서울 인근주택 가격 연동제, 기준 마련 시급
서울시는 여러 방안 가운데 고분양가의 논란을 잠재울 수 있는 주택분양가격 결정방안의 합리적 개선책으로 ‘인근주택가격 연동제실시’라는 카드를 내세웠지만 인근주택 가격 연동제의 기준 마련이 시급한 것으로 조사됐다.
기준을 어디에 두느냐에 따라 분양가가 다를 수 있기 때문이다.
일단 이번 서울시 대책에서 나온 분양가 기준은 평형별이 있다. 전용면적 25.7평 이하는 75%, 25.7평 초과는 85% 선에서 분양가를 맞추겠다는 것이다. 그리고 중요한 또 하나의 기준이 분양가는 인근주택 시세에 따라 결정된다는 것이다.
부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 현재 SH공사가 서울에서 공사를 진행하고 있는 대표 사업지 발산지구, 장지지구, 강일지구 3곳을 선정해 ‘인근주택 가격 연동제’ 방식으로 분양가를 산정해 봤다. 그 결과 몇 가지 문제점이 드러났다.
단지 기준이 명확해야 한다
가장 먼저 드러난 문제는 단지 기준이 명확해야 한다. 어떤 단지를 기준으로 삼느냐에 따라 분양가가 달라 질 수 있기 때문이다.
송파구 장지동 일원에서 조성되고 있는 장지지구의 경우 인근에 가까운 단지로는 크게 문정동 문정래미안, 문정시영, 가락동 프라자아파트 3곳을 꼽을 수 있다.
이중 문정시영은 리모델링이 추진 중인 단지며, 문정래미안과 프라자는 일반아파트다. 특히 문정래미안의 경우는 문정동에서 아파트 가격이 가장 높은 단지 가운데 하나다.
즉 리모델링이나 재건축 추진 중인 단지를 기준으로 삼거나 인근에서 가장 비싼 아파트를 기준으로 삼는 경우 분양가 산정 기준 아파트를 어떤 것으로 하는가에 따라 분양가가 달라질 수 있다.
실제 래미안 문정 33평형(1월 5일 현재 평균시세 8억5천5백만원)과 문정시영 23평형(3억6천5백만원), 프라자 31평형(6억7천만원) 각각을 기준으로 삼을 때 장지지구 25.7평 이하의 분양가는 6억4천만원, 5억원, 2억7천만원 가운데 어떤 것을 분양가로 해야 하는지에 어려움이 있다.
가격 기준이 명확해야 한다
두 번째로 드러난 문제는 가격 기준이 명확해야 한다. 아파트의 경우 같은 평형이라도 층이나 향에 따라 상한가와 하한가 차이가 있다. 즉 상한가나 하한가 가운데 어떤 가격을 기준으로 삼는 가에 따라 분양가가 달라지기 때문이다.
실제 강서구 내발산동과 외발산동 일원에 조성되고 있는 발산지구와 가장 가까운 화곡푸르지오를 대상으로 분양가를 대략적으로 가늠해 본 결과 같은 평형이라도 상한가를 적용할 때와 하한가를 적용할 때의 분양가가 8천만원 정도 차이가 나는 것으로 드러났다.
1월 5일 현재 화곡푸르지오 34A평형의 하한가는 4억9천만원이다. 반면 상한가는 1억원 이상 높은 5억9천만원 이다.
분양가의 경우 하한가를 적용할 때는 3억6천만원, 상한가를 적용할 때는 4억4천만원 선으로 계산됐다. 같은 평형대라도 어떤 가격을 기준으로 삼는가에 따라 분양가 차이가 8천만원 정도 난 것이다.
마지막으로 언급할 수 있는 문제점은 인근에 아파트가 없는 경우 분양가 산정을 어떻게 하는가에 문제다.
실제 강동구 하일동 3백60번지에서 조성되고 있는 강일지구 인근에는 아파트 단지가 없다. 그나마 고덕둿길이나 상일동길을 통해서 고덕주공으로 접근할 수가 있다.
닥터아파트 이영호 리서치팀장은 “서울시가 발표한 분양가 개선방안은 구체적인 실행 시기, 분양가 결정 기준이 명확하지 않아 오히려 수요자들의 불안심리만 자극할 수 있다”며 “최근 부동산 안정화 대책이 남발하는 시점에 집값 안정화에 더욱 신경을 써야 하는 서울시는 발표를 할 때는 더욱 신중할 필요가 있다" 고 말했다.
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