주택협회, 바람직한 주택정책방향 모색을 위한 워크숍 개최
윤오수 상근부회장은 개회사에서 “분양가상한제와 분양가 내역 공시를 주요내용으로 하는 주택법 개정으로 주택시장에는 커다란 변화가 예상된다”며 “주택시장의 환경변화에 적절히 대응해 나가고 새로운 활로를 찾을 수 있는 방안을 모색하기 위한 심도 깊은 논의가 필요하다“고 말하고 ”정부, 업계가 한 자리에 모인 오늘 워크숍이 주택정책의 새로운 대안을 모색하고 주택산업 발전에 도움이 되는 계기가 되길 바란다”며 개회사를 마쳤다.
한편 주제발표에 나선 건설산업연구원 김현아 연구위원은「분양가격제도 개편에 따른 주택사업 新 전략」에 대해 발표했다.
김현아 연구위원은 주제발표에서 “주택정책 전반이 과거로 회귀하여 시장 위축과 수익률 하락이 불가피하다”며 특히 택지비 인정범위가 감정가격으로 확정되면서 시행사의 입지기반 축소로 시행-도급사업의 비중이 크게 감소하고 공공택지를 제외한 민간부문의 주택공급이 점차 크게 감소할 것으로 전망했다.
또한, “분양원가 내역 공시에 따라 과도한 분양가 하락 압력, 분양가격 평가 시스템에 대한 논란, 공개항목과 적정성에 대한 논란 등 민원에 대한 업계 대응방안이 요구된다”고 말했다.
2007년이후 주택시장 전망과 사업 환경에 대해서는 2003년이후 지속된 정부의 부동산 가격안정 대책의 효과 누적, 강력한 대출규제 등의 효과가 중첩되면서 하향 안정세와 비수도권 주택시장 침체 고착 가능성 확대 그리고 국지적인 시장불안 요인으로 인한 지방의 지방의 규제완화도 현실적으로 어려울 전망이라고 분석했다.
한편, 김 연구위원은 “이러한 제도적 압박을 새로운 기회모색의 기회 로 활용하여 주택업계는 수익구조의 변화를 시도해야 한다”며 ▲ 주택수요자의 니드에 맞는 소량 다품종 맞춤주택 개발 ▲ 원가절감을 통한 보급형 주택에 적합한 모델 개발 ▲ 대규모 도시개발사업 참여방안 모색 등을 제시했다.
이날 워크숍을 마친 후 참석자들은 주택법 개정 등으로 주택사업 환경변화가 대두됨에 따라 바람직한 주택정책방향을 제시하기 위한 열띤 토론을 가졌다.
<요약>
분양가격제도 개편에 따른 주택사업 新 전략
김 현아(한국건설산업연구원 연구위원/도시계획학박사)
■ 주택법의 국회 통과에 따른 주택사업 업계의 당면과제
○ 분양가격제도 과거로 회귀, 사업 환경이 크게 변화될 것으로 전망 - 시장 축소, 수익률 하락 불가피
- 분양가 상한제 민간택지로 확대 적용, 수도권 등 일부지역의 분양원가 공시, 중대형 평형 아파트 채권입찰제 시행, 마이너스 옵션제 등 주택정책의 전반이 과거로 회귀
- 재당첨금지 기간 부활, 청약가점제 시행, 분양권 전매제한 강화와 함께 주택담보대출의 자격요건이 소득대비 상환능력(DTI)을 고려하는 등 강화되면서 사실상 신규 분양주택의 구매 참여자가 대폭 감소될 전망
○ 분양가격제도의 개편으로 주택사업자들의 시행-도급 방식의 주택공급 사업 크게 위축될 전망.
- 주택사업의 사업 유형은 크게 재개발 재건축, 공공택지내 주택사업, 민간택지개발사업 및 시행도급사업의 형태이나 정책변화로 인해 모든 사업의 추진에 어려움 발생예상. 특히 토지가격에 대한 인정범위가 감정가격으로 확정되면서 시행사의 입지 기반 축소, 시행-도급 사업의 비중이 크게 감소될 것으로 전망
- 민간 택지개발사업 역시 분양가격 상한제 등의 영향으로 사업추진의 제약이 커져 사업활성화를 기대하기 어려움.
- 공공택지를 제외한 민간부문의 주택공급이 점차 크게 감소할 것으로 예상됨.
○ 분양가 공개에 따른 다양한 논란의 등장과 민원에 대한 업계 대응방안 요구
- 공사 발주단위와 공개항목간의 불일치에 따른 행정업무 증가
- 주택의 품질이나 사양보다는 단순히 주변시세와의 격차를 비교하는 현행 분양가격 평가 시스템에 대한 논란, 과도한 분양가 하락 압력 가능성 큼.
- 분양원가 공개항목 및 적정성에 대한 논란 지속, 분양가 심의위원에 구성 및 운영에 대한 시행착오로 분양승인 시기의 지연 예상
■ 2007년 이후 주택시장 전망과 사업 환경
○ 2003년 이후 지속된 정부의 부동산 가격 안정 대책의 효과 누적, 강력한 대출규제 등의 효과가 중첩되면서 하향 안정세
- 지속적인 재건축 사업에 대한 규제 강화, 보유세 부담 강화 등으로 인해 투자목적의 주택보유자들의 매도 압력 증가(특히 1인 1대출 제한 등의 효과 큼)
- 2007년 상반기는 다주택보유자들의 종부세 회피 물량, 하반기 이후부터는 대출상환을 위한 매물위주로 가격 하락 예상되나 매수수요가 크게 위축되어 경매물량 등으로 처리 예상
- 2007년 하반기부터는 분양가 상한제에 대한 시장의 기대감이 확대되면서 주택구입시기의 지연이 계속될 전망(수도권 일지라도 비인기지역 분양의 어려움 예상)
○ 비수도권 주택시장 침체 고착 가능성 확대
- 투기과열지구 해제 지연, 기존의 미분양 물량의 적체, 신규 구입수요의 위축 등과 함께 이미 올해 분양계획예정 물량도 많아 고질적인 침체요인 극복이 어려움.
- 지방 아파트의 저조한 입주율은 잔금 납부 등의 문제로 연결되면서 자금압박 요인이 될 전망.
○ 국지적인 시장불안 요인으로 인한 지방의 규제완화도 현실적으로 어려울 전망
- 송도 아파트 및 오피스텔 청약의 열기와 같이 아직도 시중 유동자금은 부동산 시장의 불안요인으로 작용(2006년말 이후 토지보상금 계속 시장에 유포)
- 국지적인 현상이기는 하나 정부로서는 규제완화가 자칫 시장의 부작용을 가져올 것을 우려해 지방이라도 규제완화를 결정하기 어려울 것으로 예상됨.
■ 주택산업 신전략: 제도적 압박을 새로운 기회모색의 기회로 활용
○ 주택사업의 수익구조 변화 시도해야(대량 물량중심, 중대형 고가주택 중심에서 소량 다품종, 저렴한 주택공급 중심으로)
- 첫째, 소량 다품종 상품에 대한 시도가 필요함. 현재 분양가 상한제를 적용받지 않고 고급 주택을 공급할 수 있는 방안은 일반 건축허가를 적용받아 건축할 수 있는 19호 미만의 주택사업임. 이러한 접근은 단순히 기존의 법적용을 피한 편법 수단으로 사용하지 말고, 소량 다품종, 개인적 수요에 맞춘 맞춤주택 등의 형태로 발전시켜나가야 할 것임.
- 둘째, 공공 주택사업의 단순 시공부문에 원가 절감을 통한 참여방안 모색임. 지금까지의 고급 일변도의 주택이 아닌 보급형 주택(기본형 건축비 혹은 표준건축비)에 적합한 시공모델을 갖추는 일이 필요할 것임.
- 마지막으로는 주택 의존형이 아닌 대규모 도시개발사업의 참여방안을 모색하는 것임. 지금까지의 대규모 도시개발사업에서의 참여가 주택사업이 주는 유인이었다면 이제는 과감히 이를 탈피해야 할 것임.
웹사이트: http://www.housing.or.kr
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한국주택협회 기획홍보팀 김동수 팀장 02-512-0191～2