지지옥션 경매동향
[ 아파트 ] - 1.11 대책이후 수도권 전역이 하락세
지난 1월11일 정부의 부동산대책 이후 서울 및 수도권의 법원경매시장이 뚜렷한 하락세를 나타냈다. 지난 2주간(1월11일~1월24일)의 아파트 경매동향을 살펴보면 서울지역의 낙찰가율은 92.71%로 1개월 전 101.65%에 비해 8.94%가 하락했다. 신도시 등 개발호재에 힘입어 줄곧 높은 낙찰가율을 유지하던 경기지역의 하락 폭은 더 컸다. 1개월 전 108.57%에 비해 18.03%나 낮은 90.54%로 집계됐다. 서울과 경기지역은 11월과 12월 아파트 평균 낙찰가율이 연속 100%를 넘었었다.(서울 11월 102.37%, 12월 101.65%, 경기 11월 102.34%, 12월 108.57%) 이는 감정가를 웃돌아 낙찰된 것을 의미하는데 낙찰가율이 100%를 넘어서는 이유는 감정된 시점 이후 부동산 가격이 상승해 입찰시점에 가치가 저평가된 경우와 향후 시세가 상승할 가능성이 있어 다소 높더라도 물건 선점을 하기위해서 이다. 서울과 경기에 낙찰가율이 90%대 초반으로 떨어진 것은 1.11대책이후 얼어붙은 부동산 매수세와 단기간 상승을 기대하지 않는 분위기가 반영된 것으로 분석된다. 인천지역은 90.54%로 1개월 전 92.03%에 비해 1.49%하락했고, 5대신도시는 100.22%로 1개월 전 105.83%에 비해 5.61% 낮아졌다.
서울지역 중에서도 강남권(강남구,서초구,송파구)과 강동권(강동구,광진구,동대문구,성동구,중랑구)의 낙찰가 하락률은 특히 두드러졌는데, 강남권은 1개월 전 101.56%보다 15.06%떨어진 86.50%, 강동권은 1개월 전 100.30% 보다 15.69%하락한 84.61%를 기록해 서울전체 평균에도 못 미쳤다.
동일 아파트의 같은 평수 경매에서 한 달 사이에 1억5천만원 이상 차이가 나는 놀라운 경우도 발생했다. 지난 22일 경매된 송파구 가락동 시영 아파트 64동 305호 17평형의 감정가는 7억원, 2명이 응찰했으며 5억7120만원에 낙찰됐다. 12월 11일에 같은 17평형인 66동 208호 경매 때만해도 4명이 경합해서 감정가를 넘긴 7억2600만원에 낙찰된 것과 상당히 비교되는 결과다. 분양가 원가 공개와 분양가 상한제 등으로 재건축에 대한 매력이 여전 같지 않음이 여실히 드러나는 바다.
인천과 신도시(분당,산본,일산,중동,평촌)지역 역시 평균낙찰가율이 하락 하였다. 인천지역은 90.54%로 1개월 전 92.03%에 비해 1.49%, 신도시지역은 100.22%로 1개월 전 105.83%에 비해 5.61%하락했다.
이처럼 수도권 전역의 아파트 낙찰가율이 하락한 이유는 경매 시 경락잔금 대출을 받아 참여하는 것이 일반적인데 주택담보대출 규제 강화로 인해 경매참여자들이 입찰을 하는데 상당한 심리적 부담을 안겨준 것도 원인으로 작용한다.
[ 다세대, 연립 ] - 강남,강동,도심권은 하락, 강북,강서권 및 경기,인천은 상승!
경매시장에서의 다세대, 연립의 낙찰가율은 지역적으로 다소 차이를 보였다. 서울지역 다세대, 연립의 경우 평균낙찰가율이 106.72%로 1개월 전 104.05%보다 2.62% 상승을 했다. 권역별로는 강남권(강남구,서초구,송파구)과 강동권(강동구,광진구,동대문구,성동구,중랑구), 도심권(마포구,서대문구,용산구,종로구,중구)이 하락한 반면에 강북권(강북구,노원구,도봉구,성북구,은평구) 및 강서권(강서구,관악구,구로구,금천구,동작구,양천구,영등포구)은 3개월 연속 상승세를 유지했다.
강남권은 102.82%로 1개월 전 108.44%에 비해 5.62% 떨어졌고, 강동권은 96.39%로 1개월 전 101.04%보다 4.65%, 도심권은 98.90%로 1개월 전 103.01%보다 4.11%로 하락하였다. 이에 반해 강북권은 106.26%로 1개월 전 103.20%보다 3.06%상승하였으며, 강서권의 경우에는 120.34%로 1개월 전 106.25%보다 무려 14.09%나 높은 상승률을 보였다.
실례로 지난 1월 16일 서울남부법원에서 경매된 강서구 화곡동 다세대(건평10.2평/대지지분7.8평 규모)의 경우 최초감정가 55,000,000원의 첫 입찰에서 17명이 응찰을 하여 감정가 보다 144.2%나 높은 79,330,000원에 낙찰됐다. 그리고 1월 23일 같은 법원에서 진행된 강서구 화곡동의 다세대(건평6.2평/대지지분3.2평)의 경우 총 7명이 응찰을 하여 최초감정가 31,000,000원보다 무려 167.1%나 높은 금액인 51,800,000원에 낙찰되기도 했다.
경기지역과 인천지역의 연립, 다세대 낙찰가율은 3개월 전 대비 매월 지속적인 상승세를 유지하였다. 경기지역의 평균낙찰가율은 121.42%로 1개월 전 92.88%에 비해 28.54%, 2개월 전 90.55%에 비해 30.87%, 3개월 전 76.44%에 비해 44.98% 상승했다. 인천지역의 평균낙찰가율은 121.42%로 1개월 전 93.39%에 비해 28.03%, 2개월 전 89.09%에 비해 32.33%, 3개월 전 86.85%에 비해 34.57% 올랐다.
지난 1월23일 부천지원에서 경매된 다세대(건평12.1평/대지지분 11.9평)의 경우 최초감정가 40,000,000원의 첫 입찰에서 32명이 응찰하여 감정가 보다 178.7%나 높은 71,499,000원에 낙찰이 됐으며, 1월24일 인천법원에서 경매된 다세대(건평16.5평/대지지분 10.3평)는 최초감정가 46,000,000원의 첫 입찰에서 23명이 응찰을 하여 감정가 보다 132.8% 높은 61,090,000원에 낙찰됐다.
1.11일 정부의 부동산 대책이 발표된 이후 경매시장 전반이 하락세를 유지하였음에도 불구하고, 유독 소형 연립, 다세대 등의 낙찰가율이 상승하는 것은 재개발, 뉴타운 등의 개발호재가 있는 지역의 경우 여전히 상승의 여지가 있다고 판단하며, 1억 이하의 소규모 주택의 경우에는 대출을 받지 않고도 여유자금으로 충분히 투자를 할 수 있기 때문에 응찰자가 몰려 낙찰가율이 지속적으로 상승한 것을 분석된다.
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