11.15부동산대책에 따른 청약전략
주요 내용으로는 공공택지 공급물량을 당초보다 12만5천가구 늘리고 시기도 앞당겨 주택공급을 확대하는 것과 택지지구내 공공택지 공급가격 인하, 사업기간 단축 등을 통해 분양가를 25% 수준으로 인하 하는 것 등이다.
그 외에도 주택담보대출제한 대상을 수도권 투기과열지구로 확대함으로서 수도권 전지역에서 6억 이상의 고가아파트는 중도금대출에서 총부채상환비율(DTI)의 규제를 받을 예정.
정책발표를 통해 청약시장에도 변화가 예상되는 만큼, 향후 청약자들이 어떠한 전략을 짜야하는지 살펴봤다.
무주택자시대 개막, 무주택 조건을 유지하며 기다려라
여느 부동산대책과 마찬가지로 이번 정책도 서민의 내집마련을 목표로 하고 있다. 특히 이번 정책은 공공택지내 분양가를 현 분양가수준에서 20~30% 정도를 인하할 방침이어서 무주택자들의 내집마련에 실질적인 도움을 줄 것으로 보인다.
공공택지의 경우 이미 분양가상한제를 통해 분양가가 규제되고 있는 상태에서 용적률 상향적용, 전용면적 25.7평 이하 주택용지 공급가격 인하 등을 통해 분양가를 더 인하하는 것.
이러한 분양가 인하의 최대 수혜자는 역시 무주택자인 청약저축가입자.
현재 공공택지분양은 무주택자에게 청약우선권을 부여하고 있고 2008년 청약제도 개편을 통해 청약가점제를 실시하게 되면 주택의 소유여부, 무주택기간, 가구주연령, 가구원수 등에 따라 가점을 부여해 아파트를 우선 분양하므로, 장기 무주택자와 부양 가족이 많은 청약자가 유리하다.
그러므로 5년 이상의 장기 무주택자들은 섣불리 청약하기 보다는 무주택조건을 유지하며, 저렴한 알짜 택지지구 분양이 나올 때까지 기다리는 것이 바람직하다.
특히 김포신도시(2008년 6월), 광교신도시(2008년 9월), 송파신도시(2009년 9월) 등의 인기 신 도시 분양이 당초보다 시기를 앞당겨 많은 물량을 공급할 예정이기 때문에 판교에서 낙첨된 무주택자 등 10년 이상의 장기 무주택자들은 느긋한 마음으로 기다리면 된다.
무주택자 청약저축 가입은 필수, 당장 가입해라
많은 무주택자들이 고분양가로 인해 청약은 생각해볼 수도 없어 아예 청약저축 통장을 만들지 않거나, 만들었다가도 해지하는 경우가 있다.
이런 경우, 지금이라도 청약저축통장을 만들도록 하자. 공공택지 분양의 경우 무주택기간이 길수록 유리하지만 청약부금이나 청약예금가입자에 비해서는 청약기회가 확대되기 때문에 도전해볼만 하다.
특히 현재의 분양가상한제 분양아파트보다 20~30% 분양가가 인하된다면 그만큼 자금부담이 덜하고, 중도금 연계보금자리론(무주택자 및 1주택자 대상. 최대 3억원까지 대출. 분양가의 최고 70%(DTI 불충족시 60%)까지 가능)을 이용할 경우 최대 3억원까지 중도금대출을 받을 수 있어 도전해볼만 하다.
이번 정책발표를 통해 장기 모기지론도 0.15% 인하될 예정이어서 내집마련에 다소나마 도움이 될 것으로 보인다.
그 외 서울지역의 상암, 우면, 세곡과, 안양 관양 등 28개 국민임대단지의 물량도 확대 공급할 예정이어서, 늘어난 임대아파트단지를 공략해 보는 것도 전략.
유주택 청약통장가입자, 아끼지 말고 빨리 써라
모든 정책이 무주택에게 맞춰져 있는 만큼 유주택 청약자들의 설자리는 점점 줄어들 것으로 보인다. 공공택지 외에 수용방식에 의한 도시개발사업과 경제자유구역 개발사업지구내 주택도 분양가상한제가 적용되는 등 그 대상이 확대되고 있기 때문.
이렇게 되면 은평뉴타운, 인천 청라지구, 송도국제신도시 등도 분양가상한제가 적용되는 등 대부분의 대규모 계획단지의 분양은 모두 분양가상한제가 적용돼 전용면적 25.7평 이하는 모두 청약저축자의 몫. (물론 전용면적 25.7평 초과는 현행처럼 청약할 수 있다.)
그러므로 유주택 청약자들은 꼭 택지지구가 아니더라도 도시개발사업지와 경제자유구역개발사업지구내의 유망 분양단지 등 이미 예정돼 있는 분양단지에 관심을 기울이고, 늦어도 청약가점제가 시행되는 2008년 하반기 이전에는 분양을 받을 수 있도록 하는 것이 좋다.
주상복합, 오피스텔 분양시장 다시 활기를 찾을 듯
주상복합아파트의 아파트 비중을 높이고, 전용면적 18평 이하 소형 오피스텔의 난방 설치를 허용할 예정이어서 주상복합아파트와 오피스텔 분양시장이 다시 활기를 찾을 것으로 보인다.
주상복합아파트의 아파트 비중을 높이면 그만큼 아파트 건축 연면적이 늘어나 도심지역을 중심으로 주상복합아파트 공급물량이 늘어날 것으로 보인다.
그동안 사업성이 낮아 분양이 불투명했던 성수동 뚝섬개발사업을 비롯해 종로, 용산, 강남 등에서 주상복합 분양물량이 크게 증가할 것으로 보인다.
그 외 오피스텔은 그동안 규제강화로 공급이 중단됐으나, 전용면적 15평 이하의 경우 난방설치를 허용함으로서 중소형 주거용 오피스텔 공급이 다시 시작될 수 있을 것으로 보인다.
특히 주거용 오피스텔은 청약통장이 필요 없고, 분양권 전매가 가능해 청약통장이 없는 청약자들이 관심을 둘 것으로 예상된다.
웹사이트: http://www.drapt.com
연락처
닥터아파트 이영호과장 02-516-0410(261)
