여야 한다.

재건축부담금은 부과종료시점부터 4월 이내에 부과되며, 납부의무자는 부과일부터 6월내에 이를 납부하여야 한다. 부담금의 부과·징수, 이의신청 등에 관한 업무는 시장·군수·구청장에게 위임되며, 부담금은 현금납부가 원칙이나, 당해 재건축사업으로 건설되는 주택으로 납부(물납)할 수도 있다. 이 경우, 물납되는 주택의 가액은 종료시점 주택가액에 물납승인일까지의 정상집값상승분을 합한 가격으로 한다.

재건축 초과이익 환수제도가 본격적으로 시행되면 재건축 과정에서 용적률의 증가 등으로 정상이익을 초과하여 발생하는 과도한 개발이익이 효과적으로 환수되어 투기수요가 억제되고 무분별한 재건축에 의한 자원낭비가 줄어들 것으로 기대되며 부담금 수입 전액은 도시 주거환경 정비, 도시재정비, 저소득층 주거복지 지원 등에 사용될 예정으로 도시내부의 균형발전과 서민 주거안정에 기여할 것으로 전망된다.

한편, 재건축 초과이익 환수제도가 시행되더라도 재건축 부담금은 조합원당 3천만원을 넘는 초과이익이 발생한 경우 개발이익의 규모에 따라 누진률을 적용하여 부과하기 때문에 개발이익의 규모가 상대적으로 적은 수도권 외곽지역 및 지방 등에서는 실제 부담금이 부과되지 않거나 부과규모가 미미할 것으로 예상된다.

* 개별 조합원의 평균 개발이익이 3천만원 이하 : 면제

일부에서 재건축 부담금이 부과되면 재건축사업 시행시 손실이 발생할 수도 있다는 의견을 제기하고 있으나, 부담금은 전체 개발이익중 정상집값상승분과 개발비용을 모두 공제한 후 산출한 초과이익의 일부(0～50%)에 대해서만 부과되므로 순손실이 발생할 가능성은 없다.

또한, 기반시설부담금 및 기존의 재건축 임대주택 의무건설 등에 따른 비용을 재건축 부담금 산정시 개발비용으로 인정토록 함으로써 중복부담의 소지를 없앴다.

기반시설부담금, 광역교통시설부담금, 기타 원인자 부담금 등은 개발비용으로 인정되며

재건축임대주택 의무건설에 소요된 비용에 대해서도
- 용적률을 완화받아 임대주택을 건설한 경우에는 용적률 완화에 따른 대지지분 감소액을,
- 용적률을 완화받지 않은 경우에는 임대주택 건설에 따른 일반분양분의 예상수익 감소분을 개발비용으로 인정토록 하였다.

하위법령 제정안은 입법예고(8.3～8.23) 중에 다양한 이해관계자 및 전문가의 의견을 수렴하고, 규제심사 및 법제처 심사, 국무회의 심의 등을 거쳐 ’06.9.25일부터 시행될 예정이며, 시행일 이후에 관리처분계획 인가를 신청하는 재건축사업부터 적용된다.

동 개정안에 대해 의견이 있는 사항은 8.23일까지 건교부 주택정책팀(전화 2110-8571, 팩스 504-6128)으로 제출하면 된다.

웹사이트: http://www.molit.go.kr