서울시, 뉴타운지구의 투기...원천적으로 봉쇄
금년 7월12일부터 시행되고 있는 “기반시설 부담금 제도” 등 최근에 새롭게 시행되고 있는 개발이익 환수제도로 인해 과거와 같은 과다한 개발이익은 기대할 수 없다.
뉴타운사업 시행으로 주거환경이 개선되면 일정한 개발이익은 발생하게 되고, 이러한 개발이익은 원주민과 실수요자에게 돌아가야 하나, 과다한 기대심리와 일부 투기꾼들의 개입으로 지가가 지나치게 상승하여 뉴타운사업 추진에 커다란 장애가 될 것이 우려되고 있다.
2006년도부터 시행되는 새로운 개발이익 환수제도로 뉴타운사업에서 과다한 개발이익 기대 어렵다.
『개발이익 환수에 관한 법률』에 의한 “개발부담금 제도”는 개발에 따른 지가 차익을 환수하는 제도로서, 2004년부터 2년간 경기침체를 이유로 부과하지 않다가, 금년 1월부터 재부과하는 제도로서 개발 이익의 25%를 징수하고 있고, 『기반시설부담금에 관한 법률』에 의한 “기반시설부담금 제도”는 2006.7.12부터 시행되는 제도로서, 건축행위로 인해 유발되는 기반시설 설치비용의 일부를 건축행위자에게 부담토록 하는 것으로서, 건축연면적 200㎡를 초과하는 건축행위에 대해 부과하게 된다.
2006.9.25부터 시행 예정인 『재건축 초과이익 환수에 관한 법률』에 의한 “재건축 초과이익 환수제도”는 재건축으로 인한 초과이익의 50% 까지 환수토록 하고 있다.
뉴타운 사업의 제도화를 위한 『도시재정비 촉진을 위한 특별법』은 그동안 알려진 용적률 완화 등의 “사업시행을 위한 지원규정” 외에
용적률 완화에 따라 증가되는 용적률의 50～75%를 임대주택으로 건립하고, 부속 토지는 기부채납 하는 것을 의무화 하거나 뉴타운 지구에서 확충이 필요한 기반시설 설치는 사업시행자가 설치 하는 것을 원칙으로 하는 비용분담계획을 수립토록 하는 등 사업시행 지원에 따라 발생하는 개발 이익을 환수하는 장치를 두고 있다.
· 기존의 투기제도는 적용시점과 방법 및 사후대처의 문제점으로 투기방지 효과 미흡
○ 뉴타운지구의 투기유형 및 발생시기
- 기존의 단독주택 등을 철거하여 소규모 공동주택을 신축하거나 용도변경 하는 등 소유권을 분할하여 여러개의 분양권으로 매각하거나,
- 일부 투기자들의 미등기 전매행위 등이 있으며, 지구지정 검토단계 부터 투기자금이 유입되기 시작하여 지구지정 시에는 이미 높은 가격이 형성됨.
○ 기존의 투기방지 관련제도
① 토지거래 허가제도(도시재정비촉진을 위한 특별법 제32조)
- 재정비촉진지구는 20㎡ 이상 토지거래는 허가를 받아야 함. (도시재정비촉진을 위한 특별법에서 강화, 종전 : 180㎡이상)
② 건축허가 제한(건축법 제12조)
- 지역계획·도시계획상 필요시 건축물의 허가 및 착공 제한 가능
③ 분할거래시 분양권 제한(도시재정비촉진을 위한 특별법 제33조)
- 지구 지정 이후에 소유권 분할하더라도 지구지정일 기준으로 산정
④ 투기지역 지정(소득세법 제104조의2)
- 투기지역안의 부동산은 양도가액을 “실거래가액”으로 함.
⑤ 투기과열 지구 지정(주택법 제41조)
- 분양권 전매제한, 무주택자 우선공급, 청약1순위 자격제한 등 조치
⑥ 주택거래 신고제도(주택법 제80조의2)
- 아파트, 연립주택 계약시 15일이내 실거래가 신고하여야 함
○ 기존 투기대책의 문제점
지구지정 이전에는 적용할 수 없고, 부동산 가격이 일정부분 상승하여야 적용할 수 있어 효과가 미흡하였고, 유관부서간의 협조체계가 미흡하였으며, 지구지정 이전의 한 단계 앞선 대책은 사유재산권 침해 등 법률상 과도한 제한이라는 문제가 제기된다.
· 기대심리에 의한 투기적 수요를 근원적으로 없애고, 원주민과 실수요자를 보호하는 투기대책 시행
단기대책 : 기존제도의 적극적 활용
① 뉴타운 지구(재정비촉진지구) 지정 이전에 토지거래 허가구역으로 지정하고, 허가대상 면적을 20㎡(6평)로 확대
종전 뉴타운지구의 토지거래 허가구역 지정은 『국토의계획 및 이용에 관한 법률』에 따라 주거지역의 경우 180㎡이상의 경우만 허가대상이어서, 소규모 토지에 대한 전문 투기꾼들의 자금유입을 막지 못하여 투기방지 효과가 미미 하였으나, 도시재정비촉진을 위한 특별법의 새로운 규정(제32조 제2항)을 적극 활용하여, 자치구에서 지구지정 신청을 하기 위한 검토 단계에 토지거래 허가구역으로 지정하였다.
- 토지거래 허가대상 면적도 20㎡(6평)로 확대
※ 토지거래 허가시 실수요자 여부, 이용 목적의 적절성, 실제 거주여부, 무주택 세대주 요건, 자금 조달계획서 등을 조사하여 허가여부 결정
허가 받은 후 허가받은 목적대로 이용하지 않는 경우 이행강제금을 부과함.
② 뉴타운지구(재정비촉진지구) 지정 이전에 건축허가 제한
- 종전에는 뉴타운지구 지정 이후에 건축허가를 제한하므로써, 지구지정이전의 소규모 다세대주택 건축행위 등은 제어할 수 없었으나,
- 지구지정 예정지에 대한 토지거래 허가구역 지정과 같은 시기에 건축허가를 제한하므로써, 소규모 다세대주택 건축 등으로 여러개의 분양권이 생기는 사례 예방
③ 현행 서울시 및 자치구의 일상적 단속체계를 필요시에는 정부 유관기관을 포함한 합동단속체계로 확대개편 운영
- 지금까지는 토지관리과장을 반장으로 하는 합동단속반(26개반 55명)을 운영하여 일정한 효과를 거두었으나, 필요시 검찰청, 국세청, 경찰, 중개업협회 등 유관기관과의 합동 단속체계를 구성·운영하여 단속의 실효성을 더욱 높이고자 함
※ 서울시 단독의 특별단속이 필요한 경우에는 지방세 체납자에 대한 “38기동단속반”과 같은 전문성을 갖춘 대책반을 편성하여 운영
장기대책 : 기존제도의 개선
① 도시재정비촉진을 위한 특별법 제33조(토지등 분할거래)의 개정
- 지구 지정일을 기준으로 “토지 등 분할 거래시 분양권을 제한”하는 현행규정을 지구 지정일 이전에도 일정요건에 해당될 때는 분양권을 제한할 수 있도록 도시재정비촉진특별법 제33조의 규정 개정을 정부에 건의
② 주택법 제80조의2(주택거래의 신고)의 개정
- 아파트와 연립주택으로 신고대상이 한정되어 있으나, 재정비촉진지구에서는 단독 및 다세대주택 등 모든 주거용건축물로 확대할 수 있도록 도시재정비촉진을 위한 특별법에 조문 신설 건의
서울특별시청 개요
한반도의 중심인 서울은 600년 간 대한민국의 수도 역할을 해오고 있다. 그리고 현재 서울은 동북아시아의 허브로서의 역할을 하고 있다. 서울시는 시민들을 공공서비스 리디자인에 참여시킴으로써 서울을 사회적경제의 도시, 혁신이 주도하는 공유 도시로 변화하고자 노력하고 있다.
웹사이트: http://www.seoul.go.kr
연락처
서울특별시 균형발전추진본부 뉴타운사업1반 사업총괄팀장 신종수 02-2127-2422
