기본형건축비 산정을 위한 공청회 개최
이번에 발표되는 공청회(안)은 지난 1.11대책에서 기본형건축비를 재검토하여 개선하기로 밝힘에 따라, 건설기술연구원을 통해 연구용역한 결과로서, 기본형건축비의 체계상으로는 다음사항이 크게 달라졌다.
① 우선, 품질기준에 따라 이원화되어 있던 소형주택과 중대형 주택의 기본형건축비를 하나로 통합하였다.
② 종래 기본형건축비에 일정비율을 곱하여 일률적으로 가산비로 인정되던 지하층 건축비를 기본형건축비에 포함시키되, 기본형건축비를 지상층 및 지하층 건축비로 구분하였다.
③ 또한, 최근의 고층화 경향을 반영하여, 현행 20층까지 4단계로 분류되어 있는 기본형건축비를 30층까지 5단계로 세분화하였다.
구체적인 기본형건축비 금액에 대해서는 다음과 같은 방식으로 2가지의 대안을 마련하여 제시하였다.
ㅇ 지상층 모델사업
- 모델사업Ⅰ: 기존 기본형건축비상의 마감품질 유지
- 모델사업Ⅱ: 브랜드화된 민간분양주택의 고급품질수준 기준
⇒ 분양가상한제 도입취지, 분양주택의 대표성 확보 등을 고려하여 모델사업 Ⅰ을 선택하였다.
ㅇ 지하층 모델사업
- 모델사업Ⅰ: 지하 1층으로 설계
- 모델사업Ⅱ: 지하 2층으로 설계
⇒ 최근에는 지하주차장 건설비용이 증가하고 이에 따라 2층 이상으로 건설하는 경향이라는 점에서 지하층은 모델사업Ⅰ과 모델사업Ⅱ를 모두 고려하였다.
ㅇ 대안구성
- (대안1) 지상층 모델사업Ⅰ 및 지하층 모델사업Ⅰ
- (대안2) 지상층 모델사업Ⅰ 및 지하층 모델사업Ⅱ
□ 기본형건축비 금액 분석 결과
ㅇ 지상층 건축비(모델사업Ⅰ을 기준)를 분석한 결과, 전용면적 85㎡주택을 기준으로 현행 1,054천원/㎡(3,484천원/3.3㎡)에 비해 2.3%(24천원/㎡, 74천원/3.3㎡) 상승된 1,078천원/㎡(3,558천원/3.3㎡)으로 산정되었고
- 지상층 건축비가 다소 상승한 이유는
ⅰ) 종전 건축비 산정 당시 기준이 없었던 바닥충격음에 대한 주택시설기준이 강화되어 이를 반영하였고,
* 바닥두께 180mm(‘04.4월, ’05.3월 기본형건축비에 반영) → 210mm(’05.7월)
ⅱ) 과거 지하층 건축비로 인정되었던 시설(전기실 등 지하에 위치하고 있으나 지상층의 기능을 공유)은 지상층 건축비로 인정하였기 때문이다.
ㅇ 지하층 건축비를 분석한 결과,
- 모델사업Ⅰ은 242천원/㎡(805천원/3.3㎡)으로 현행 지하층 공사비(260천원/㎡, 860천원/3.3㎡) 대비 6.9%(18천원/㎡, 55천원/3.3㎡) 인하되었고, 모델사업Ⅱ는 229천원/㎡(760천원/3.3㎡)로 현행대비 11.9%(31천원/㎡, 100천원/3.3㎡) 인하되었으며,
- 지하층 건축비가 인하된 이유는
ⅰ) 종래에는 지상·지하층 분리건설 모델을 기준으로 사용하였으나, 이번에는 최근 보편화된 지상·지하층 일체화공법을 기준으로 토공사 효율 증가분이 반영되었고
지상·지하 분리형지상·지하 일체형
ⅱ) 과거 지하층 건축비로 인정되었던 전기실 등 지상층의 기능을 공유하는 시설이 지상층 건축비로 전환되었으며
ⅲ) 또한, 종래 지하층공사비에 포함되었던 흙막이 공사비용을 사업장·공정별 비용의 편차가 크다는 점에서 택지비 가산비로 전환하였기 때문이다.
ㅇ 대안분석 결과
- 대안1은 기존 기본형건축비(1,314천원/㎡, 4,344천원/3.3㎡)보다 0.46% 증가된 1,320천원/㎡(4,363천원/3.3㎡)로 산정되었으며, 이를 계약면적으로 환산시에는 968천원/㎡(3,194천원/3.3㎡)이다.
- 대안Ⅱ는 기존(1,314천원/㎡, 4,344천원/3.3㎡)보다 0.53% 인하된 1,307천원/㎡(4,318천원/3.3㎡)로 산정되었고, 이를 계약면적으로 환산시 958천원/㎡(3,161천원/3.3㎡) 이다.
한편, 이번 공청회안에는 건축비에 가산할 수 있는 비용 산정기준도 일부 보완하여 제시하였다.
① 기존의 건축비는 벽식구조를 기본으로 라멘조(지상층 기본형건축비의 5%), 철골구조(16%)를 가산비로 인정하였으나, 이번에는 라멘조와 철골조의 혼합형태인 철골철근콘크리트구조(SRC)에 대해 가산비용으로 인정(지상층 기본형건축비의 10%)하였고
② 주택 품질 향상을 위한 인센티브로써 기존에는 친환경 건축물 예비인증제도(지상층 기본형건축비의 3%), 소비자만족도지수(2%)를 운영하였으나, 이를 주택성능등급제도로 통합하고 가산비율기준(주택성능등급 4%, 소비자만족도지수 1%)도 합리적으로 조정하였다.
③ 초고층 아파트의 추가비용에 대해서는 종전에는 규정이 마련되어 있지 않았으나, 새로이 50층이상 또는 150m이상인 초고층아파트 건설에 대하여는 분양가심사위의 심사를 거쳐 추가되는 실제비용을 가산비로 인정할 수 있도록 하였다.
또한, 이번 공청회에서는 9월1일 도입될 마이너스옵션제 시행을 위한 마이너스옵션 품목과 비용분석 결과도 제시하였다.
① 마이너스옵션 품목은 구조물 성능 저하와 하자책임 논란을 방지하기 위해 골조와 미장을 제외한 마감재 중심으로 설정하였다.
≪ 구체적인 마이너스옵션 품목 ≫
ⓐ 바닥 : 바닥재, 걸레받이 등 ⓑ 벽 : 벽지 ⓒ 천장 : 천정지, 반자돌림 등 ⓓ욕실 : 위생기구(양변기, 세면기, 욕조, 샤워기 등), 천장, 타일, 욕실인테리어 ⓔ 주방 : 주방가구 및 기구(가스쿡탑 포함), 벽타일, 주방TV ⓕ조명기구 : 부착형 조명등기구(매입등기구 제외)
② 이러한 마이너스옵션은 공정율이 60%를 초과하여 후분양할 경우에는 적용하지 않도록 하였다. 이는, 골조와 미장공사 완성시 공정율이 60% 수준에 도달하여 그 이후에는 마이너스 옵션 시공이 불가능하기 때문이다.
③ 마이너스 옵션 품목의 시공·설치에 따른 비용은 지상층건축비의 15%(모델사업Ⅰ 기준)로 제시하여, 입주자가 마이너스옵션을 선택하는 경우, 이 비율만큼 분양가 인하효과가 발생하게 된다.
건설기술연구원은 이번 공청회를 거쳐 기본형건축비, 건축비 가산비 등에 대한 최종 대안을 결정하여 건의하고, 건설교통부는 최종건의를 바탕으로 8월초까지 이를 확정·고시할 계획이다.
웹사이트: http://www.molit.go.kr
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2023년 2월 22일 17:40
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