KB국민은행연구소, 주택시장리뷰(봄호) 발표
KB국민은행연구소(소장 지동현)는 25일 지난해 4분기의 주택시장 전반을 분석한 『주택시장리뷰 봄호』를 발간하였다. 이에 따르면 주택매매가격은 대선을 전후한 관망세 심화로 지난해 4분기에는 전분기대비 0.7%, 연간으로는 3.1% 상승의 안정세를 보였다. 다만 주택종류별로는 연립주택이 4분기 1.9%, 연간 8.3% 상승의 강세를 보였으며 지역별로는 인천광역시가 4분기 2.8%, 연간 11.8% 상승의 강세를 보였다.
주택거래는 4분기에 인천과 전남을 제외한 모든 광역시도가 감소하였으며 전국적으로 전년동기대비 4분기 39%, 연간 23% 감소의 부진이 지속되었다. 주택경매시장은 전반적으로 경매물량 감소와 낙찰률·낙찰가율 호조세가 지속되었다. 그러나 광역시(인천제외), 기타지방 등 비수도권 지역의 경매물량이 4분기에 증가하였으며 이러한 추세가 확산될 조짐을 보였다. 그 밖에 연립주택의 낙찰가율 강세가 지속되어 수도권의 연립주택 낙찰가율이 4분기에 110%에 이르는 것으로 나타났다.
2007년 4분기 전국 분양물량 중 최소 12% 미분양. 울산광역시는 67%
주택의 공급을 살펴보면 분양가상한제를 회피하기 위한 물량이 집중되면서 주택건설인허가물량 및 분양실적이 4분기에 급증한 반면 시장 침체의 지속으로 수요가 부족하여 미분양이 크게 증가하였다. 지난 4분기 주택건설인허가물량은 27만 5천호로 2006년 같은 기간에 비하여 66% 증가하였다. 이에 따라 연간으로도 56만호에 달하여 2006년에 비하여 18% 증가하였다.
분양실적도 4분기에 115,337호로 전년동기에 비하여 76% 증가하였다. 특히 경기도에 전체의 35%인 40,374호가 집중되었다. 그런데 이 기간 전국의 미분양주택도 14,019호가 증가하여 분양물량 중 최소 12%가 미분양으로 연결된 것으로 나타났다. 특히 울산광역시는 분양물량 중 적어도 67%가 미분양된 것으로 나타났다. 기존의 미분양물량이 해당기간 동안 상당수 처분되었을 것이라는 점까지 고려하면 이 수치는 더욱 높을 것으로 보인다.
수요측면을 보면 세대수 증가규모 축소와 주택구입연령 인구의 감소세가 지속되어 인구측면의 주택수요 둔화추세가 지속되었다. 전국의 세대수 증가규모는 2006년 4분기 14만 2천세대를 정점으로 꾸준히 축소되고 있으며 지난 4분기에는 5만 8천세대 증가에 머물렀다. 주요 주택구입연령인 30~49세 인구는 4분기에 2천 5백명 증가하여 3분기만에 감소에서 벗어났으나 연간으로는 1만 5천명 감소하였다. 권역별로 수도권은 연간으로 3만 2천명 증가하여 증가세가 유지되었으나 이전에 비하여 증가폭이 크게 축소되었다. 그리고 광역시(인천제외)와 기타지방은 각각 3만 2천명, 1만 6천명 감소하여 이전에 비하여 감소폭이 확대되었다.
청약통장 가입자수 감소, 주택담보대출 둔화 및 연체율 안정기조 유지
청약통장 가입계좌수는 청약가점제의 영향으로 청약부금과 예금 가입자수가 감소하여 4분기에 전년동기대비 4% 감소하였다. 종류별로 청약예금이 5% 감소하고 청약저축이 10% 증가한데 비하여 청약부금은 21%나 감소하였다. 이는 청약가점이 낮은 가입자가 청약부금을 해지한 뒤 청약예금으로 이동한데 따른 것으로 풀이된다.
주택담보대출은 4분기에 2조8천억원 증가하여 연중 가장 크게 증가하였으나 최근 몇 년과 비교하여 여전히 작았다. 연간으로도 4조 5천억원 증가에 머물러 2005년과 2006년의 증가규모에 비하여 1/5에 불과하였다. 은행의 여신 책임자를 대상으로 대출태도를 조사한 바에 따르면 은행의 주택담보대출은 대출강화기조가 이어질 것으로 나타나 주택담보대출 증가의 둔화추세가 당분간 지속될 것으로 보인다.
한편 주택담보대출 연체율은 4분기에 금리의 상승세 지속에도 불구하고 2007년말 현재 0.4%에 불과하여 안정세가 지속되었다.
최근 3년내 주택구입가구 대상 분석 결과, 이자율 상승 저소득 가계에 미치는 영향이 더 커.
한편 이슈리포트를 통하여 이자율 변화가 가계에 미치는 영향을 분석한 결과 이자율 상승이 소득이 낮은 가구에 미치는 영향이 더욱 큰 것으로 나타났다. 이는 KB국민은행에서 2007년에 실시한 주택금융수요실태조사에서 최근 3년내 주택을 구입한 485가구를 대상으로 분석한 결과이다.
이러한 결과는 금융자산의 규모가 작은 저소득층이 대출을 통해 주택을 구입함으로써 금융자산과 금융부채의 격차가 커졌기 때문인 것으로 판단된다. 특히 2006년까지의 저금리 기조 하에서 높은 주택가격 상승률을 기대하고 무리하게 대출을 받은 저소득층 가구의 경우 2007년의 금리상승이 가계에 큰 영향을 미칠 것으로 예상된다.
실제 분석결과 이자율이 2%p 상승할 경우 분석 대상가구의 평균 소득은 2.5% 감소하는 것으로 나타났다. 또한 5% 이상 감소하는 가구는 대상가구의 17.5%이고 10%이상 감소하는 가구는 4.1%인 것으로 나타났다. 이들 가구는 분석 대상가구 평균에 비하여 부동산관련 대출규모는 각각 1.8배, 2.4배 많고 연소득은 각각 20%, 40% 작았다. 따라서 소득대비 대출규모로 볼 때 개별가구의 투자성향이 이자율 상승에 따른 영향을 결정하는 주요 요인인 것으로 판단된다.
KB국민은행연구소의 지동현 소장은 “주택시장은 지난해 4분기까지 지방을 중심으로 대체로 침체국면이 지속되었지만 올해는 회복국면에 접어들 것으로 보인다. 그러나 과거와 같은 주택가격의 급등은 없을 것으로 예상된다. 그리고 주택담보대출 금리가 과거에 비하여 크게 상승하였으므로 소득에 비하여 과도한 부채를 통해 주택을 구입한 가구에 대한 관리가 필요한 것으로 사료된다”고 밝혔다.
KB국민은행 개요
정부가 1963년 설립해 1995년에 민영화했다. 1995년 장기신용은행과 합병, 2001년 주택은행과 합병을 통해 국내에서 가장 큰 은행으로 성장했다. 2005년 무디스에 의해 아시아 10대 은행으로 선정됐다.
웹사이트: http://www.kbstar.com
연락처
KB국민은행연구소 부동산LAB 연구위원 남영우 2073-5746
