서울시, 도시미관을 고려한 새로운 공동주택 건설을 위한 가이드라인 발표
주동 디자인이 동일한 공동주택 단지
디자인이 차별화된 공동주택 단지
서울시가 발표한「건축심의 개선대책」은 ·주거동별 디자인 차별화 ·주거동의 높이 다양화 ·탑상형 공동주택 디자인 차별화 ·상층부, 저층부 디자인 차별화 ·하천변 아파트 디자인 차별화, 이렇게 5가지 핵심대책을 담고 있으며, 그동안 건축주의 사업성 논리에만 맡겨두었던 공동주택 건설에 서울시가 나서 도시미관과의 관계 속에 공동주택 디자인 설계를 유도하는 것은 획기적인 시도다. 서울시는 이를 위해 캐나다 벤쿠버, 스페인 마드리드 등 다양한 도시사례를 조사연구한 것으로 알려졌다.
똑같은 모양의 아파트는 가라 !
동일한 아파트 단지내에라도 똑 같은 모습의 아파트는 못 짓는다.
우선 서울시는 성냥갑을 방불케 하는 같은 획일적 공동주택단지 형태를 탈피하기 위해 동일 공동주택단지(1,000세대 또는 10개동 이상)내에서도 주거동 별 30%이상은 디자인을 독창적으로 차별화해 각 건물의 예술성을 살릴 예정이다.
다양한 스카이라인의 아파트가 등장한다 !
도시미관을 위해, 동별 층수를 달리하여 스카이라인이 달라진다.
아울러, 일률적 높이로 건설돼왔던 각 주거동의 높이, 즉 층수를 주변 주요 조망방향(하천 또는 도로변), 건물의 기능 등을 고려한 조화롭고 균형 있는 형태로 다양화한다. 이렇게 되면 하나의 단지 내에서도 고층, 중층, 저층의 다양한 단지가 공존해 다양한 스카이라인 조성이 가능해진다.
주상복합건축물도 이젠 개성시대다 !
획일적인 탑상형 공동주택도 디자인이 다양화된다.
주상복합건축물 등의 탑상형 주택(통상, 건물바닥 가로:세로=1:3이하)도 아랍에미리트연합의 버즈두바이와 같은 특색있는 디자인을 자랑하는 건물로 건설될 수 있도록 과감히 유도할 예정이다. 최근 인기를 끌고 있는 탑상형 주택이 +형, X형, Y형, V형, T형으로만 건축되어 또 다른 획일화가 우려되어 마련한 대책이다.
아파트 상충부와 저층부도 개성 만점의 아파트로 변한다.
기피 대상이던 아파트 층도 매력적인 아파트로 변신한다.
주거동의 출입구를 비롯한 저층부와 물탱크실, 엘리베이터실 등의 고층부도 재질, 색상, 형태 및 디자인을 서로 다르게 할 예정이다. 예를 들면, 아파트 1층 개방부분(피로티)에 화단, 의자를 설치하거나 천장 및 벽에 그림 등을 부착함으로써 갤러리 효과를 나타낸다던지, 경사지붕을 설치해 또 다른 미적 가치 및 거주 편의를 창출하는 것이다.
하천과 자연스레 어우러진 주택 !
하천변 병풍형 아파트는 없어 진다.
하천변에 위치한 주거동은 탑상형으로 제안하되, 최대한 시각통로를 확보되도록 제안하는 한편, 경관형성형 주거동(저층부 테라스형 또는 독특한 외관디자인 유도)을 설치해 수변과의 도시미관과 편의를 고려한 다양한 공간을 연출하도록 할 계획이다.
한편, 서울시는 그동안 건축심의를 위해 제출받던 200매 이상의 산더미같은 서류를 30매 이내의 ‘기본계획도서’만 제출토록 간소화함은 물론 나아가 종이도면이 아닌 IT기술을 이용한 전자도면작성으로 시간 및 비용의 절약을 도모할 계획이라고 밝혔다.
아울러, 사전에 자문위원회의 자문을 거친 부분은 심의를 받은 것으로 간주하는 ‘디자인 사전 자문제도’를 도입하는 한편, 건축위원회 개최를 매주 정례화하고 전문분야 심의절차를 간소화 하는 등 건축심의제도를 시민고객 편의 위주로 대폭 개선했다.
이번 발표한 개선대책은 9월부터 시행될 예정이나, 건축물의 디자인가이드라인은 건축주 등의 찬반 의견이 있을 것이 예상됨으로 그 부작용을 최소화하기 위해 시범 운영토록 할 계획이며, 시범 운영기간모니터링을 거쳐 문제점을 보완, 내년 3월부터 본격적으로 시행될 예정이다.
1. 서울시 아파트 디자인 확 달라진다
① 성냥갑 주택은 가라!
- 동일한 아파트 단지내에라도 똑 같은 모습의 아파트는 못 짓는다.
○ 앞으로는 같은 아파트 단지라 할지라도 똑같은 모양의 아파트가 들어서지 못하게 된다.
그동안 판상형 또는 탑상형 아파트가 일률적인 디자인으로 지어져 왔던 대규모 아파트 단지(1,000세대 또는 10개동 이상)에 대해 전체 동수의 30% 이상은 디자인을 차별화하여 건설될 수 있도록 유도할 방침이다.
이를 위해 우선 세대수의 최소 10% 이상은 저층 연도형, 중층 판상형, 고층 탑상형 등 다양한 형태의 동이 혼합될 수 있도록 유도하는 방안을 검토 중이다.
특히, 의무적으로 건립되는 소형 임대주택의 경우 평면 형태를 현행 1-Bay에서 2-Bay이상으로 개선하는 방향으로 적극 권장할 방침이다.
② 다양한 스카이라인의 아파트가 등장한다 !
- 도시미관을 위해, 동별 층수를 달리하여 스카이라인이 달라진다.
같은 아파트 단지 내에서도 층수가 다양화된다. 일률적인 아파트 층수를 다양화하여 매력적인 스카이라인을 조성하고, 하나의 동 안에서도 다양한 평형이 어우러질 수 있도록 설계하고, 평면형식이 복층형, 메조네트형으로 다양화할 계획이다. 건물의 조망 역시 하천 조망, 도로변 조망 등으로 방향을 달리하여 지을 수 있도록 유도할 계획이다.
아울러 공동주택 벽면의 30%는 발코니 설치를 못 하도록 하여 벽면 역시 다양한 디자인으로 설계될 수 있도록 유도할 계획이다. (발코니 설치위치 변화 등을 통한 디자인 차별화가 되었다고 위원회 인정시 예외)
③ 주상복합건축물도 이젠 개성시대다 !
- 획일적인 탑상형 공동주택도 디자인이 다양화된다.
단지가 형성되는 판상형 아파트와는 달리 디자인의 차별화가 유리한 탑상형 아파트(예) 도곡동 타워팰리스)의 경우에도 최근 +형, Ⅹ형, Y형, V형, T형으로 건축이 획일화되는 경향이 있어, 앞으로 기존 건물과 유사한 디자인은 원칙적으로 심의 규칙 완화를 제한하거나 아예 심의 시점부터 재계획될 수 있도록 유도해나갈 계획이다.
④ 아파트 상충부와 저층부도 개성 만점의 아파트로 변한다.
- 기피 대상이던 아파트 층도 매력적인 아파트로 변신한다.
아파트 저층부는 보행에 위화감을 주지 않는 범위 내에서 설계에 변화를 주도록 하고, 일부를 피로티로 설계할 경우 피로티 디자인 역시 용도(주거동 주 출입구, 보행, 통과 및 휴게기능 등)에 맞게 계획되도록 유도한다.
예) 피로티 부분 내·외부에 화단, 데크, 의자 등을 설치하여 휴게 기능 부여 및 천장 및 벽 등에 그림 등을 부착함으로 갤러리 효과를 나타낼 수도 있음
아파트 상층부는 과도한 색채를 사용하는 등의 구조와 무관한 장식물 설치를 지양하도록 하고, 디자인을 차별화하되, 경사지붕 설치시 동 길이의 1/2이상이 되도록 유도한다.
또한, 물탱크실, 엘리베이터실 등의 옥탑구조물은 최상층 수평 외곽선에서 돌출하지 않도록 하고, 아파트 형태 및 재료 등과 조화되도록 유도한다.
⑤ 하천과 자연스레 어우러진 주택 !
- 하천변 병풍형 아파트는 없어 진다.
하천변에 위치한 아파트(동)은 탑상형으로 지어지도록 하여, 하천에서 보았을 때 아파트로 인해 자연 조망이 방해받지 않을 정도로 최대한의 시각 통로가 확보되도록 할 계획이다.
이와 함께 저층부 테라스형과 같이 한강변 아파트의 외관을 독특하게 디자인하여 천편일률적인 형태의 아파트로 가려져 있던 수변공간이 다양한 스카이라인이 어우러진 공간으로 탈바꿈할 수 있도록 유도할 계획이다.
주요 조망축(도로 또는 하천변)에서 시각축 확보를 위해 시각통로를 확보하거나 저층부 일부를 피로티(천정고 5m이상 또는 2개층 이상)로 계획
하천변 개별 주동은 입면 및 층수 변화 등을 통해 다양한 수변공간 연출
개방지수(건물이 들어서지 않는 길이/대지길이)는 40% 이상이 되도록 계획 등
2. 건축심의 확 달라진다
① 건축심의를 위한 산더미 같은 도면은 이제 안녕!
심의도면을 허가도서(200매 정도: 구조도,설비도 등 포함)수준에서 제출되던 것을 기본계획도서(30매 이내 : 평면, 입면도 등)만 제출토록 개선함으로 입법취지에 맞게 도면 작성에 따른 시간·비용 절약.
심의도서 발송방법도 개선. 건축심의 전 충분한 사전검토를 위해 건축주에게 심의도서(도면, PPT출력물, CD)를 제출받아 건축심의 위원에게 택배 등을 활용하여 심의개시 3일전(심의위원에게는 1~2일전 도착)까지 발송하던 것을 우리시 웹하드 등을 활용하여 실시간으로 어디서든 열람이 가능토록 함.
심의 위원은 어디서든 인터넷을 활용하여 사전 열람 가능하여 충분한 사전 검토(지역 현황, 설계 취지 등)가 되어 원활하고 심도 있는 심의 가능
건축주 등은 심의도서(PPT자료 출력물, CD제작: 각 20부) 제작비용 절감 및 전담 인력 감축에 따른 부담 절감 및 행정 만족도 제고
② 시민고객 위주로 건축심의 절차를 획기적으로 개선
1) 사전자문제도 도입
○ 건축심의는 일반적으로 설계가 어느 정도 이루어진 상태(30~40%)에서 신청(우리시 심의대상인 대형 건축물의 경우 약 3~6개월 이상 소요), 실제 심의는 짧은 시간(10~20분)에 이루어지고 있어 심의결과 건물의 배치, 디자인에 대한 지적은 건축주 등 시민고객에게는 시간적, 경제적 손실 발생을 크게 초래할 수 있어 건축심의에 대한 불만 요인이었음.
○ 이를 개선해 기본계획 수립 초기단계에서 건축물의 디자인 등 계획의 주요 방향에 대해 건축주 신청에 의거 전문가 사전자문을 받을 수 있도록 제도화하고, 자문 받은 내용은 건축심의시 보고로써 심의를 받은 것으로 간주하여 심의기간을 최소 1~2개월 단축시키는 효과를 기대하고 있음
2) 심의 운영방식 개선 : 건축위원회 정례화
○ 건축위원회 개최시기를 매주 금요일로 정례화하되, 신청 안건에 대한 디자인 시민의견 공모 등을 감안하여 전주 수요일까지 접수된 대상에 한하여 심의하고, 심의결과 통보는 다음주 화요일 이전까지 통보(4일 소요)
※ 향후 심의결과 통보일자 단축을 위해 심의일자를 화요일로 변경예정
3. 그 밖의 디자인 향상, 고객 편의 위주의 건축심의 개선대책
가. 디자인 향상을 위한 개선 대책
① 주변 환경, 입면 디자인을 집중 심의한다!
○ 그동안 건축심의시 제출되는 도면은 해당 건축물만 강조됨으로 심의도서만으로는 주변과의 조화 여부를 알 수 없었으나, 이제는 인접 건물 또는 주변 환경 등을 같이 심의할 수 있도록 인접 건물의 디자인, 건축선, 공개공지 등이 나타나는 주변 현황도면을 제출(인접 500미터 이내)토록 하고, 건축심의시 도시계획정보관리시스템(UPIS)을 적극 활용함으로 주변 환경과의 조화 여부를 집중 심의할 수 있게 되었음
○ 또한, 그동안 건축심의시 2면 입면도만 제출하여 제출되지 않은 2방향의 입면은 디자인이 소홀하던 것이 사실임. 이를 개선하고자 정면도 수준으로 계획된 4면 입면도를 제출하게 하여, 모든 입면에 대하여 심의(재료, 색상, 재질감 등 표기)가 가능토록 하였음
② 상업용 건물은 공공성을 증진토록 한다.
○ 일반 시민들의 보행이 많은 20m 이상 주요 도로 연접부는 보행자의 쾌적성이 확보되도록 건축선을 3m이상 후퇴하고, 전면성을 갖도록 배치하며, 입면은 변화감을 주되 개방성이 있도록 계획토록 할 것이며
○ 대형 건축물에 일반 시민이 이용할 수 있도록 설치된 공개공지 등은 최소한 일조가 확보되는 공간으로서 주요 도로(또는 주 보행통로)에 집중 설치하되, 지하철, 인접 공개공지 또는 공원 등 공공시설 등과 연계 설치를 우선 고려토록 하여 도시광장의 역할이 되도록 유도할 것임
- 위원회에서 공개공지의 취지에 적합하지 않다고 판단할 경우 공개공지 설치에 의한 용적률 등 인센티브는 불인정할 것임
③ 공동주택도 단지 외부계획을 공공성이 확보되도록 한다!
○ 공동주택 계획시 설치되는 공원, 공개공지 등은 주요 가로변 등에 주변 단지 등과 연계하여 소공원 형태로 사유화가 되지 않도록 설치(담장 설치 지양)함으로, 시민에게 실질적인 휴식공간이 될 수 있게 하고
○ 주민공동시설, 공연장·전시장 등 문화예술공간, 저층의 건물을 도로와 연접하여 배치함으로 보행자에게 친근감 및 단지의 개방성을 확보토록 권장할 계획임. 특히, 한강측 가로변은 한강 접근시설 등과 연계하여 조망데크 등을 설치토록 유도할 예정임
○ 가로변에 연접한 공동주택의 측벽은 별도 디자인 요소 없이 콘크리트 면에 페인트 도색위주의 패턴을 지양하고, 디자인적 요소도입을 적극 검토토록 할 계획임
○ 또한, 단지 외곽에 담장대신 가로와 연계되는 시설(조경, 주민공동시설, 저층 연도형 등) 배치하고, 방음시설 설치시에는 방음림을 식재하거나 방음벽의 디자인을 차별화(벽화, 친환경재료 사용, 담쟁이 덩굴 식재 등)하도록 함
④ 심의전 디자인 시민의견 수렴
○ 건축주에게는 디자인에 대한 의식을 제고시키며, 시민들에게는 참여 건축행정을 실현시킴으로써 시민 만족도 향상에 기여하고자
- 대규모 건물(30층 또는 연면적 20만㎡ 이상, 공동주택은 1천세대 이상) 은 심의 전 배치도, 조감도, 입면도 등을 우리시 홈페이지에 게시하여 시민들의 다양한 의견을 수렴하고, 제시된 주요 의견을 건축위원회에 보고하여 건축심의시 참고자료로 활용토록 함
⑤ 친환경 건축물 인증제 등 적극 도입한다!
○ 서울시는 지난 8월 16일부터 에너지 절약, 이용 효율화 등 친환경 설계 요소를 신축건축물에 적극 도입하여 건물로 인한 환경영향 및 온실가스 발생을 줄이도록 하는 “친환경 건축기준”에 따라
- 건축 심의시에 친환경 건축물 우수등급 이상, 에너지 효율등급 2등급 이상을 인증받도록 유도할 계획이며. 이에 대한 심의강화를 위해 건축환경 분야 전문가를 건축위원으로 위촉코자 공모 중에 있다.
2. 민원 편의를 위한 개선대책
① 건축심의도 이의 신청이 가능
○ 설계 의도와 다른 지적사항, 현장 여건 또는 관련 규정상 이행이 불합리한 사항 등에 대한 설계자나 건축주의 정당한 반론권 보장을 위해 이의신청 제도 도입을 확립하여 심의의 객관성 확보
② 건축주도 건축심의에 참관할 수 있다.
○ 건축주가 건축심의 참관을 희망할 경우 참석을 허용함으로 본인의 건축계획에 대한 다양한 분야의 전문가들의 토론을 지켜보면서 디자인에 대한 인식을 바꿀 수 있는 계기를 마련하는 한편, 건축심의 결과의 객관성 및 투명성도 확보하고자 함
③ 건축위원회 위원은 공개모집
○ 임기만료 등으로 건축위원회 위원 교체시에는 각 계층에 활약하는 참신하고 다양한 분야의 건축 관련 전문가 보강 및 위원 선정의 공정성 확보를 위해 위원을 공개모집(인터넷 공모 등)토록 하며
- 최근 부각되고 있는 디자인, 초고층, 친환경 분야 등도 위원에 포함 토록 함으로 다양한 분야의 심도 있는 검토와 건축환경 변화에 능동적으로 대처가 가능토록 할 계획임
④ 예측 가능한 심의과정 및 결과 제시가 되도록 함
- 도시·건축공동위원회와 연계성 확보, 재심·설계변경은 관련부분만 토론, 합의를 통한 심의결과 제시
○ 건축위원회 이전 개최되는 도시·건축공동위원회 심의를 받은 건축물은 당초 심의내용 및 분위기를 사전에 알 수 있도록 도시·건축공동위원회에 참석위원 2인 이상을 건축심의시 참석케 하여 중복 심의, 상반된 지적 예방 및 행정 일관성을 유지토록 함
○ 건축주, 설계자 등이 심의 방향이 예측 가능하도록 재심 또는 설계변경 심의는 지적사항 또는 변경부분과 직접 연관 있는 내용 위주로 토론토록 함
○ 그동안 위원간 상반된 의견이 조건화되는 등 주관적 판단에 따라 심의결과가 결정되는 경우도 있어 건축주에게 심대한 영향을 미칠 소지가 상존하였음으로 심의결과는 위원별 의견서를 수합하여 토론결과 합의된 내용만 조건화하도록 함
3. 다양한 인센티브 제도 도입
○ 현상경기를 통해 고품격으로 디자인되거나, 창의적이고 독특한 디자인 등으로 도시미관 향상시킨 건축물에 대하여는 다양한 인센티브(높이제한, 용적률 등) 방안이 도입되도록 법령 등 제도개선을 추진할 예정이며
○ 건축조례, 도시계획 조례도 관련부서 협의 등 충분한 논의를 거쳐 개정을 검토할 예정임
예) 건축조례 : 리모델링이 용이하고 도시미관 향상에 기여한 경우 - 용적률, 높이기준 20% 완화
도시계획조례 : 법적 용적률 범위 내에서 조례로 강화된 용적률 완화(주거, 준주거, 상업지역)
서울특별시청 개요
한반도의 중심인 서울은 600년 간 대한민국의 수도 역할을 해오고 있다. 그리고 현재 서울은 동북아시아의 허브로서의 역할을 하고 있다. 서울시는 시민들을 공공서비스 리디자인에 참여시킴으로써 서울을 사회적경제의 도시, 혁신이 주도하는 공유 도시로 변화하고자 노력하고 있다.
웹사이트: http://www.seoul.go.kr
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