규제완화 기대감, 서울-수도권 재건축 회복세 가파르다
한편 지난 주 서울 재건축은 1.26% 상승률을 기록하며 올 들어 주간 재건축 변동률 최고치를 경신했고, 특히 이것은, 서울 재건축 주간변동률 수치로만 보면, 강남구가 주택거래신고지역으로 지정되면서 약보합국면으로 접어들기 직전, 4월 주간상승률 피크 때 보다도, 지난 주 재건축아파트값 상승률이 높았다.
이처럼 재건축 아파트값이, 재료가 있는 지역, 단지 중심이긴 하지만, 연초부터 회복세를 보이고 있어 작년 말 대비 재건축 아파트값 상승률도 비교적 큰 것으로 집계됐다. 서울 지역 재건축이 해당기간 3.35% 상승했고, 수도권은 1.66% 올랐다. 동기간 재건축을 제외한 일반아파트값은 서울이 보합, 수도권은 -0.28% 하락한 것과 비교하면, 아직 전반적인 상승세라고 볼 순 없지만, 상당 속도의 회복세가 눈에 띈다.
특히 재건축을 제외한 일반 아파트의 경우, 중소형 중심으로 전 평형대에 걸쳐 전반적인 약세가 지속되고 있어 더욱 두드러진다. 평형별로 서울 20-30평형 일반아파트와 수도권은 전평형대 일반아파트가 연말부터 현재까지 하락세를 보이고 있다.
하부지역별로, 서울에서는 송파구가 6.05%, 강동구 5.68%, 강서구 2.59%, 강남구 2.23%, 서초구 1.27% 등 5개 저밀도지구를 포함하고 있는 대표 재건축 지역들이 일제히 작년 말 대비 재건축 상승률이 높았다. 이들 지역은 동기간 재건축을 제외한 일반아파트값은 -0.4%~0.15%대의 약보합세를 보이고 있다.
수도권에서는 의왕시(7.77%), 광명시(3.92%), 성남시(2.13%), 부천시(2.12%), 수원시(1.96%), 평택시(1.69%), 안산시(0.9%), 고양시(0.55%), 인천광역시(0.26%) 등의 지역 재건축이 작년 말 대비 상승세를 보였고 특히 몇몇 지역은 회복세가 두드러졌다. 또한 이들 지역도 동기간 재건축을 제외한 일반아파트값은 일제히 하락한 것으로 나타나 대조를 이뤘다. 지역별로 -0.99%~-0.16%대를 기록하고 있다.
한편, 작년 말 대비 2월초 현재 기준으로 가격이 오른 주요 재건축 아파트 개별 평형을 살펴보면, 서울-경기 지역에서 재건축을 추진중인 단지의 총 628개 개별 평형 중 연말 대비 2월초 현재 매매시세가 상승한 곳은 190개 평형이었고, 하락한 곳은 42개 평형에 그쳤다. 하락한 개별 평형의 경우, 재건축 사업단계가 초기인 소형 단지가 많았다. 지역별로는 서울이 131개 평형, 경기는 59개 평형이 연말보다 가격이 오른 것으로 집계됐다.
서울에서는 송파구 가락시영 소형이 일제히 10%~18%대까지 상승률을 보였고 시영2차 17평형은 연말대비 평균 8,000만원 올랐다. 최근 시세는 평균 5억 1,000만원 선이다. 10.29대책 직후 수준인 5억 3,000만원대를 거의 회복했다. 그 외 신천시영, 잠실주공 1,5단지 등이 주요하게 상승했다.
강동구에서는 고덕주공과 시영, 둔촌주공이 평형별로 1,000만원에서 많게는 6,000만원까지 올랐다. 상승률이 가장 큰 고덕주공 6단지 18평형은 평균 3억 5,000만원으로 연말 대비 4,000만원 올랐고 둔촌주공 1단지 22평형은 평균 5억 4,500만원으로 연말 대비 6,000만원 상승했다.
강남구의 경우 개포주공, 대치은마 등이 상승세를 보였고 개포주공3단지 11평형은 3억 6,500만원으로 연말 대비 5,500만원이나 상승했다. 그러나 10.29대책 직후 평균시세보다는 아직 4,500만원 하락한 수준이다. 강서구는 화곡지구가 평형별로 500만원~2,000만원 가량 올랐고 서초는 반포지구와 한신 중심으로 오름세를 보였다. 사업시행인가를 받은 주공2단지 18평형이 연말 대비 4,000만원, 삼호가든1,2차 44평형이 연말 대비 평균 4,500만원 올랐다.
경기권에서는 구역 지정에 따라 관심을 모은 의왕시 내손주공, 대우사원주택 등 대표적인 재건축 단지들이 일제히 회복세를 보여 10.29대책 직후 시세를 회복하기도 했다. 내손 주공1단지 13평형은 1억 9,250만원으로 연말 대비 평균 2,250만원 올랐고 2단지 14평형도 2,250만원 올랐다.
광명시는 철산 주공2단지 17평형이 3억 1,500만원으로 연말 대비 2,000만원 올랐고 성남시는 신흥 주공 23-27평형대가 750만원~1,250만원 정도 회복세를 보였다. 부천시 약대주공은 주요 평형이 작년 말 대비 1,250만원~3,250만원까지 올랐다. 수원시는 인계주공 주요 평형이 1,750만원~2,500만원 가량 오른 것을 비롯해 천천주공 등이 1,000만원 안팎의 회복세를 보였다. 평택에선 서정주공1차 16-18평형이 작년 말 대비 500만원~1,000만원 안팎의 회복세를 보였다.
그러나, 이러한 회복세에도 불구하고 2003년 하반기 10.29대책 수준의 시세를 회복한 곳은 손에 꼽을 정도다. 서울의 경우 둔촌주공, 잠실주공, 신천시영, 반포잠원 등 일부 단지의 총 25개 평형이 10.29대책 직후 시세를 회복한 것으로 집계됐고, 경기도는 부천 약대주공, 의왕 내손 일부 등 10개 평형이 10.29대책 직후 수준을 회복한 것에 불과하다. 또한 매물이 회수되고 호가가 급등하면서 실제 거래 성사율이 높지 않은 것으로 나타났다.
즉, 최근의 재건축 상승세는 강남권 등 가격 타격이 컸던 지역, 단지를 중심으로 아직은 회복세를 보이고 있는 것으로 분석되며 실거래로 연결되기에는 아직 매수자들이 급매물 위주로 접근하고 있어 호가 위주의 상승세인 경우가 상대적으로 많은 편이다. 수도권의 경우도 비슷한 상황이다. 특히 수도권은 일부 사업 추진 등 재료가 있는 단지에 더욱 국한되고 있어 아직 본격적인 상승세를 논하기 어려운 시점이다.
하지만 경기 회복 기대감, 부동의 유동자금 등 외부요인에 따른 투자 관심수요 증가와 함께 개발이익환수제 시행 지연 등이 호재로 인식되고 있고 최근 서울시의 재건축 활성화 대책, 2종 일반주거지역 층고제한 폐지 등 일련의 상황을 투자자들이 재건축 규제완화 조짐으로 받아들일 가능성이 있어 관심이 집중된 상황이다. 설 연휴 이후 실거래로 이어질 지, 호가 상승세가 지속될 지 등은 미지수이나, 주의깊게 동향을 지켜볼 필요가 있다.
재건축 투자를 고려하는 수요라면, 최근 이러한 분위기로 인해, 주요 재건축 단지들은 매물이 회수되고 호가가 크게 오른 상황이므로 당분간 가격 조정을 기다려 보도록 하는 것이 좋겠으며, 투자를 할 경우, 최소 5년 이상 장기 투자를 염두에 두고 입지가 좋은 곳을 실거주 목적 하에 접근하도록 하자. 자금 여유가 있다면 일반분양을 앞둔 완료단계 재건축의 조합분 거래나 여의치 않다면 일반분양도 올해 상반기부터 대단위 재건축 단지들이 대기중이므로 짚고 넘어가는 것이 좋겠다.
[부동산114 김규정]
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