분양권 불법거래 차단 등을 위한 세무대책
Ⅰ. 추진 배경
최근 송도신도시 등 신규아파트분양시장을 중심으로 법으로 금지되어 있는 분양권 거래가 빈번해지면서 시세차익을 겨냥한 투기적 가수요를 유발시키는 등 안정국면으로 접어들고 있는 부동산시장에 불안요인이 되고 있음
또한, 거액의 토지보상금이 시중에 유입되면서 편법·탈법거래를 통한 증여나 사전상속문제를 유발시키고 있어 특단의 세무관리가 필요한 실정임
이에 따라, 국세청(청장 전군표)에서는 실수요자들의 일상적·정상적인 부동산거래에 대해서는 세무간섭을 최대한 배제하되 불법·탈법적 거래에 대해서는 강력 대응키로 하고 분양권 불법거래 차단·재발방지 등을 위한 세무대책의 일환으로
① 최근 우리청이 적발한 분양권 불법거래 내용과
② 주요 개발예정지역 등에서 발생하고 있는 분양권 불법거래방식을 공개하고
③ 분양권 불법거래혐의자 등에 대한 엄정한 세무조사와 함께
④ 토지보상금 수령자 중 사전상속·증여혐의 등이 있는 사람에 대한 세무조사를 실시하기로 하였음
Ⅱ. 최근에 적발된 분양권 불법거래
부동산납세관리국의 신설과 함께 노출·비노출 정보수집활동을 강화하여 주요 이슈지역 등에 대한 부동산시장의 변화를 사전에 포착·분석함으로써 분양권 불법거래가 표면화 조짐을 드러낸 ’06년 하반기에 3차례에 걸쳐 선제적으로 분양권 불법거래혐의자 196명에 대한 세무조사를 실시하고 조사결과 분양권 불법거래(처분금지가처분) 179건, 분양권 불법거래후 복등기 53건을 적발하여 관계기관에 통보하였으며 과거와는 달리 통보만으로 그치지 않고 건설교통부의 협조를 얻어 분양권 무효처리 등 법에서 정한대로 적절하게 처리되는지 여부를 끝까지 사후관리해 나가기로 하였음
한편, 국세청이 2006년 10월 말에 분양권 불법거래시에 ‘처분금지가처분’방식이 사용되고 있음을 언론에 발표하고 관련 세금탈루혐의자를 세무조사한 결과 동일방식의 불법거래가 현격히 줄어든 것으로 관련기관을 통해 확인함(’06년 1～10월 280여건, ’06.11～12월 7건)
※ 분양권 불법거래자 처벌
·당첨자(매도자)·매수자·중개인 모두 처벌(주택법 제39조, 제41조의2, 제96조)
- 주택공급계약 취소
- 검찰에 고발하여 처벌(3년이하의 징역 또는 3천만원 이하 벌금)
Ⅲ. 분양권 불법거래 실태 및 세무관리 방향
분양권 불법거래는 매매사실을 입증시킬 수 있는 객관적 소유권 변동절차가 없어 매도자가 또다시 제3자에게 분양권을 매매하지 못하도록 하거나 매수자가 자신의 권리를 확보할 수 있는 추가적 조치를 필요로 하는 특성이 있음
이러한 특성 때문에 분양권을 불법으로 거래하는 당사자들은
① 매도자의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하거나
② ‘분양권처분금지가처분’절차를 취해 놓든지
③ 금전소비대차(양도담보부)계약으로 위장해 공증하는 방식 등을 이용하고 있음
[당첨자(매도자)의 다른 부동산에 근저당권을 설정하는 유형]
유사시를 대비한 권리확보의 전형적인 수법으로 분양권 등을 불법으로 거래한 후 매수한 분양권에 대한 권리를 확실하게 보장받기 위해 매도자 소유의 다른 부동산에 매수자가 근저당권을 설정하고 있음
<국세청 세무관리>
◇ 불법거래 빈번지역에 대해서는 일정기간별로 당첨자에 대한 근저당권 설정자료를 수집하여 먼저 근저당권 설정경위 등에 대한 우편질문서를 보낸 후 무답변자 또는 답변내용이 불충분한 자 중 불법거래혐의자 또는 매집세력혐의자를 엄선하여 세무조사 실시
[분양권처분금지가처분 신청 유형]
전매금지된 분양권을 불법으로 취득한 자가 원소유자를 상대로 분양권을 제3자에게 양도 등 기타 일체의 처분을 하지 못하도록 법원의 결정을 구하는 제도로 분양권 거래후 잔금을 지불할 때에 원소유자가 분양받을 수 있는 평형, 신청지구명, 과거 매매사실 여부 등을 최종적으로 종합 확인한 후 잔금을 지불하면서 추후 소유권이전에 필요한 인감증명서 6통 등 관계서류 20매를 제공받고 법원에 ‘분양권처분금지가처분’신청을 하고 있음
<국세청 세무관리>
◇ ‘분양권처분금지가처분’신청시 관련된 매매계약서를 법원에 증빙서류로 제출하여야 하므로 필요할 경우 언제든지 법원 등의 협조를 얻어 불법거래혐의자명단확보가 가능하므로 동일유형이 사라질 때까지 지속적으로 관리해 나갈 것임
* 최근 법원 등으로부터 1,007건을 수집하여 275건에 대한 세무조사를 실시한 바 있으며 나머지도 계속 분석중에 있음
[금전소비대차(양도담보부)계약을 공증하는 유형]
분양권을 불법으로 거래한 후 마치 금전소비대차가 있는 것처럼 약속어음을 공증하는 방식으로 매수자의 권리를 확보하고 있으며 당첨자(최초매도자)는 매수자가 다시 제3자에게 분양권을 매매할 수 있도록 매수자란과 거래금액을 공란으로 두고 매도자 인감도장만 날인한 매매계약서를 작성하고 매수자가 또 다른 사람에게 매도하는 경우를 대비해 매매계약서·인감증명은 4부를 작성하며 입주후 복등기기간 중 사용할 임대차계약서까지 교부하고 있고 또한, 분양권을 확보하는 방안으로 매매가액의 2배에 달하는 금액으로 약속어음을 작성하여 공증하고 있음
* 양도소득세 및 복등기비용은 최종 매수자가 프리미엄과는 별도로 부담
※ 분양권 불법매매관련 일건 서류
·영수증·매매계약서·임대차계약서·주민등록증 사본·거래사실확인서
·이행각서(부동산매도 및 권리포기각서)·양도각서·호적등본·상속포기각서
·위임장·주민등록등본·차용금증서·특약사항·공증서·인감증명서
<국세청 세무관리>
◇불법거래혐의가 높은 지역의 당첨자 중 분양권 전매가 제한되어 있는 기간에 다수의 인감증명서를 발급받은 자료를 수집·분석하면 분양권 불법거래혐의자 명단확보가 가능하게 되므로 필요에 따라 엄정한 세무조사를 실시
[분양권 불법거래를 통해 아파트를 취득하였을 경우의 위험성]
최근 법원의 판결에서는 분양권 불법거래로 아파트를 취득한 경우 주택공급계약은 처음부터 ‘무효’에 해당한다고 해석하면서 매수자 본인은 물론 여러 단계를 거쳐 취득한 선의의 제3자도 보호받지 못한다고 판시{서울고등법원 2005나69511(2006.5.16선고), 대법원2006다39034(2006.10.13선고)}
Ⅳ. 분양권 불법거래자 등 세무조사 실시
□ 조사 대상 : 185명
○ 주요 조사대상 유형
①송도신도시 주변 분양권 불법거래(복등기)혐의자 32명
② 송도신도시·오포지역 등 투기조장혐의가 있는 중개업자 7명
③아파트분양권 처분금지가처분신청자 중 불법거래혐의자 35명
④ 주요 이슈지역 부동산취득자 중 세금탈루혐의자 50명
* 중부청(오포·모현지역) 20명, 대전청(행정도시이전지역) 30명
⑤ 다수주택보유자 중 세금탈루혐의자 25명
⑥ 토지보상금 수령자 중 사전상속 등 세금탈루혐의자 36명
* 우리청에서 ’01~’06년 사이에 판교 등 7개 개발지역의 신도시 보상금 수령자의 자녀, 친·인척 중 자력취득능력이 부족한 자 중 탈루혐의자를 선정
* 건설교통부로부터 통보받은 자료 중 탈루혐의자를 선정
□ 조사착수 시기 : ’07. 3. 14(수) 오전 10:00
□ 조사방법
조사대상자의 ’02년 이후 모든 부동산 거래내역 및 재산변동상황에 대해 세금탈루 여부를 철저히 조사
-조사과정에서 취득자금 등과 관련된 개인은 물론 관련기업까지 세금탈루 혐의가 포착되면 함께 조사
분양권 불법거래혐의자(처분금지가처분 포함)는 당사자와 전·후거래가 명백해질 때까지 금융조사를 통한 자금흐름을 끝까지 추적
다수주택보유자 관련 조사시 이전에 세무조사를 받았으면서도 또다시 부동산관련 세금을 제대로 신고·납부하지 않는 것으로 확인된 자 등에 대하여는 강도 높은 세무조사를 실시
□조사결과에 대한 조치
조사결과 탈루세금의 추징은 물론 이중계약서 작성, 분양권 불법거래, 사기, 기타 부정한 방법으로 세금을 포탈한 경우에는 조세범처벌법을 엄격하게 적용하고 관련법규 위반자는 주택공급계약 취소, 과징금 부과 등 엄정조치하도록 관계기관에 통보
주택담보비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 초과자는 금감원에 통보하여 관련 금융기관으로 하여금 대출금회수 등 필요한 조치를 취할 수 있도록 협조 요청
□향후 계획
국세청(청장 전군표)에서는 앞으로도 부동산투기를 부추기고 부동산거래질서를 흐리게 하는 분양권 불법거래 등에 대해서는 엄정 대처하고자 근저당·처분금지가처분·가등기자료 등을 수시로 수집하여 설정원인·해지경위·자금흐름 등을 정밀분석함으로써 미등기전매 여부, 매매로 위장한 가족간 증여 등을 철저히 가려 탈루세액을 추징하는 한편, 위법자들은 관계기관에 통보한 후 그 처리결과까지 사후관리해 나갈 것이며 경기도 오포지역 등 주요 이슈지역 및 그 주변의 부동산 움직임을 예의 주시하여 필요한 경우 소득탈루혐의자에 대한 세무조사를 실시하고 기타, 개발예정지역 등을 중심으로 탈·불법적 행태로 투기를 조장하거나 부추기는 행위를 한 중개업자 등은 전원 관계기관에 통보하는 등 부동산관련 탈루소득에 대해서는 적극 대응해 나갈 것임
국세청 개요
내국세를 부과 징수하는 정부기관이다. 본부는 서울 종로구에 있고, 전국적으로 국세청장 소속하에 서울 중부 대전 광주 대구 부산 등 6개 지방국세청이 있고, 지방국세청장 소속 하에 109개 세무서가 있다. 관세를 제외한 소득세, 법인세, 부가가치세, 특별소비세, 상속세, 증여세 등을 징수하는데, 이는 국가재정을 충당하는 가장 근원적인 재원이 된다. 산하기관으로 국세종합상담센터, 국세공무원교육원, 국세청기술연구소가 있다. 중부지방국세청장을 역임한 김덕중 청장이 국세청을 이끌고 있다.
웹사이트: http://www.nts.go.kr
연락처
국세청 부동산거래관리과장 신세균 02-398-6201
