9월 이후 주택시장 전망, 시나리오 3가지
부동산포털 닥터아파트(www.DrApt.com)는 9월 이후 주택시장을 전망해 봤다.
9월은 주택시장에 있어 대변혁기
9월 이후는 주택시장에 있어 대변혁기다. 일단 청약가점제가 본격적으로 시작된다. 민간아파트 당첨자 선정에 있어 그동안 추첨으로 뽑았지만 9월 이후로는 가점과 추첨제를 병행해 당첨자를 선정한다.
유주택자 1순위 범위도 지금과는 달라진다. 현재는 집이 1채 있는 사람이 아파트를 청약을 할 때 1순위자로 인정이 됐다. 하지만 9월 이후에는 1주택 보유자의 경우 추첨제에서는 1순위가 인정되지만 가점제에서는 1순위에서 배제된다.
또한 주택법 개정안도 9월부터 본격적으로 시행된다. 먼저 분양가상한제 적용 주택의 경우 현재는 공공택지에서 공급되는 공동주택으로 제한됐지만 9월 이후 부터는 민간택지에서 공급되는 공동주택까지 확대된다.
전매금지 기간 역시 확대되는데, 수도권 민간택지에서 공급되는 주택의 경우 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년 동안 분양권 전매가 금지된다.
9월 이후 3가지 시나리오
9월 전까지 주택시장은 안정세를 보일 것으로 예상된다. 특히 9월까지 사업시행인가가 힘든 초기 재건축 단지들은 현재 보다 하락폭이 클 것으로 보인다. 반면 전셋값은 강세를 이어갈 것이다. 이는 무주택자들이 무주택기간 가점점수를 높이기 위해 주택을 구입하기 보다는 전월세로 사는 것을 선호할 것이기 때문이다.
그렇다면 9월 이후 시장 전망은 어떨까?
9월 이후 시장전망은 크게 3가지로 요약할 수 있다. 먼저 분양시장에 있어 청약가점제의 정착이다. 제도의 정착으로 인해 가점이 높은 무주택자들은 내 집 마련에 한 발 더 다가서게 된다.
단 분양가가 가장 걸림돌이다. 9월 이후 분양되는 아파트는 분양가상한제에 적용을 받아 현재 보다 분양가가 낮아질 전망이다. 그런데 이렇게 낮아진 분양가가 무주택자들이 기대한 것 보다 크지 않다면 무주택자들은 분양시장에 진입할 수 없을 것이다.
즉 청약가점제를 통해 무주택자들의 당첨확률은 높여줄 수는 있을지 몰라도 계약을 할 수 없기 때문에 무주택자들이 분양시장에 나오지 않을 수도 있다. 상황이 이렇게 흘러간다면 미분양 아파트가 다시 늘어날 것이다. 그리고 미분양 아파트는 자금력이 되는 1주택자들에게 돌아 갈 것으로 보여진다. 청약가점제의 당초 취지가 무색해지는 상황이 발생할 수 있다.
두 번째 경우는 1주택자들의 기존 아파트 시장으로 진입해 아파트값을 불안하게 하는 상황이다. 3월 새롭게 선보인 청약가점제는 1주택자들을 고려해서 추첨제로도 아파트를 공급받을 수 있도록 했다. 하지만 문제는 당첨확률이다.
평형에 따라 차이가 있지만 정부안 대로라면 추첨에 의해 공급되는 아파트의 당첨확률은 25~50%정도다. 하지만 가점제에 떨어진 청약자까지 함께 추첨으로 통해 당첨자를 결정한다면 당첨확률은 당초 정부 계획보다 떨어질 수 밖에 없다.
따라서 자금력이 되는 1주택자들이 청약통장을 통해 아파트를 분양받는 대신 기존 아파트 시장으로 유입될 경우 아파트값은 다시 불안해 질 수 밖에 없다. 여기에 분양가상한제 주택의 전매금지 기간이 길어질 예정이다. 9월 이후 민간택지에서 공급하는 아파트의 경우 25.7평 이하는 7년, 25.7평 초과는 5년동안 전매가 금지된다.
즉 바로 사고팔고 할 수 있는 기존 아파트 시장은 유주택자들에게 더욱 매력적이다.
마지막으로 생각해 볼 수 있는 상황은 민간건설사가 공급하는 물량의 감소다. 9월 부터는 민간택지에서 공급되는 공동주택의 경우 분양가상한제에 의해 분양가가 직접적으로 규제를 받는다. 즉 민간건설사 입장에서 수익이 줄어듬에 따라 공급물량 감소를 예상해 볼 수 있는 것이다.
이처럼 민간 공급물량 감소는 입주가 시작되는 2~3년 후 입주물량 감소로 이어져 다시금 아파트값을 불안하게 하는 요인으로 작용할 수 있을 것으로 보여진다.
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