서울 시정연에서 ‘서울시 아파트가격의 버블 진단 및 정책방향 연구’ 정책토론
(주제발표)
○ 주 제: 서울시 아파트가격의 버블 진단 및 정책방향
- 발표자: 박희석(서울시정개발연구원 도시경영부 부연구위원)
□ (토론 및 질의응답)
○ 사회자: 정의철(건국대 부동산학과 교수)
○ 토론자: 김용순(주택도시연구원 수석연구원), 문홍선(서울시 주택기획팀장)
박재룡(삼성경제연구소 수석연구원), 이상영(부동산114 대표이사)
임일섭(기은경제연구소 연구위원)
주제: 서울시 아파트가격의 버블 진단 및 정책방향
* 발표자: 박희석(도시경영부 부연구위원, 02-2149-1227, 010-3455-6586)
서울의 아파트가격은 1987년 이후 두 번의 가격 급락기와 가격 조정기를 거침
○ 제1차 가격 급락기(1990년 11월～1992년 6월)
- 1988년 서울올림픽, 주택 200만 호 건설, 경제 호황에 따른 고도성장 등 복합적인 요인으로 1980년대 중반 이후 1990년까지 서울의 아파트가격이 급등함.
·-5.03%(1987년 1월) → 37.75%(1990년 11월)
- 그런데 1989년 토지공개념 도입 등 투기억제책으로 아파트가격이 급락함.
- 제1차 가격 급락기 중 서울시 아파트가격 증가율을 보면, 1990년 11월 37.75%(정점)에서 급락해 1992년 6월 -16.14%(저점)를 기록함.
- 제1차 가격 급락기는 20개월 동안 진행됐으며, 이 기간 중 아파트가격 등락폭이 절대치 기준으로 53.89%에 달함.
○ 제1차 가격 조정기(1997년 2월～1998년 11월)
- IMF 외환위기에 따른 전반적 경기침제로 부동산 수요가 정체되고 부동산가격이 하락하는 등 자산 디플레 현상으로 아파트가격이 급락함.
- 이 기간 중 서울시 아파트가격 증가율을 보면, 1997년 2월 8.96%(정점)에서 급락해 1998년 11월 -17.80%(저점)를 기록함.
- 제1차 가격 조정기는 22개월 동안 진행됐으며, 이 기간 중 아파트가격 등락폭은 절대치 기준으로 26.76%에 달함.
- 제1차 가격 조정은 부동산시장의 내부적 요인이나 정부의 규제책보다는 IMF 외환위기라는 외부적 충격에 기인함.
○ 제2차 가격 조정기(1999년 11월～2001년 2월)
- IMF 외환위기 이후 주택경기 활성화대책(1998. 5. 22), 주택경기 활성화자금 지원방안(1998. 6. 22), 건설산업 활성화방안(1998. 9. 25), 건설 및 부동산경기 활성화대책(1998. 12. 12) 등 일련의 부동산 부양책으로 서울의 아파트가격은 조정기를 거쳐 1998년 말 이후 상승세로 회복됨.
- 단기간에 급등한 서울의 아파트가격 증가율을 보면, 1999년 11월 15.8%(정점)에서 2001년 2월 2.78%(저점)로 하락함.
○ 제2차 가격 급락기(2002년 9월～2004년 11월)
- 저금리, 저성장, IMF 외환위기 이후 일련의 부동산경기 활성화정책(분양가 자율화, 분양권 전매 자율화 등), 주식시장 침체, 경제주체들이 안전자산으로 부동산을 선호하는 현상 심화 등에 따라 아파트가격이 급등함.
- 그런데 2002년 9월 34.8%(정점)에서 2004년 11월 -1.43%(저점)로 서울의 아파트가격이 급락함.
- 제2차 가격 급락기는 27개월 동안 진행됐으며, 이 기간 중 아파트가격 등락폭은 절대치 기준으로 36.23%에 달함.
비율지표를 이용해 서울시 지역별로 아파트가격 버블 진단
1. 전세가격과 매매가격 비율 분석
○ 주택가격의 적정 수준을 판단하는 기준으로, 다양한 연구에서 이용되고 있음.
- 서울시 25개 구별 전세가격/매매가격 비율 추이를 4개의 그룹으로 나눠 분석한 결과, 전반적으로 2002년 초를 전후해 전세가격/매매가격 비율이 하락함.
이 시점부터 전세가격/매매가격 비율이 0.5 이하를 보이며 계속 감소세를 나타나고 있어 서울시 각 지역별 버블이 형성될 가능성이 높은 것으로 분석됨.
2. 현재가치모형에 의한 분석
○ 자산가격의 거품 존재 여부를 분석한 연구는 대부분 현재가치모형(PVM: Present Value Model)에 바탕을 두고 있어, 이를 이용해 서울시 아파트가격의 버블을 진단함.
- 월별 아파트 평당 매매가격, 평당 전세가격, 월세 이율을 이용해 현재가치모형으로 버블을 측정한 결과, 서울시 25개 區 모두 PVM에 의한 분석 수치가 0보다 크게 나타남.
- 따라서 분석기간 중 각 區별로 버블이 존재할 가능성이 있으며, 그 수치 또한 최근 들어 급증하는 추세를 보임.
3. 잠재적 버블지수에 의한 분석
○ 잠재적 버블지수는 주택시장의 수급 상황과 가격 상승률, 민간의 구매력, 부동산 경기 등을 종합적으로 판단해 주택시장의 버블 가능성을 측정하기 위한 지표임.
서울시 25개 區를 대상으로 잠재적 버블지수를 산출한 결과 양천구, 광진구의 경우 2002년 하반기～2004년 말까지 아파트가격에 버블이 나타난 것으로 분석됨
서울시 25개 구별 아파트가격의 버블 검정
○ 현재가치모형을 이용해 서울시 25개 구별로 아파트가격의 버블 존재 유무에 대한 가능성을 실증적으로 검정함.
- 아파트가격 자료는 부동산 114의 각 구별 평당 아파트 매매가격(P)을 사용했고, 아파트 임대소득(R)은 월세 전환율에 각 구별 아파트 전세가격을 곱해 산출했음.
○ 분석절차
- 아파트가격과 아파트 임대소득 간에 OLS(ordinary least squares)를 실시해 오차 항(error term)을 구하고, 추정된 오차 항에 대해 KPSS(Kwiatkowski, Phillips, Schmidt and Shin) 방법을 적용해 단위 근(unit root)을 검정함.
- 검정 결과, 오차 항에 단위 근이 존재하지 않으면 두 변수 간에 공적분(cointegration) 관계가 있는 것으로 파악하고 아파트가격에 버블이 존재할 가능성이 없는 것으로 판단함.
○ KPSS 방법에 의한 단위 근 검정 결과, 도봉구, 동작구, 은평구, 광진구, 강남구, 강서구, 종로구, 마포구, 서초구, 송파구, 용산구 등 11개 지역의 아파트가격에 버블이 존재할 가능성이 있는 것으로 분석됨.
- 여기에서 주의해야 할 것은, 2001년 8월부터 2007년 6월까지의 기간 중 두 변수 간 장기균형의 개념에서 버블이 존재할 가능성이 있는 것으로 해석해야 한다는 점임.
■ 시사점 및 정책 제언
○ 서울시 일부 지역별로 아파트가격에 버블이 존재함.
- 최근 고유가 지속, 서브프라임 모기지 사태 등의 발생으로 미국 및 세계 부동산 시장의 불안이 가중되고 있음.
- 이에 향후 외부 충격에 의한 갑작스런 버블 붕괴 현상에 대비해 지역경제를 안정화할 수 있는 사전 대비책이 필요함.
○ 하지만 아파트가격 안정화를 위한 지방정부 차원의 정책수단은 매우 제한적
- 서울시는 부동산가격 안정화를 위해 재건축 규제, 임대주택 및 공공 전세주택 공급, 재산세 조정 등의 정책수단을 활용하고 있음.
- 그러나 현실적으로 중앙정부에 비해 아파트가격 안정화를 위한 정책수단이 매우 빈약함.
- 서울의 아파트가격 안정화를 위해선 중앙정부의 역할 중 일부 중요한 정책수단이 분권화돼야 할 것임.
○ 향후 아파트가격 안정화를 위해 지역별 차별화된 정책수단 필요
- 서울의 지역별 아파트가격 상승은 교육여건, 물리적 주거환경, 재개발 등 여러 가지 원인에 기인함.
- 향후 정책대응 시 지역별 차등화된 전략이 요구되며, 서민을 위한 임대주택 및 장기 전세주택의 확대 공급이 필요함.
서울연구원 개요
서울연구원은 복잡하고 다양한 서울의 도시문제를 효율적으로 해결하기 위해 주요 시책과제를 체계적·전문적으로 조사분석하며, 시정 주요 당면과제에 대한 연구 및 학술활동을 수행해 서울시정발전에 기여하는 데 있다. 로고 디자인은 ‘서울’과 ‘연구원’의 머리글자인 ‘ㅅ’과 ‘ㅇ’의 형상으로 구성했다. 북한산과 한강의 모양을 닮은 도시의 단면을 일곱층으로 나누고 여러 개의 연구부서를 통해 각 분야에서 서울을 속속들이 살핀다는 의미를 내포하고 있다.
웹사이트: http://www.si.re.kr
연락처
서울시정개발연구원 도시경영부 연구책임 박희석(朴熙錫) 부연구위원02-2149-1227
