참여정부 4년 분석 - 아파트편
참여정부는 5년간 수도권 153만호 공급, 수도권 신도시 후보지 상반기 선정 등을 골자로 ‘부동산시장안정대책(2003년1월15일)’ 발표 시작으로 4년 동안 대책만도 10개 이상 발표했다.
부동산 포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 ‘참여정부 4년’ 시리즈에서 아파트 편을 5가지 측면에서 살펴보았다.
▶ 국가균형발전론 : 수도권과 지방의 아파트 값 양극화
참여정부는 수도권 과밀화를 해소할 수 있는 방안으로 수요분산 정책을 들고 나왔다. 즉 행정수도 건설, 공공기관 지방이전, 혁신도시/기업도시 건설로 수도권 수요분산을 하겠다는 것이다.
이런 수도권 수요분산을 위한 부동산정책에 대한 시장 반응은 수도권과 지방의 아파트 값 양극화를 만들었다.
지난 4년간 물가 상승률은 대체로 3%대를 유지했으며, 2005,6년에는 2%대를 보였다. 이에 비해 4년 간 아파트 값 상승률은 수도권에서는 73.28%, 5대광역시 21.55%, 지방이 22.96%였으며, 전국이 61.03%를 보였다.
수도권과 지방, 5대광역시의 아파트 값은 3배 이상 차이가 났다.
수도권 주요 지역의 4년 간 아파트 매매가 상승률은 서울 75.76%, 신도시 104.76%, 경기도 68.61%, 인천이 29.72%를 보였다.
연간 평균아파트 값 상승률은 수도권 19%, 5대광역시, 지방 6% 정도라면 특히 수도권 아파트 값은 연간 물가상승률을 크게 앞서고 있다.
전국에서 가장 상승률이 높은 지역은 파주로 123.34%이고, 다음 과천으로 119.40%를 보였고, 3위는 분당으로 116.14% 기록했다.
반면 전세는 수도권은 13.75%, 5대광역시 8.68%, 지방은 17.05%를 보여 매매에 비해 상대적으로 안정적인 수치를 기록했다. 연간 평균 전세상승률이 수도권에서는 3.44%, 5대광역시 2.17%, 지방은 4.26%를 보였다.
전국에서 가장 비싼 아파트는 타워팰리스 101평형으로 4년간 33억4천만원이 올라 매매시세 평균은 53억7천5백만원이다.
▶ 수도권 재건축 규제정책 : 강남권 재건축 해법 차기 정부 이양
2003년 5.23대책에서 처음 재건축 규제책을 발표 후 참여정부 4년 동안 일관된 정책 중의 하나는 수도권 재건축 규제정책이었다.
2003년 5월을 시작으로 후분양 건설방식 도입(2003년5월), 조합원 명의변경금지, 재건축 소형평형의무비율 60%로 확대, 재건축 입주권도 주택 수에 포함(2005년 9월), 재건축 개발이익환수제(2005년 5월), 기반시설부담금제 도입(2006년 1월), 재건축초과이익환수법(2006년3월) 등 투기세력 차단을 위해 재건축 시장에 강구할 수 있는 모든 정책을 발표했음에도 불구하고 참여정부 4년간 수도권 재건축 아파트 값 상승률은 114.95%가 상승한 것으로 조사됐다.
4년 동안 재건축 아파트 값 상승률은 서울이 115.17%, 경기도 116.13%, 인천 81.62%로 나타났다.
서울 주요 상승지역은 송파구 133.10%, 강동구 126.56%, 강남구 115.25%, 성동구 112.25%, 용산구 109.82% 순으로 상승했다.
경기도에서는 수원시 168.61%, 성남시 155.47%, 용인시 141.15%, 의왕시 141.01%, 과천시 127.21% 순으로 상승했다. 인천은 서구 125.64%, 중구 57.89%, 부평구 51.38%순으로 상승했다.
이렇듯 정부의 강력한 정책에도 불구하고 재건축 아파트 값이 상승한 이유는 크게 3가지로 분석해볼 수 있다.
첫째, 재건축 초과이익을 피할 수 있는 아파트 중심으로 많이 올랐다.
둘째, 판교, 파주, 은평 등 분양아파트들의 고분양가로 인해 재건축 시장으로 관심을 돌아선 것도 하나의 이유가 될 것이다.
셋째, 서울 강남권에 대한 3년간 입주물량, 분양물량이 점점 줄어들어 재건축 규제 완화에 대한 기대감이 저버리지 못한 점이다.
▶ 종합부동산세, 양도세 강화 및 대출억제를 통한 시장 안정화 정책
정부는 6억원초과 아파트에 대해 종합부동산세 과세기준 9억원에서 6억원으로 상향조정(2005년8월), 투기과열지구내 6억원초과 DTI 40% 적용(2006년 11월)등으로 대출억제 및 양도세 강화등으로 시장안정화 정책을 내세웠지만 결과는 강남권 중심의 아파트 값 상승에서 서울 및 수도권 외곽지역까지도 상승하는 등 오히려 정책에 대한 풍선효과를 낳았다.
6억원이상 아파트 값 상승률은 2005년 8,31정책 발표 후부터 최근까지 서울 35.62%, 신도시 35.62%, 경기도 40.93%, 인천이 64.03% 각각 상승했다.
서울에서 주요 상승한 지역은 양천구 53.58%, 중랑구 52.5%, 관악구 50.24%, 강서구 49.63%, 강북구등에서 45.35% 각각 상승했고, 신도시는 파주 76.08%, 중동 72.36%, 산본이 66.84%이며, 경기도는 김포시 95.98%, 구리시 67.52%, 파주시 67.18% , 고양시가 62.95% 상승했다. 인천은 서구 95.65%, 연수구가 71.34% 상승했다.
반면 6억원이하 아파트의 매매가 상승률은 서울 51.32%, 신도시 77.56%, 경기도 137.25% , 인천 29.46%가 상승했다.
서울 주요 상승지역은 양천구 75.08%, 송파구 74.12%, 용산구 66.72%, 강동구 65.96% 올랐고, 신도시는 파주 119.69%, 김포 107.73%, 평촌이 90.62% 이며, 경기도에서는 과천시 137.25%, 용인시 98.56%, 의왕시 87.28%, 군포시 86.39% 순으로 올랐다.
▶ 2기 신도시 입주 본격화
파주신도시와 김포신도시는 지난(2006년)9월 29일부터 2기 신도시로 분리돼 시세조사가 이뤄진 이래 최근까지 매매가상승률은 파주(교하읍) 123.34%, 김포(장기동) 107.66% 오르는 등 5개월 만에 상승률이 무려 100%이상 오른 것으로 조사됐다.
2월 23일 현재 파주신도시 매매평당가 1천58만원, 김포신도시는 1천1만원대를 유지하고 있고, 반면 신도시에 포함되지 않는 파주시는 매매평당가는 7백3만원이고, 김포시는 7백53만원이다. 신도시에 포함여부에 따라 매매평당가 차이는 3백만원 정도가 나고 있다.
파주의 높은 상승률은 파주 교하읍 한라비발디의 고가 분양에 따라 인근 지역의 아파트에 대한 관심과 1기신도시 발전 모습의 학습효과에 따른 매수자의 관심이 쏠렸기 때문이다.
파주 교하읍 현대2차 69평형이 조사기간 동안 5억7천만원 올라 매매평균값은 8억7천5백만원으로 매매가 상승률이 188.78%이며, 김포 장기동 월드6차 49평형이 2억9천5백만원 올라 매매평균값은 4억9천만원으로 매매가 상승률이 151.28% 이다.
▶ 버블 논쟁 - 담합으로 대답
정부가 버블론을 발표하기 전까지 매매가 상승률이 높은 지역이 바로 버블세븐지역들이다.
양천구목동 92.21%, 강남구 84.22%, 서초구 70.98%, 송파구 76.52%, 분당100.23%, 평촌 71.91% 용인시(78.44%로 잡혔다.
발표된 7곳은 발표 전 당시 아파트 매매가 상승률이 가장 낮은 곳과 비교하면 서울 강북구 7.54%, 신도시 중동 25.91%, 경기도 동두천시가 매매가 변동률이 -6.30%으로 조사돼 버블세븐 지역의 매매가상승률 기세가 얼마나 무서웠는지 알 수 있다.
정부의 버블세븐 지역 지정은 담합이라는 기이한 현상을 발생시켰다. 주민들이 모여 가격 상한선을 정하거나, 낮은 가격에는 집을 내놓지 않게 하거나 하는 행동이 나타났다. 즉 산본지역 주민들은 분당, 평촌이나 주위환경이 같은데 하는 반발로 ‘아파트 제값 받기’를 들고 나오자 같은
신도시인 중동, 일산으로 퍼지자 정부는 부랴부랴 7월부터 담합지역을 발표하게 됐다.
이런 담합은 처음에는 버블 세븐 지역 인근 지역인 산본, 중동, 일산 지역 중심에서 점점 외곽지역인 서울 노원구, 도봉구, 중랑구나 인천시, 시흥시, 양주시 등까지 확대됐다. 지금도 담합의 기세는 잠복기에 들어갔으나 불씨는 꺼지지 않고 있다.
버블세븐 지역 발표 후부터 최근까지 해당지역 아파트 값 상승률은 다소 둔화돼 양천구 목동10.83%, 강남구 11.70%, 서초구 10.76%, 송파구 14.64%, 분당 8.09%, 평촌 22.57%, 용인시16.10%로 나왔다. 서울 매매가 변동률이 17.14%, 신도시 16.26%, 경기도 25.46%를 보였다.
반면 담합이 있었던 지역의 조사기간 아파트 매매가 상승률은 지역 평균 상승률보다 높았다. 대표적인 지역으로 노원구 32.19%, 관악구 31.03%, 중동신도시 36.77%, 고양시 30.24%, 시흥시 27.51%등이다.
참여정부 4년의 주택정책을 들여다보면 지역균형발전론은 원론적으로 맞다. 다만, 장기적 국책 사업이니만큼 치밀한 계획과 실천만이 국민들을 설득할 수 있을 것이다. 뜨거운 감자인 강남권 공급 부족문제의 경우도 정부는 강남권 재건축 규제완화를 통한 해소보다는 대체신도시의 건설 카드로 강남권 수요를 분산시키겠다는 의도지만 강남권 사회, 문화적 인프라를 수요자들이 포기하지 않은 한 집값 안정화 효과는 불투명하다.
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