자기자본 확보는 안전한 상가투자의 첫걸음
상가투자 원칙 중 투자자가 항상 기억해야하는 것이 상가투자는 여유자금의 범위에서 해야한다는 철칙이다. 이는 아주 고전적인 조언이지만 쉽게 잊기 쉬운 사항이 되기도 한다.
사례 : 2005년 A는 여름 친구의 권유로 난생처음 부동산 투자를 했다. 송파구 00동에 위치한 상가로 2006년 준공이 나고 6개월이 지나도록 매매도 임대도 안 되고 있는 상황이었다.
외형적인 입지조건을 보면 지하철과 20여미터 거리로 초역세권인데다 지하에 유명 할인매장업체가 입점하는 등 단순평가요소에서는 나쁘지 않은 환경을 갖춘 상가였다.
이에 A는 1층 점포 2개를 분양을 받았다. 이중 1개 점포는 약국으로 임차가 확정 된 상태로 임대차계약서를 확인했으며, 다른 한개 점포는 향후 임대가능성을 밝게 보고 분양계약을 체결했다.
그러나 약국임차 계약서가 작성되었다 약국 점포 자리는 임차인이 분양사무실과 계약당시의 조건이 다르다는 이유로 입점을 하지 않고 있고 나머지 전포는 임대가 여전히 맞춰지지 않았다. A는 이 점포에 6억원의 융자를 받은 상태이며, 나머지 점포는 중도금과 잔금을 연체중인 상태다.
그러나 정작 심각한 문제는 자신의 거처인 아파트를 상가투자를 위해 6억4천만원에 담보융자를 받아 자금을 사용하고 있다는 것. 결국 상가투자와 관련한 수익은 전무한 상태에서 오히려 매월 700만원에 달하는 금융이자를 부담하고 있는 상황인 것이다.
A는 두 개 점포를 분양받기 위해 총 분양대금 22억5천만원 중 12억4천만원을 융자를 통해 조달했던 것이었다. 특히 융자를 받기 위해 거주지인 아파트마저 담보로 활용했던 위험한 투자의 결과는 혹독했다.
▷A의 가장 큰 실수는 무엇일까?
첫 째는 상가의 입지를 주변 개발계획의 장밋빛 전망에 대한 지나친 기대를 했다는 것이다.
A가 투자한 상가는 시일이 경과되면서 상권이 조금씩 형성될 상권인데 주변의 장지구와 마천지구 등 많은 개발호재가 마치 바로 상가의 활성화에 직결되는 긍정적 요소로 착각하는 실수를 범했다. 해당상가에 잠재적 호재로 작용할 수 는 있으나 직접적 혜택을 줄 수 없는 호재에 대해서 지나치게 낙관적 판단만을 가지는 것은 위험하다.
물론 중장기적 관점에서 문정, 장지, 마천등이 개발되면서 거여지역도 개발영향을 받아 중장기적 관점에서는 호재로 작용할 수는 있다. 그러나 이러한 요소들이 직접적인 효과를 보이기 위해서는 시간이 필요하다는 것을 간과한 채 자금의 유동성을 감안하지 않고 무리하게 자금 계획을 세운 것이 화근이 된 것이다.
두 번째로는 선임대가 완료됐다는 점을 지나치게 맹신했다는 것이다. 사전에 분양계약을 체결할 당시 자신의 점포에 세입자가될 임차인과의 사전정보교류없이 업체에서 하는 이야기만을 가지고 임대차계약 이행에 대해서 혹시 있을지 모르는 임대차계약 파기라든가 변수에 대한 고려를 전혀 하지 않고 보증금 수입과 월세수입계획을 통해 자금계획을 수립하는 것은 위험하다.
▷해결방법은 없을까?
사안이 이정도까지 진행되었다면 피해를 줄이는 것은 쉽지 않다. 이미 준공이 완성된 상태로 등기가 난 약국예정 점포는 관리비 부담을 해야 하고 중도금, 잔금이 연체되고 있는 또 다른 점포는 연체료 부담이 발생하고 있다. 매월 7백만원에 달하는 금융이자까지 물어야 하는 상황이니 차분하게 공실로 한두달의 시간을 보내더라도 적정수순에 맞는 임차일을 기다리면서 구하는 것이 불가능해졌기 때문이다.
결국 정상화를 위해서는 손실을 감수하더라도 상대적으로 경쟁력이 부족한 쪽 점포는 헐값에라도 매각해야한다. 반면 경쟁력이 더 있는 점포는 임료를 낮추더라도 우선 급한 불을 꺼야지만 자금유동성 위기에서 조금이라도 벗어날 수 있다.
그러나 만약 A가 전체자금의 70%정도에 이르는 자기자본으로 상가투자에 임했다면 현재처럼 최악의 상황에는 처하지 않았을 것이다.
자기자본 비율이 높아 임차인을 구하는 시간을 조절할 수 있다면, 보증금과 월세수입등을 감안해 발생하는 융자비용을 지불하면서도 충분히 상권이 활성화되는 시기까지 견뎌낼 자금유동성을 가질 수 있기 때문이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 정미현 선임연구원은 “생활안정의 가장 기본적 요건인 거주지마저 담보로 활용하는 위험한 투자는 지양해야한다”며 “상가투자에서 가장 기본적인 요소는 투자가치의 미래가치보다 안정적 운용이 가능한 구도를 짜보는 것이다”라고 조언했다.
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