최근 전세시장 동향 및 대책

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2006-09-13 16:24

서울--(뉴스와이어)--정부는 오늘 제23차 경제정책조정회의(경제 부총리 주재)를 개최하여 최근의 전세시장 동향을 점검하고 대책 등을 논의

최근 전세시장은 전반적인 안정세를 유지하는 가운데, 서울·수도권 일부지역에서 전세값이 강세를 보이고 있으나, 이는 이사철·결혼시즌 등 계절적 요인이 주된 원인으로 계절적 요인이 해소되는 10월 이후에는 전세가격이 점차 안정세가 회복될 것으로 전망하였음

다만, 정부는 전세값이 서민생활에 직결되는 점을 감안하여, 무주택 서민 등의 주거불안이 초래되지 않도록 관계부처 합동으로 현장을 점검하고 주택임대차보호법 위반사례에 대한 단속강화 등 임차인 보호에 만전을 기할 계획

민간금융기관의 서민전세자금 등 실수요 대출이 원활히 이루어 질 수 있도록 유도하고, 저리의 영세민·근로자 전세자금 지원을 차질없이 시행하며, 국민임대주택, 다가구매입·전세임대 등 장기임대주택 공급 확대를 통해 서민 주거공간을 지속 확충할 계획임

최근 전세시장 동향 및 대책

Ⅰ. 최근 주택시장 동향

금년 5월중순 이후 매매가는 안정세가 유지되고 있으나, 전세값은 최근 계절적 요인 등으로 국지적 상승세

(매매가) 1/4분기 강남·신도시 등을 중심으로 높은 상승세를 보이던 집값이 5월 중순 이후 전반적인 안정세로 전환

강남3구의 경우, 재건축은 5.15일부터 누계 3.7% 하락하였고, 일반아파트는 보합세 유지

(수도권) 판교 분양(8월)에도 불구하고 분당은 약보합세가 지속되고 있으나, 용인·평촌 등은 주간 0.1～0.2% 상승세

(전세가) 5월 중순이후 안정세였으나, 8월부터 계절적 요인 등으로 강북, 수도권 일부 지역 중심으로 상승세

* 전국 7월 0.1% → 8월 0.2% → 8.28(주간) 0.1% → 9.4(주간) 0.2%
* 강북 7월 0.4% → 8월 0.6% → 8.28(주간) 0.1% → 9.4(주간) 0.1%

Ⅱ. 전세시장 동향

1 2000년 이후 전세가격 흐름

주택보급률이 크게 높아진 ‘03년(전국 101.2%, 수도권 92.8%) 이후 전세가격은 대세적 안정기에 진입

주택이 부족한 ‘03년 이전에는 전세가가 매매가를 선도하였으나, ’03년 이후에는 매매가 상승에도 불구 전세가 안정

‘00.1～’02.12월간 전국의 전세가격은 외환위기 극복효과 등으로 40.7% 상승한 반면, ‘03.1～’06.8월간 0.7% 하락

(유형별) 아파트를 제외한 단독, 연립은 하락세로 전환

2 최근 전세가격 동향

금년(1～8월) 상승률은 전국 2.9%, 수도권 4.6%, 서울 4.6%(강남 11구 5.2%, 강북 14구 4.0%), 광역시 1.5%로서

전년 같은 기간(‘05.1～8월)에 비해 상승률이 높은 편

* ‘05.1～8월 전세가 상승률 : 1.6%(전국), 1.9%(수도권), 0.4%(서울)

금년 중 상승의 대부분은 봄 이사철(1/4분기)에 이루어졌으며, 5월 중순～7월까지는 매매가격과 동반 안정세

최근(8월이후) 본격적인 가을 이사철을 앞두고 수도권 및 서울의 일부 지역에서 국지적인 불안 양상

전국은 8월 상승률이 0.2%로 비교적 안정세이나, 수도권과 서울은 각각 0.4% 상승

□ 세부지역별 동향

(서울) 금년 중 강서·양천구·영등포·노원·은평구 등은 상승률이 6～9% 가량으로 높았으며 강남 3구는 4.2%로서 상승폭이 상대적으로 작은 편

최근(9.4주간)에는 마포(0.3%), 은평(0.2%), 강서(0.2%), 노원(0.2%) 강남(0.2%), 서초(0.2%)등의 상승률이 높은 편으로 재개발 이주수요, 학군 선호, 물건 부족 등이 주요 원인

(수도권) 분당은 8월 들어서도 3주 연속 하락한 반면, 용인(상반기 하락에 따른 반등효과), 과천(전세물건 부족)은 최근 불안한 양상

(지방) 광역시는 8월 상승률이 0% 내외(금년 1월부터 8월까지 1.5% 상승)로 안정세

3 전세가격 상승 원인

이사철·결혼 등에 따른 계절적 요인

예년의 경우도 8～9월은 이사철, 결혼철 등으로 인하여 전세가격이 강세

특히, 금년은 전세계약 만료건수가 상대적으로 많은 “짝수효과” 및 예년에 비해 증가한 신혼수요가 작용

그러나, 금년 7～8월의 서울 아파트 전세값 상승률은 같은 기간 과거 20년 평균상승률을 하회하는 수준

□ 일시적 수급 불균형

(공급측면) 금년 8～9월에는 서울 아파트 입주물량이 ‘05년 동기보다는 많으나, ’02～‘04년에 비해서는 적을 전망

(수요측면) 계절적 요인, 결혼수요 등으로 전세수요가 많은 상황

- 실제 중개업소 대상 조사결과, 최근 수요우위 응답비율이 점차 증가

* 수요우위 응답비율 : 60.2%(8.7)→63.8(8.14)→66.3(8.21)→68.2(8.28)

저금리 기조 지속으로 임대인의 월세 선호도가 높아져 기존 전세물량의 일부가 월세물량으로 전환

- 전세물건 공급 감소로 전세값 상승요인으로 작용 가능성

‘04년 전세가격 하락에 따른 ‘기저효과’도 일부 작용

전세값 하락이 두드러졌던 ‘04년 계약분의 계약기간(2년)이 끝나면서 집주인이 그간의 집값상승을 감안, 전세값 현실화

□ 주택구매수요가 전세수요로 전환

향후 집값안정 내지 하락 기대로 주택 구매수요의 일부가 전세수요로 전환

* 일부에서는 무주택자가 우대되는 청약제도 개편방안 시행(‘08년)까지 무주택자 일부가 주택구입을 미루고 있다고 설명

(전세수요의 비탄력성) 전세가격이 상승해도 자녀교육, 직장 등 현실적 요인으로 단기간에 거주지 이전이 제한적

Ⅲ. 향후 전세시장 전망

계절적 요인이 해소되는 10월 이후에는 전반적 안정세가 회복될 전망

계절적으로 10월 이후부터는 전세가격 상승률 둔화 예상

80년대말 및 외환위기 이후 등 공급부족 시기에도 예외 없이 10월에 들어서면 전세값 상승률이 대폭 둔화

8.31 정책 효과가 확산되어 매매가격의 하향 안정기조가 정착될 경우 전세가격만의 ‘나홀로’ 상승은 한계

99년 봄이사철을 제외하면 매매가 하락기에는 전세가도 하락

또한, 종부세 부과(12월), 2주택자 양도세 중과 (‘07.1) 등으로 매물이 증가될 것으로 보여 무주택 전월세가구의 주택 구입이 늘어날 전망

‘07년 이후 국민임대주택과 수도권 아파트의 입주물량이 풍부해 전세가격의 지속적 상승에는 한계

국민임대 주택은 ‘03년이후 본격화된 사업승인 물량으로 인해 ’07년부터 분양 및 입주물량이 급증할 전망

* 수도권 국민임대 입주계획 : 199백호(‘06) → 193(‘07) → 361(‘08) → 768(’08)

수도권 및 서울 아파트 입주물량도 점차 확대 예상

* 주택건설 실적 및 주택관련협회 자료 등을 이용하여 추정

Ⅳ. 향후 정책방향

단기적인 상승 우려가 남아 있는 만큼, 무주택서민 등의 주거불안이 초래되지 않도록 전세시장 동향을 면밀히 점검

1 단기 정책 : 무주택서민 금융지원 강화

□ 건교부, 재경부 등 관계부처 합동으로 전세시장 동향을 면밀히 점검

철저한 현장점검, 전세금융 확대 유도, 부당한 임대차 관행 등 주택임대차보호법 위반사례에 대한 단속 강화

□ 저소득층 전세자금 지원 강화

저리의 영세민·근로자 전세자금 지원

- 전세자금 지원액 : 8,648억(‘04)→15,242(’05)→20,000(‘06)
- 금리 인하(‘05.11) : 영세민 3.0→2.0%, 근로자 5.0→4.5%

영세민 전세자금 지원대상 확대

- 주택금융공사의 보증대상을 신용 1～8등급까지 차질없이 확대 시행
- 9～10등급의 영세민도 대출이 가능하도록 전세 보증금 반환채권의 은행양도방식을 적극 시행

민간금융기관의 서민 전세자금 등 실수요 대출이 원활토록 유도

□ 주택구입자금 지원확대→자가보유 촉진 및 전세수요 감축

분양가 상한제, 집값하락 등으로 서민의 내집마련 기회가 확대되므로 구입자금 융자를 확대하여 자가구입 지원

2 중·장기 정책 : 임대주택 확충 및 주택공급 확대

□ 장기임대주택 공급확대를 통해 서민 주거공간 확충

국민임대주택 100만호 건설계획을 차질 없이 추진

도심내 저소득층을 위한 맞춤형 임대주택 공급 확대
- 다가구매입·전세임대 등 연 1.3만호 공급

내집마련 가능계층을 위한 분양전환 ‘10년 임대주택’을 ‘06～’12년간 25만호 공급

민간장기임대주택 건설 활성화 대책 추진
- 택지·세제 등 인센티브 부여 및 재무적 투자자 참여유도

□ 8.31정책의 공급확대 계획을 차질없이 추진하여 전국 年 50만호의 주택을 공급

수도권 기존 택지지구 확대, 송파신도시, 강북 광역개발 등을 통해 ‘10년까지 수도권에 연 30만호 공급

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