‘1월 2일 서울시 주택정책’ 보완·실행계획 및 건설공사 입찰방법과 하도급 개선 시행계획 발표
그동안 제도개선 TF의 연구토론을 통해 건설공사 입찰방법과 하도급 개선 시행계획을 확정하여 발표하게 되었음
이번에 발표하는 주요내용은, 「서울의 주택정책」보완·실행계획으로서
- 거주 중심의 주택개념을 선도하기 위한 「장기전세주택」시행계획
- 「후분양제 시행과 분양원가 공개」 확행 및「마이너스 옵션제」추진방향
- 주택가격 안정을 위한 「시세연동제」적용방향
- 「다가구 매입·임대」의 실질적 운용방안
「건설공사 입찰방법과 하도급 개선 시행계획」으로서 「최저가 낙찰제 확대 시행」
- 「실적 공사비 확대 적용」
- 「영세 하도급업체 보호정책 개발 추진」 등 이다.
1. 「장기전세주택」 시행계획 확정
거주중심의 주택개념을 선도하기 위해 서울시가 도입하는「장기전세주택」은, 저소득층 주거라는 기존의 임대주택 이미지와는 달리 중산층 및 실수요자를 겨냥한 26평형, 33평형, 45평형 등 중·대형 평형을 대상으로 하고, 보증부월세를 원칙으로 하던 기존 국민임대와는 달리 주거안정을 위한 ‘장기 전세’를 원칙으로 하며, 장기적으로는 공공주택 재고량 증대를 통해 전세주택시장 가격조절 기능을 염두에 두고 있다는 점에서 그 특징을 찾을 수 있다.
2010년까지 총 24,309호의 「장기전세주택」이 공급되며, SH 분양전환분 : SH공사의 은평 뉴타운을 제외한 12개 택지지구에서 분양할 계획량 16,167호중 원주민/철거민을 위한 특별분양분 등을 제외한 2,852호 (전량 45평형), SH 임대전환분 : SH공사가 당초 국민임대로 계획한 물량 중에서 철거세입자 등에게 특별 공급해야 할 물량을 제외한 26평형 10,917호, 33평형 6,814호 등 17,731호, 재건축 매입임대활용분 : 재건축에서 발생하는 임대주택 3,726호 등으로 구성된다.
이는 2010년까지 서울시가 공급할 전체 주택물량 약 76,000호의 32%에 해당하는 규모로, 기 확정된 은평 뉴타운 일반분양분과 철거민 등을 위한 특별분양분 등 분양될 물량 27,379호 (약 36%), 보증부월세 등 기존 임대방식으로 제공될 물량 24,536호 (약 32%)를 제외한 전체 물량이다.
2010년 이후 공급될 예정인 재건축 매입임대활용분 20,927호까지 포함할 경우「장기전세주택」총 공급물량은 약 45,236호에 이를 것으로 보인다.
2007년 금년에는 총 1,971호의 장기전세주택을 공급할 계획으로서, 5월에 최초로 공급되는 송파구 장지 10, 11단지 26평형 167호 등 419호를 시작으로, 6월에 강서구 발산 3단지 33평형 281호 등 302호, 10월에 강서구 발산 4단지 26평형 260호 등 349호, 11월에 송파구 장지 3, 4단지 26평형 75호, 33평형 166호, 은평뉴타운 26평형 409호, 33평형 251호 등 901호를 공급하게 된다.
2007년도 서울시 주택공급 총 예정물량은 34,787호로 추정하고 있는데, 최근 정부의「부동산 정책」강화로 전체적인 주택공급이 위축됨에 따라 2007년 민간의 주택공급이 약 17,187호에 불과할 것으로 예상하고 있으며,
(한주택건설협회 발표) 서울시는 2007년 약 17,600호를 공급할 계획으로서 이중 특히 1,971호를 「장기전세주택」으로 공급하여 거주중심의 주택개념을 선도한다는 전략이다.
서울시는 앞으로 장기전세주택중 SH 분양전환분(45평형 2,852호)은 당초 분양될 예정이던 주택이 전세로 전환되게 됨에 따라 추가로 약 3,650억원의 재정부담이 발생하므로 SH공사를 통한 차입금 조달 등 대책을 수립하고 있다.
서울시에서는 거주 중심의 주택개념을 정착시키고「장기전세주택」을 거주 중심의 주택문화를 선도하는 대표 브랜드로 정착시켜 나가기 위해, 금년 3월부터 서울시의 천만상상오아시스 및 SH공사 홈페이지 등을 활용하여「장기전세주택」의 새 브랜드에 대한 시민들의 창의적이고 다양한 의견들을 접수하는 브랜드 공모 이벤트를 개최할 예정이며, 장기전세주택의 새 브랜드 공모 당첨작은 금년 5월 최초「장기전세주택」 입주자 선정과 함께 발표한다는 계획이다.
서울시와 SH공사는 금년 시행될 4차례의 「장기전세주택」모집공고가 시민고객에게 거주 중심의 주택개념을 알릴 수 있는 중요 계기가 될 것이라는 판단하에 이를 적극 활용하기 위해 TV공익광고, 전광판 활용 홍보 등을 추진하고,「장기전세주택」을 전담할 인력과 조직도 구축한다는 입장이다.
서울시는「장기전세주택」을 새로운 주택제도로 발전시키기 위해 제도개선을 추진해 나갈 계획으로서 「주택공급규칙/임대주택법령」을 개정하여 노령인구 등 유주택자도 자가주택을 매도할 경우 전세입주가 가능하도록 추진할 예정이며, 신혼부부 등 거주 중심의 주택개념을 선도할 전략적 소비계층에 대한 공급을 확대하는 방안을 적극 마련해 나간다는 계획이다.
또한 기존의「국민임대주택」이 소득기준에 따라 입주자격을 제한하고 있는 것이 실수요자의「국민임대주택」입주에 걸림돌이 될 수 있다는 점을 고려하여 이를 개선하는 방안도 함께 검토해 나갈 계획이다.
2. 「후분양제」시행과 분양원가 공개 확행
서울시는 지난 2006년 9월 25일 시민고객들과 약속한 바와 같이「후분양제」와 분양원가 공개를 차질없이 시행해 나갈 것이다.
이를 위하여 지난 2006년 11월부터 시민단체, 법조인, 교수, 회계사 등 여러 전문가들로 구성된 서울시 분양가심의위원회의 총 6차례에 걸친 토론을 통해 분양가 및 분양원가 공개 양식을 결정하였다.
수요자 중심의 주택정책을 실천하기 위한「분양원가 공개」항목은 입주자 모집공고에 공개되는 분양가 10개 항목과 SH 홈페이지를 통해 공개하는 분양원가 60개 항목 등으로 구성되어 있다.
이와는 별도로 택지조성원가를 속속들이 공개하기 위해 이를 8개 항목 으로 나누어 공개하기로 하고 특히 용지비, 조성비, 이주대책비 등은 다시 구체적인 항목으로 세분하여 공개할 예정이다.
분양원가 공개절차는 SH공사가 입주자 모집공고 60일전에 분양가심의위원회에 분양원가 심의를 신청하게 되고, 분양가심의위원회에서는 모집공고일 30일 전까지 심의결과를 SH공사에 통보하여 관련 정보를 공개하게 된다.
최초로 공개될 분양원가는「장지·발산지구」로서, 공정률이 80%에 이를 금년 4월말경 공개가 이루어질 것으로 보이며, 「은평뉴타운 1지구」의 분양가 공개는 금년 10월경에 이루어질 예정으로 특별공급 물량 1,174호를 포함해 모두 2,817호가 대상이 될 계획이다.
3. 「마이너스 옵션제」 추진방향
「마이너스 옵션제」는 명목분양가 인하효과와 함께 재시공에 따른 자원낭비를 방지하고, 소비자의 선택권을 보장할 수 있는 장점을 갖고 있어 후분양 공정율을 감안하여 추진해 나갈 계획이다.
다만, 금년 공정율 80%에서 후분양 계획 중인 지구는「마이너스 옵션제」를 적용하지 않기로 결정하였다.
공정율 80%에서 「마이너스 옵션제」를 선택할 경우 실제 적용할 수 있는 옵션 항목은 실적 공정율이 90%에 이르러서 시공되는 ‘거실장’, ‘비데’, ‘디지털도어록’ 등 극히 제한되어 있어 실제 분양가 인하 효과는 0.2%에 불과하기 때문이다.
이에 따라 금년 4월 분양 예정인 장지10, 11단지, 발산2단지, 금년 10월 분양 예정인 은평뉴타운 1지구 등에는「마이너스 옵션제」가 적용되지 않는다.
2008년 분양예정인 「은평뉴타운 2지구」등에 대해서는, 후분양 제도의 취지와「마이너스 옵션제」의 분양가 인하 효과를 종합하여 공정율 70% 후분양을 검토 추진해 나갈 예정이다.
현재 고려하고 있는「마이너스 옵션제」적용시기는 공정율 70% 로서 이 경우 적용 가능한 옵션항목은 가구류, 벽지, 실내바닥 마감재, 디지털도어록, 실내 등기구류 등 각종 기기, 홈오토메이션 등이며 약 4%의 분양가 인하 효과가 있을 것으로 내다보고 있다.
4. 「시세연동제」 적용방향
서울시는「1월 2일 서울시 주택정책」을 발표하면서 은평뉴타운 이외의 모든 주택에 대해 시세연동제를 시행하기로 하였으며, 이를 통해 주변시세보다 일관되게 낮은 가격으로 분양함으로써 주택가격의 하향 안정화를 이루고 동시에 분양권에 수반되는 지나치게 큰 시세차익 일부를 회수하여 공익에 사용하기로 하였으나, 행정의 일관성을 유지하고 시민의 신뢰이익을 보호하기 위하여 기 확정된 「철거민 등 특별공급(분양)」대상자를 위한 특별공급지구에 대해서는 시세연동제를 적용하지 않기로 하였다.
「철거민 등 특별공급(분양)」대상자는 현재 8,855세대로서, 2007. 2. 28 이전 도시계획사업시행인가 고시 (또는 보상계획 공고) 되어 이미 협의보상·철거된 세대와 보상협의 중인 세대를 말하는 것으로, 이중 이미 협의보상·철거된 6,766세대는 장지, 발산, 강일, 강일2, 천왕지구로 특별공급지구가 결정되었으며, 이미 협의보상·철거되었으나 아직 특별공급지구를 신청하지 않은 306세대와 사업인가 고시 후 보상협의 진행중인 1,783세대 등 2,089세대에 대하여는 이미 사업승인 된 택지지구 (상계·장암, 신내2, 상암2, 마천, 신정3, 세곡, 우면2)를 대상으로 특별공급지구가 결정될 예정이다.
이에 따라서 향후「시세연동제」의 적용은, 이미 사업이 승인된 12개 택지지구 중 우면 2지구와 2007년 이후 승인될 택지지구인 도봉 2, 천왕 2, 내곡, 신내 3 등에서 분양하는 시점이 될 것으로 보이며, 이 5개 지구의 분양 물량은 약 4,500호가 될 것으로 예상된다.
5. 「다가구 매입·임대」의 실질적 운용 방안
서울시는「다가구 매입·임대」정책의 대상을 기존의 뉴타운지구내 존치지역 및 자율정비구역에서 서울시 전역으로 확대하기로 하였다. 이와 함께 필요할 경우 다가구 이외에 다세대나 단독주택 까지도 매입하여 임대하기로 하였다.
「다가구 매입·임대」는 건설교통부 2006년도 주택업무편람에 따라 주택을 매입하고, 매입주택은 임대사업에 사용하는 사업으로 국비 45%, 주택기금 40%, SH공사 10%, 입주자 5%를 각각 부담하게 된다.
아울러 서울시는 현재 보유하고 있는 174개동, 총 1,244호의 다가구 주택을 적극적으로 관리하기로 하였다.
이는 지난 2002년부터 2003년까지 2년간 매입한 것으로, 넓은 지역에 산발적으로 분포하고 있는 상습침수구역 등의 노후 다가구를 우선적으로 매입하여 임대 및 관리에 많은 어려움이 있었다.
앞으로는 주택상태가 매우 불량한 경우는 재건축을 통해, 대수선이 필요한 경우는 리모델링을 통해 기존 다가구 주택의 주거환경을 적극적으로 개선해 나갈 예정이다.
앞으로 매입할 다가구 주택은 가능하면 블록단위로 집중 매입을 추진할 예정으로 이는 다가구 주택 관리의 어려움을 해결하고 노후·불량한 다가구 주택의 개발을 촉진하기 위해 블록별 집중 매입을 추진하는 것으로서, 특정 지역에 집중된 다가구 주택은 관리의 효율성을 증가시킬 뿐 아니라, 향후 노후 불량한 다가구 주택을 철거하고 이를 대체하는 소규모 단위의 다가구 임대주택 단지를 조성하는 것을 위한 사전작업이 될 수 있기 때문이다.
6. 「주택정책연구단」 신설과 주택정책 기능의 강화
서울시는「장기전세주택」제도의 성공적인 정착,「다가구 매입·임대」정책의 개선방안 등 서울시가 당면한 주택정책 현안들에 대해 보다 체계적인 연구와 정책을 개발하기 위해 「주택정책연구단」을 신설하기로 했으며, 「주택정책연구단」은 서울시 주택국 내의 상설 연구조직인「주택정책연구팀」과 수시 자문기구로 운영될「주택정책자문단」으로 구성될 예정이다.
「주택정책연구단」은 서울시의 당면 현안들에 대한 검토 이외에도, 앞으로 주택정책에 필요한 각종 데이터베이스 구축, 각종 정책에 대한 시장의 반응, 주택시장 동향 파악, 중앙정부의 주택정책에 대한 분석 및 대응방안 마련 등을 담당하게 되며, 이를 통해 향후 서울시 주택정책의 체질 강화를 도모하는 한편 재개발, 재건축을 비롯하여 주택과 관련된 다양한 주제에 대해서 시민고객들에게 보다 심도 있는 자료를 제공한다는 전략이다.
7. 건설공사 입찰방법 및 하도급 개선 시행
서울시에서는 그간 건설시장의 고질적인 문제점으로 제기되어 온 재하도급(Paper Company) 근절정책을 강력 추진하기로 하였다.
건설공사의 입찰방법 및 하도급 개선 시행계획의 주요내용은 재하도급의 원인이 되고 있는 공사비의 거품을 제거하기 위하여 최저가 낙찰제를 확대 시행하고 실적공사비 적용을 확대하기로 했다.
이와 병행하여 영세 하도급업체 보호정책도 보완 추진할 계획이다.
불법 재하도급이 만연된 원인은 현행 적격심사 낙찰제도가 일정 하한율(80~87.75%) 이상으로 낙찰되도록 하여 중·소건설업체의 일정 이윤을 보장하기 위한 제도였으나, 복권당첨과 같은 운찰이 되는 제도로 변질됨에 따라 재하도급(또는 일괄 하도급)이 발생될 수 밖에 없는 원인이 되어 온 것이 사실이다.
서울특별시청 개요
한반도의 중심인 서울은 600년 간 대한민국의 수도 역할을 해오고 있다. 그리고 현재 서울은 동북아시아의 허브로서의 역할을 하고 있다. 서울시는 시민들을 공공서비스 리디자인에 참여시킴으로써 서울을 사회적경제의 도시, 혁신이 주도하는 공유 도시로 변화하고자 노력하고 있다.
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