KB국민은행연구소, 주택시장리뷰(겨울호) 발표
이에 따르면 2008년 주택매매가격은 3~4% 상승할 전망이다. 이는 공급과 수요가 동시에 위축되는데 따른 것이다. 먼저 공급측면을 보면 내년에 완공될 것으로 보이는 2005년과 2006년의 주택건설인허가 물량은 예년에 비하여 연간 10만호 가량 감소한 46만호 수준이다. 주택건설인허가 물량은 정부 목표치가 연간 50~52만호이고 외환위기 시기를 제외하고 매년 55만호를 상회하였다.
한편 수요측면을 보면 1인 가구의 확대로 가구수는 꾸준히 증가하고 있으나 증가규모는 완만하게 축소될 전망이다. 주요 주택구입연령인 30~40대 인구도 올해 처음 감소하여 내년부터는 감소폭이 확대될 전망이다.
지역별로 살펴보면 수도권은 내년에 완공이 예상되는 2005년과 2006년의 주택건설인허가 물량이 연간 20만호를 하회하였다. 수도권의 연간 주택건설인허가 물량은 1990년 이래로 1998년을 제외하고 20만호를 하회한 경우가 없었다. 반면 수도권의 가구수는 2000~2005년 연평균 19만 2천호 증가하여 이전에 비하여 증가규모가 확대되었다. 수도권의 주요 주택구입연령인구도 올해 들어 3분기까지 2만 4천명 증가한 것을 비롯하여 증가 추세가 지속될 전망이어서 수급불균형이 발생할 가능성이 있다. 따라서 수도권의 2008년 주택매매가격은 4~5% 상승하여 비수도권에 비하여 높은 상승률을 보일 전망이다.
5개 광역시(인천제외)와 기타지방의 2005~2006 주택건설인허가 물량은 전체 물량의 감소에도 불구하고 2000~2004년 평균에 비하여 각각 7%, 16% 증가하였다. 반면 주요 주택구입연령인구는 2005년 이후 감소하는 추세를 보이고 있으며 올해도 3분기까지 5개 광역시(인천제외), 기타지방이 각각 2만 3천명, 1만 8천명 감소하였다. 5개 광역시(인천제외)와 기타지방의 2008년 주택매매가격은 주택공급의 증가와 수요 측면의 부진으로 1~2%, 0~1% 상승에 머무를 전망이다.
그 밖에도 부문별로 올해 3분기까지의 동향을 살펴보았다.
먼저 주택매매시장은 주택매매가격의 안정세과 거래부진이 지속되었다. 주택매매가격은 1분기에는 전분기대비 1.4% 상승하여 강세를 보였으나 2분기와 3분기에는 각각 0.3%, 0.7%로 안정세를 보였다. 주택거래는 올해 들어 매분기 감소하여 1~3분기 누적기준으로 전년동기대비 14% 감소하였다. 주택매매심리는 부동산 중개업소 대상 설문조사 결과 3분기에 매도세가 많다는 비중이 줄어들어 악화추세가 다소 진정된 것으로 나타났다. 그리고 주택전세가격은 매매가격과 마찬가지로 2분기 이후 안정되었다. 주택경매매시장은 분기별 경매물량이 지난해에 비하여 40% 가량 감소하였으나 낙찰가율은 양호한 수준이 지속되었다.
주택수요는 수도권은 증가세가 지속되었으나 비수도권은 둔화되었다. 2000~2005년 가구 증가규모는 수도권이 이전에 비하여 연평균 5만가구 증가한 반면 비수도권 지역은 약 1/2수준으로 축소되었다. 주요 주택구입연령 인구는 올해 들어 전국적으로 3분기까지 1만 7천명 감소하고 수도권, 광역시(인천제외), 기타지방이 각각 2만 4천명 증가, 2만 3천명 감소, 1만 8천명 감소하였다. 국내경기는 유가상승, 미국 경기둔화 등 외부 불안요인의 부각에도 불구하고 내수회복 기조가 이어지면서 회복세가 지속되었다.
주택공급을 보면 주택건설인허가는 3분기에 증가하였으나 상반기의 부진으로 1~3분기 누적기준으로 전년동기대비 8% 감소하였다. 지역별로 수도권은 증가하고 비수도권 지역은 감소하였다. 주택착공은 단독주택, 아파트, 연립주택이 각각 1~3분기 누적기준으로 전년동기대비 각각 45%, 12%, 48% 증가하였다. 미분양 주택은 3분기말 현재 98,235호로 2분기와 3분기에 각각 16,762호, 8,311호 증가하였다.
주택금융시장을 보면 은행의 주택담보대출잔액이 올해 들어 3분기까지 1조 7천원 증가에 머무르고 은행의 가계주택자금에 대한 대출태도도 강화기조가 지속되는 등 침체된 모습이 지속되고 있다. 반면 은행권의 주택담보대출 연체율은 8월 현재 0.6%로 낮은 수준의 안정세가 지속되었다. 그러나 주택담보대출 금리의 상승세가 지속되고 있어 가계의 이자상환 부담 증가하고 건전성 악화에 대한 우려가 증가하고 있다.
한편 이슈리포트에서는 『우리나라의 주택보급현황』을 분석하였다.
인구주택총조사 자료를 분석한 결과 우리나라의 주택보급률은 2005년 현재 105.9%이다. 그러나 이는 1인 가구가 제외된 보통가구 기준이다. 1인 가구를 포함한 일반가구 기준으로는 83.2%에 불과하다. 또 따른 주택보급지표인 인구 천명당 주택수는 2005년 현재 280호로 나타났다. 일반가구 기준 주택보급률을 지역별로 살펴보면 수도권, 5개 광역시(인천제외), 기타지방이 각각 77.5%, 79.7%, 90.9%로 전체적으로 낮았다. 그리고 가장 낮은 지역인 서울(70.2%)과 가장 높은 지역인 전라남도(100.8%) 간의 격차가 30%p에 달하여 지역간 격차가 큰 것으로 나타났다. 인구 천명당 주택수도 최고(서울 236호)와 최저(전라남도 369호)간의 격차가 133호에 달하였다.
한편 다가구 단독주택의 주거능력을 고려한 구분거처 기준으로 보면 주택보급률과 인구 천명당 주택수는 각각 103.3%, 347호로 나타났다. 이는 구분거처를 고려하지 않은 경우의 주택보급률(83.2%)과 인구 천명당 주택수(280호)에 비해 크게 높은 수준이다. 또한 구분거처 기준으로 보면 지역간 차이가 크지 않은 것으로 나타났다.
해외 주요국의 주택보급률은 미국 109.5%(2005), 일본 109.3%(2004), 영국 105.2%(2004) 이고 인구 천명당 주택수는 미국 418호(2005), 일본 423호(2004), 영국 430호(2000)이다. 이와 비교하여 우리나라 주택보급현황은 낮은 수준이다. 그리고 아파트 등 기타주택에 비하여 주거의 질이 다소 떨어지는 다가구 단독주택에 약 350만가구나 거주하는 것으로 추정된다. 따라서 주택의 공급은 양적이 면과 질적인 면이 동시에 고려되어야 할 것으로 보인다.
KB국민은행연구소 지동현 소장은 “국내에는 주택과 관련된 자료들이 일관되게 정리된 곳이 없어 수요자가 개별적으로 조사해야 하는 어려움을 겪어왔다.『주택시장리뷰』의 창간은 이러한 어려움을 해소하고 주택시장의 전반적인 흐름을 이해하는데 큰 도움이 될 것으로 기대된다. 앞으로도 KB국민은행은 국내에서 유일한 정부승인 주택가격 발표기관으로서 주택관련 연구 분야에서도 국내 대표기관으로 발전해 나갈 것”이라고 밝혔다.
KB국민은행 개요
정부가 1963년 설립해 1995년에 민영화했다. 1995년 장기신용은행과 합병, 2001년 주택은행과 합병을 통해 국내에서 가장 큰 은행으로 성장했다. 2005년 무디스에 의해 아시아 10대 은행으로 선정됐다.
웹사이트: http://www.kbstar.com
연락처
KB국민은행연구소 시장연구실 연구원 권진희 2073-5735
