연말대비 2월 초 아파트시장 가격 동향
전세시장도 이사철 거래가 이뤄지며 1-2월 하락폭이 둔화되기는 했지만 연말 대비로는 아직 하락세가 이어졌고, 특히 서울은 강북권 등 외곽의 물량 많은 지역 하락폭이 두드러지며 수도권, 전국 하락폭을 웃돌았다.
- 송파, 강동 재건축 5-6% 상승하는 등 강남 재건축이 서울 회복세 견인
- 서울 강북-수도권 외곽 등 연말 대비 하락
서울은 강동, 송파, 서초, 강남 등 주요 재건축 단지 밀집지역이 매수문의 증가와 급매물 처분으로 빠른 회복세를 보였다. 연초 불거진 재건축 규제완화 기대감 때문이다. 그 외 용산, 동작, 양천, 성동 등 주요 거주 선호지역들이 회복세로 돌아섰다. 반면 성북, 강북, 노원, 금천, 강서 등 물량 많은 강북권 및 외곽지역은 약세가 이어졌다.
수도권 역시 입주 물량이 여유를 보인 주요 지역이 연말대비 하락세를 보였다. 다만, 의왕 등 재건축 일부 단지가 회복세를 보인 지역은 서울과 마찬가지로 회복세가 두드러지며 연말대비 상승세를 보였다. 신도시는 연말대비 전 지역이 하락세를 보인 가운데 분당 지역 약보합세가 20-30 평형대를 중심으로 지속됐다.
- 이사철 하락폭 둔화 불구, 수도권-전국 연말대비 전세 하락
서울-수도권 전세시장은 연말대비 주요 지역에서 하락세를 보였다. 서울은 성북, 강북, 강서, 강동 등이 연말 대비 하락폭이 컸고 수도권은 구리, 의왕, 성남, 평택 등이 하락폭이 큰 것으로 나타났다.
그러나 지역별로 구정 전후로 이사철 실수요 거래가 이뤄지면서 하락폭이 둔화되는 양상을 보이고 있다. 특히 과천, 용인, 수원, 하남 등 주로 물량 여유로 연말까지 하락폭이 컸던 지역들이 회복세도 큰 것으로 나타났다. 과천은 재건축으로 인한 전세수요 증가도 상승세에 한 몫을 한 것으로 나타났다. 신도시 역시 이사철이 다가오면서 하락폭이 둔화됐으나, 중둥 등 신규입주 많은 곳은 연말 대비 하락세를 보였다.
- 강남 재건축 급등, 서울 재건축 연말대비 3.35% 상승
- 가락, 개포, 고덕 등 주요 재건축 단지 연말대비 10% 이상 상승
앞서도 언급했지만 규제 완화 기대감과 급매물 소화로 재건축 매물은 1-2월 들어 호가가 급등세를 보였다. 이에 따라 송파, 강동 등 강남권 주요 재건축 지역은 연말대비 가격이 급등한 것으로 나타났다. 반면 재건축을 제외한 일반아파트값은 연말대비 보합세를 유지하거나 소폭 하락세를 보이고 있어 대조적인 모습을 보였다. 재건축 아파트값은 연말대비 3.35% 상승했고 일반아파트는 변동없이 보합세를 보였다. 구별로는 송파 6.05%, 강동 5.68%, 강서 2.59%, 강남 2.23%, 서초 1.27% 등의 재건축 상승률을 보였다.
한편 가락, 개포, 고덕 등 주요 일반재건축이 크게 오르면서 저밀도를 제외한 일반 재건축은 연말대비 전체평균 4.44% 상승률을 보였고, 상대적으로 사업완료 단계가 많은 저밀도는 3.34% 상승률로 일반 재건축 상승폭이 다소 컸다.
수도권 역시 의왕, 광명 등 주요지역 재건축이 연말대비 회복세가 두드러졌다. 재건축을 제외한 일반 아파트값이 연말대비 하락한 데 반해 재건축은 상승했다. 재건축은 1.66% 상승했고 일반 아파트값은 -0.28% 하락했다. 연말대비 의왕 7.77%, 광명 3.92%. 성남 2.13%, 부천 2.12%, 수원이 1.96% 올랐고 동기간 재건축을 제외한 해당지역 일반 아파트값은 일제히 하락했다.
가격이 많이 오른 서울-수도권 개별 재건축 단지로는 가락시영, 개포주공, 고덕주공 등 주요 강남권 재건축 단지 소형 매매값이 4-6천만원씩 오르며 연말대비 10%대의 상승률을 보였고 수도권에서도 약대주공, 내손주공, 인계주공 등 주요지역 재건축 단지들이 2-3천만원 가량씩 오르면 10%대의 상승률을 보였다.
- 매물 회수, 호가 급등으로 구정 전까지 실거래는 부진
- 강남 투기 실사 등 정부 규제방침 여전
- 연휴 이후 실거래 증가 여부 주목, 회복세에 그칠 가능성 커
1월 중순부터 서울-수도권 매매-전셋값이 주간 상승세로 돌아서면서 아파트시장 바닥론이 대두되고 있다. 주요 지역 가격이 오름세를 보이고 있고 시장 내 유동자금도 여전히 풍부한 데다가 금리가 소폭 오를 조짐이긴 하지만 아직 투자 대세에는 영향력이 미미한 편이고 연초 전반적인 경기 회복 기대감까지 겹쳐 투자수요가 늘어날 것으로 보는 시각이다.
하지만 상승세를 견인하는 지역들이 대부분 재건축 단지들의 가격 회복에 의한 경우가 많고, 이들 재건축 단지들의 경우 작년 말까지 크게 하락했던 가격을 회복하는 양상을 띠고 있어 아직은 때이른 감이 없지 않다. 또한 실제 거래시장에서는 12월까지 대부분 급매물이 소화되고 1-2월에는 매수문의 증가, 매물 회수, 호가 급등 등 제반 상황이 이사철과 맞물리면서 일시적인 회복세를 보인 것이라는 시각이 우세하다. 설 연휴가 지나고 이사철이 일단락되면 가격이 다시 안정세를 보일 것이라는 전망이다.
실제로 2월 임시국회에서 개발이익환수제 등이 통과되면 정부 규제조치들이 다시 가시화될 것이고 하반기로 이어지는 세제 관련 정부 조치들이 속속 모습을 드러내면 연초 조성된 막연한 투자 기대감이 누그러들 것이라는 보는 시각이 만만치 않다. 최근 매수문의 증가에 비해 실거래가 따라 붙지 못하고 있는 상황이 이를 뒷받침하는 일면이다. 설 연휴 이후, 정부 규제 수준과 실거래 증가 여부가 이후 가격 상승 지속에 관건이 될 전망이다.
[부동산114 김규정]
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