집값 30% 하락해도 대출금 회수에 문제 없어
< 분석결과 요지 >
공사 MBS의 기초자산인 보금자리론의 대출시점 LTV는 평균 59.5%였으나, '06말에는 48.4%로 하락한 것으로 나타났고, 앞으로 집값이 30%까지 하락할 경우에도 69.2%에 그치는 것으로 나타남
이번 분석결과는 최근 7년간의 주택경락률이 평균 73.2%(아파트는 81.2%)인 상황을 감안할 때, 공사는 현재시점은 물론이고 향후 집값이 급락해도 공사의 손실 가능성이 거의 없음을 시사하므로 MBS 투자자에게 중요한 정보가치를 가짐
참고로 은행권의 '06년말 현재 평균 LTV가 49.5%로 공사와 거의 유사하므로, 집값이 단기간내에 30%까지 하락하더라도 은행권 및 공사의 대출금 회수에는 문제가 없을 것으로 보이고 ‘가계발 금융위기설’의 현실화 가능성은 낮은 것으로 판단됨
MBS 기초자산의 현재시점 LTV 및 주택가격 급락 시의 LTV 추정(요약)
□ 대출시점 LTV(Original LTV) 현황
공사가 '04.6～'06.12월까지 총 21회에 걸쳐 발행한 공사 MBS의 기초자산 중 조기상환된 것을 제외하고 현존하는 보금자리론(96,582건)을 대상으로 산출한 대출시점 기준 LTV(Original LTV)는 평균 59.5%임
- LTV 분포를 보면 60%이하가 45%이고, 60%초과～70%이하가 55%임
□ 현재시점 LTV(Current LTV)의 필요성
분할상환 대출의 LTV는 대출원금의 상환 및 주택가격의 상승 또는 하락으로 인해 LTV가 변동하기 때문에 MBS 기초자산의 건전성 평가 등에 대출시점의 LTV(Original LTV)를 사용하는 것은 적절하지 않음
따라서 분석하고자 하는 시점의 대출잔액 및 주택가격을 이용하여 현재시점 LTV(Current LTV)를 정기적으로 재산정하여 기초자산의 건전성 평가 등에 사용하는 것이 필요함
□ 현재시점 LTV의 추정 자료 및 방법
보금자리론 대출 이후 원금상환과 집값변동으로 LTV가 어떻게 변동하였는지를 비교하기 위하여 대출시점 LTV 산정에 사용된 자료를 현재시점 LTV의 추정대상으로 함
분자인 대출금액은 '06.12말 현재 대출잔액을 사용하였고, 분모인 주택가격은 국민은행 자료를 이용하여 대출취급월～'06.12월까지의 지역별, 주택유형별 가격변동률을 산출한 후 이를 대출시점의 주택가격에 적용하여 '06.12월 현재시점의 가격을 추정함
□ 현재시점 LTV의 추정결과와 시사점
'06.12월 현재시점의 대출잔액과 주택시세를 이용하여 현재시점 LTV를 추정한 결과 대출시점 LTV(59.5%)에 비해 11.1%p가 하락한 평균 48.4%로 나타남(60%～70%이하 비중은 21.0%)
최근 7년('00～'06)간의 평균 주택경락률이 73.2%이고 공사의 평균 LTV가 48.4%이므로 연체대출 회수를 위하여 담보주택을 경매처분할 경우 24.8%의 버퍼*가 있어 공사의 손실 가능성은 거의 없음
※ 공사 보금자리론은 거의 대부분(97%)이 아파트 담보대출이고, 최근 7년간 아파트의 평균경락률은 81.2%이므로 아파트 기준으로는 버퍼가 32.8%에 달함
□ 향후 주택가격 하락 시의 LTV 추정 및 시사점
일부 연구기관 등에서는 앞으로 주택가격이 급락할 경우 가계대출이 부실화되고 금융기관 부실화로 이어질 수 있다는 소위 ‘가계발 금융위기설’을 제기함
그러나 공사의 '06년말 현재 LTV가 48.4%인 상황에서 앞으로 단기간 내에 주택가격이 30% 하락해도 LTV는 주택경락률을 밑도는 69.2%로 추정되어, 공사의 손실 가능성은 희박함
참고로 은행권 주택담보대출의 '06년말 현재 평균 LTV도 공사보금자리론(48.4%)과 거의 유사한 49.5%이므로, 집값이 단기간내에 30%까지 하락하더라도 은행권 및 공사는 대출금 회수에 문제가 없다고 볼 수 있음
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한국주택금융공사 조사부 조사부장 이중희 02-2014-8141
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