부동산114, 2004년 4분기 상권 동향 리포트
한국은행이 최근 조사한 소비자동향조사에 따르면 가계수입전망CSI및 소비지출전망CSI도 전분기보다 낮아져 소비심리가 더욱 위축되고 있는 것으로 조사됐다. 올해 초, 경제상황을 활성화하기 위한 정부의 잇따른 금리인하 정책에도 불구하고 향후 6개월간의 경기전망을 나타내는 향후경기전망CSI 역시 4/4분기 중 61을 기록해 전분기보다 4p 하락하여 소비자들의 체감경기가 나빠지고 있음을 보여주고 있다.
상권의 각 점포 시세는 경기에 민감하게 반응한다. 경기침체가 장기화되고, 소비심리가 얼어붙으면서 상권의 점포 시세 및 권리금이 떨어지고, 불황의 골이 깊어지고 있다.
부동산114에서 조사한 2004년 4/4분기 상권시세는 일부 상권을 제외한 대부분의 상권에서 지난 분기에 비해 임대료와 권리금 모두 하락했다.
경기도의 경우 평당 평균 임대료는 5.8만원(전환률 10% 적용하여 순수 월임대료로 환산: 이하 전환임대료)으로 6.4만원이었던 지난 분기에 비해 -9.4% 하락했으며, 평당 권리금도 121.9만원으로 지난분기의 143.1만원보다 하락한 것으로 나타났다.
서울의 경우 평당 평균 임대료는 11.4만원으로 11.2만원이었던 지난분기에 비해 소폭 상승했으나, 평당 권리금은 377.9만원으로 지난분기의 379만원보다 하락했다. 이는 민자역사 개발로 인해 지난 분기 대비 높은 폭으로 인상된 이대 상권의 임대료와 권리금 값이 반영된 것으로, 이대 상권을 제외한 서울시의 평당임대료와 권리금 평균은 지난 분기에 비해 각각 11만원, 330만원으로 전분기 대비 임대료 -1.1% 하락했으며 권리금도 -5.4% 하락했다.
세부 상권별 변동률을 살펴보면 군포산본역의 임대료 변동률이 -18.3% 하락한것으로 나타났으며, 공항동 -9.8% 하락, 미아삼거리 -9.7% 하락 한것으로 나타났다. 강남역, 대학로, 신촌, 종로 2가 등 주요 상권의 임대료는 지난분기와 변동 없는것으로 조사됐다. 권리금은 과천 정부청사역 앞이 -21.5% 하락했으며, 신설동 -17.4% 하락, 신림역 -16.4% 하락, 종로 3가 -13.7% 하락했다. 지난분기 -8.64%의 하락률을 보였던 재래시장 상권인 영등포동상권의 경우 평당 평균 권리금이 이번 분기에는 -6.9% 하락해 지난분기보다 하락폭이 작아졌다.
상권별로 평당 평균 권리금 수준을 살펴보면 업무시설이 밀집해 있는 여의도역 상권의 권리금이 830만원으로 가장 높은 수준을 보이고 있으며, 신천역 824만원, 종로2가(종각) 783만원, 신촌 767만원, 강남역 631만원, 신림역 551만원으로 나타났다.
평당 평균 임대료 수준은 최근 재래시장 활성화 정책에 힘입은 남대문상권이 31만원으로 가장 높았으며, 여의도역 23만원, 신천역 18만원, 강변역 17만원, 신촌, 종각, 이대 16만원, 압구정역 14만원으로 조사됐다.
일부 개발 호재가 있는 상권을 제외하고는 지난 분기에 비해 전반적으로 시세가 하락했다. 개발호재가 있더라도 경제 상황이 워낙 안 좋다보니 연말임에도 불구하고 상권 시세는 여전히 하락세를 유지했다.
동대문 상권의 경우 임대료 변동률이 지난 분기에 비해 -3.8% 하락한 반면 종로3가의 경우 0.2% 상승했고, 이대앞 상권의 경우 51.5% 상승했다.
동대문시장 상권의 경우 정부의 재래시장 활성화 정책, 청계천 복원 사업등의 호재로 인해 주목받으리라는 예상과는 달리 밀리오레 주변의 일부 상권을 제외한 지역은 좋지만은 않다. 임대인을 구하기 쉽다는 1층 조차도 한번 공실이 될 경우 다시 임대인을 구하기 힘든 실정이기 때문이다.
반면 이대역상권의 경우 신촌역에 민자역사가 들어오면서 상권 통합이 예상되고, APM 등 테마상가 분양이 활발해 지면서 유동인구가 증가하리라는 전망 덕분에 거래량과는 무관하게 임대료와 권리금이 지난분기에 비해 상승했다. 이는 메인상권의 1층 점포들의 임대기간이 만료됨에 따라 개발 호재로 인해 상권 상황이 좋아질것이라고 예상한 건물주들이 임대료를 인상한 것이 반영된 것으로 조사됐다.
내년부터 한 건물안에 있는 점포라도 위치, 층에 따라 기준시가 산정 방식이 달라짐에 따라 유동인구가 많은 지역의 1층 점포 임대료가 세금이 반영되어 올해보다 높아질 전망이다.
그러나 점포의 위치와 층수가 바로 매출로 직결되는 상가 점포 특성상, 세금을 고려해 노른자 위치의 임대료가 상승하더라도 메인 상권의 1층 선호도는 줄지 않을 것이다.
최근 상권별로 새롭게 점포를 창업하는 자영업자들이 원하는 점포의 규모는 점점 작아지고 있는 반면 대기업 프랜차이즈점에서는 대규모 점포를 원하는 등 창업자가 원하는 점포 규모의 양극화 현상이 심해지고 있는데 기준시가 산정방식이 변경되면 이러한 현상은 더 심화될 것으로 보인다. 1층 점포를 선호하는 생계형 자영업자들은 임대료 부담을 느껴 점점 소규모 점포를 찾게 될 것이고, 점포 규모가 커야 고객을 끌어들일 수 있는 대기업의 프랜차이즈점에서는 1층이 아닌 층의 대규모 점포를 찾을 것으로 예상된다.
부동산114 개요
부동산114는 국내 최고의 부동산 전문 사이트 “부동산114(www.r114.co.kr)” 를 기반으로
아파트, 주상복합, 재건축, 상가, 토지, 부동산교육 및 출판, 컨설팅 등을 포괄한
전문 포탈 서비스를 지향합니다.
회사소개 : http://info.r114.co.kr/r114/default.asp
웹사이트: http://www.r114.co.kr
연락처
오성미 02)2016-5195
