2008년 유망 클리닉 개원지
이들 지역의 경우 환자들을 선점하고 있는 이른바 ‘선배’들과의 경쟁없이 동일한 출발 선상에서 경쟁할 수 있기 때문이다. 주민들 대부분이 새로 입주하는 사람들이어서 새로운 환자 창출이 용이하다는 것도 매력으로 꼽힌다.
따라서 배후가 풍부한 지역의 경우 초기 선점 효과를 잘 활용하고 마케팅을 성공적으로 이룰 경우 큰 어려움 없이 재진율을 높일 수 있다는 장점을 지니고 있는 것이 신도시, 택지지구 개원이다. 물론 모든 지역들이 풍부한 환자 자원을 가지고 있지 않아 옥석을 가리는 지혜도 필요하다.
서울 및 수도권 지역 신도시, 택지지구 분양 상가에는 필수업종으로 클리닉센터를 경쟁적으로 입점시키려 한다. 그러나 주변 거주지역의 세대수에 따른 의료수요가 클리닉센터의 공급에 비해 절대적으로 취약하고, 불확실성에 따른 개원률 감소 등의 영향으로 쉽게 입점자를 구하기가 쉽지 않다.
유망 개원지는 어디?
서울내 택지지구는 수도권이나 지방 택지지구와 차별성이 있다. 입주가 빠르고 주변 상권 연계나 생활여건 조성이 빠르기 때문이다. 발산이나 장지지구도 빠른 시간에 전입이 가능하고 학교.도로.지하철.편의시설 등 기반시설 확보가 쉬워 개원 예정의나 이전의들의 선호도가 높다.
대표적인 지역을 꼽으라면 발산지구와 장지지구가 있다. 한강르네상스 프로젝트의 일환 마곡워터프론트 공원조성계획이 발산지구에 대한 가치를 더욱 높이고 있는데 지하철 5호선 발산역과 우장산역이 도보 10분 거리에 위치해 있으며 공항로, 남부순환로, 올림픽대로 등이 인접해 교통입지도 좋다.
보통 택지지구의 상업용지 비율은 3~7%를 차지하는데 비해 발산지구의 상업용지 비율은 1.4%에 불과하다. 그만큼 병ㆍ의원시설이 들어오는데 제약이 생긴다는 의미다. 장지지구 역시 6000여 가구의 대규모 택지지구 이지만 상업용지는 5개 필지에 불과해 희소성면에서 가치가 있다.
장지지구는 송파구 장지동 일대 66만㎡ 규모에 걸쳐 조성되는 택지지구로 13개 아파트 단지가 들어서는 24만 6000㎡ 규모의 주택용지와 학교, 공원 등이 조성되는 41만 4,000㎡ 규모의 공공용지로 개발된다.
또 거여.마천 뉴타운 개발 기대감도 장지 지구의 가격 상승을 도울 것이라는 것이 대체적인 평가다. 택지지구 인근에 오는 2011년 입주 예정인 송파신도시가 조성되고 내년 10월 입주 예정인 문정지구 내 동남권 유통단지 등이 호재로 작용할 것으로 기대된다.
송도 신도시는 인천광역시의 해안지역의 바다를 매립하여 6km²정도의 간척지를 개발해 국제 업무 도시를 만드는 사업이다. 송도신도시는 서울에서 65km 남쪽에 있으며, 인천 국제공항과는 12.3km 길이의 인천대교로 연결된다. 영종도, 청라지구와 함께 인천경제자유구역을 이루게 된다. 송도 국제업무단지에는 컨벤션 센터, 국제학교, 박물관, 생태관, 문화센터, 잭 니클라우스 골프 코스, 동북아 트레이드 타워, 퍼스트 월드 주상복합, 센트럴 파크, 그리고 인천 타워 등이 들어서게 된다.
인류 역사상 최대의 사기업들에 의한 개발 프로젝트로써, 10년간의 이 개발 계획에는 약 400억 달러가 소요될 것으로 추산된다. 이 프로젝트에는 인천과 한국을 아시아의 으뜸가는 비즈니스 허브로 만들려는 열망이 들어 있다. 2015년에 개발이 완료되면, 도시의 기반 구조는 새로운 기술의 시험장이 될 것이며, 이 도시는 생활의 디지털적 방식의 좋은 예가 될 것이다. 상업용지의 비율은 1.9% 수준.
김포 한강 신도시 장기지구는 경기 서부 곳곳에 대규모 신도시들이 조성되면서 교통난이 우려됐지만 2008년 초에 일산대교가 개통되면서 재 주목을 받고 있다. 행주대교, 김포대교, 자유로로 몰리던 교통량이 분산돼 김포 장기지구, 파주 교하지구, 고양 덕이지구는 물론이고 인천 검단신도시와 서구 일대 택지개발 부담까지 줄어들었다는 평가다. 김포 한강 신도시는 경기 화성 동탄, 성남 판교 등 2기 신도시 중 서울에서 가장 가까워 상가 수요자나 병ㆍ의원 개원지로 관심이 높다. 그중에서도 장지지구는 개발이 가장 빠르게 진행되고 있으며 전체 택지개발지구 중 상업용지의 비율은 2.8%로 비교적 낮은 수준에 속해 중심상업용지의 투자가치가 높다는 평가다.
시흥 능곡지구는 무주택 서민 주거안정과 주거공간 수요에 대응한 토지공급의 원활한 공급을 통해 수도권지역의 주택난 해소하기 위해 조성된 택지지구다. 지구내 상업용지 비율은 2.3%수준. 시흥시 능곡동,화정동,광석동 일원으로 시흥시청 남동쪽 약 1km 지점에 위치해 있다.
“생기가 샘솟는 생태초록마을 건설”이라는 주제하에 등 주변 자연환경과 어우러질 수 있는 환경친화적인 주거단지로 조성할 예정이다. 95.7만㎡ 여평에 총 5천8백여가구가 건설되며 이 중 공동주택은 총 가구의 95.8%에 이르는 5천6백여가구가 예정돼 있다.
하남 풍산지구는 서울 동쪽 마지막 부분과 접해있는 경기 하남시 초입부분에 위치한 택지지구인 풍산지구는 그린벨트를 해제해 조성한 지구로 녹지공간이 풍부하고 한강, 검단산, 미사리조정경기장 공원 등 친환경 주거환경을 갖추고 있다. 지구내 상업용지의 비율은 3% 수준.
서울외곽순환도로 및 서울올림픽대로, 중부고속도로의 진입이 수월하며 위치적으로 강동구와 가까워 대중교통, 자가용을 이용해 강동, 송파구 등으로 쉽게 출퇴근이 자유롭다. 국민임대 3,058가구를 포함한 총 5,768가구가 분양될 예정이다.
인천 논현2지구는 서해안고속도로가 남북방향으로 지나고 있으며 시흥시와 송도신도시를 잇는 택지지구로 인천시청과 약 6㎞ 거리에 위치한다. 총 77만평 규모에 4만6,900여명을 수용하며 총 1만6,075가구를 공급한다. 택지지구내 상업용지 비율은 5%선이다.
공동주택은 총 1만5천4백73가구로 전용면적 60㎡이하는 8,373가구, 60㎡초과~85㎡이하는 3,096가구, 85㎡초과는 4,004가구가 건립될 예정이다. 인근으로 송도신도시 및 에코메트로 등 대규모 택지개발지구가 개발되고 있어 논현2지구의 경우 서해안시대의 중심축으로 부각 받을 것으로 보인다.
월세 할인 등 혜택도 다양
송도신도시을 비롯한 동탄신도시과 김포한강신도시 장기지구 등에 새롭게 지어지는 대다수의 메디칼 전문 상가들이 개원 예정의나 이전의들의 입점을 위해 월세 및 관리비 면제 물론, 병원 광고 지원과 심지어 월세 20% 할인 및 6개월 면제, 인테리어 지원 등을 내세우는 업체들이 있어 주목된다.
이들 메디칼 빌딩 관계자들이 선호하는 과는 처방전이 비교적 많은 이비인후과, 안과, 피부과, 소아과, 내과 등으로 이들이 입점이 확정된 경우에는 위에서 같은 조건을 제시하는 게 통상적인 관행이다.
이들 메디칼 상가가 병,의원을 선호하는 이유에는 병원 특성상 장기간 임대가 가능하다는 장점과 다른 업종에 비해 높은 임대조건으로 분양이 수월하다는 것.
뿐만 아니라 병원들 입점으로 상가건물의 가치를 올릴 수 있다는 점도 무시할 수 없는 요소로 꼽힌다. 이와 함께 1층을 비롯한 저층부에 약국이나 안경점의 경우 부수적으로 따라오는 업종의 경우 업체의 입장에서 높은 투자 성과를 올릴 수 있다는 점도 하나의 이유다.
주의점도 있다. 일단 너무 좋은 조건을 많이 제시하는 메디칼 빌딩에 대해서는 의심을 해볼 필요가 있다는 것인데 임대조건 보다는 입지분석을 통한 환자 유입정도를 계산해보는 것이 향후 자리매김에 더욱 도움이 된다는 지적이다.
성공개원을 위한 전략은?
신도시 또는 택지지구에서 분양하고 있는 상가 중에서 입점이 확정되지 않았음에도 불구하고 ‘OO과 입점확정’, ‘△△△과 입점확정’ 등과 같은 현수막이 걸리는 일은 관행으로 여겨진다. 이는 이러한 병,의원들이 입점했다는 광고를 통해 연관된 타 업종의 건물 입점을 유도하는 마케팅 수단으로 활용된다.
예전에는 달리 변화가 있다면 클리닉빌딩은 약국이 1층에 자리를 경쟁적으로 선점을 하였다. 그러나 이제는 입지가 좋은 자리를 제외하면 처방전이 잘나오는 몇 개 과가 들어왔는지 확인하고 입점을 결정하는 사례가 늘고 있다. 상가 관련 전문가들은 이 때문에 신도시 상가를 분양받기 전에 주변 건물 및 계약 건물의 병,의원 입점현황 확인 및 독점권 여부 등 전반적인 상황을 꼼꼼히 따져야 한다고 조언한다.
개원하기 좋은 입지를 선점하기 위해서는 30평대 이하의 평수 아파트 앞 근린상가를 주로 공략하되 시행사와 협상을 통해 입점하는 것이 좋다.
또한 여러명의 진료과목 원장들이 연합해 시행사와 사전 토지매입 전단계부터 협상을 하면 분양가를 낮출 수 있을 뿐 아니라 다른 원장들보다 먼저 좋은 입지를 선점할 수 있는 이점이 있다.
신도시에 개원을 준비하고 예비개원의들은 좋은 임대조건보다는 입지에 대한 사전 정보를 충분히 입수, 활용해야 한다. 즉, 일시적인 임대조건보다 향후 병원의 성공여부를 가릴 수 있는 입지조건을 살펴보는 것이 필요하다는 것이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 장경철 투자자문실장은 “메디컬 빌딩의 경우 높은 인기가 분양가에도 반영 되고 있어 분양가가 타 상가에 비해 다소 높은 단점이 있다”며 “병의원, 웰빙 관련 업종을 중심으로 브랜드 가치가 강조되고 있고 동종 업종의 시너지 효과가 생겨 향후 투자 전망은 밝은 편이지만 우수한 입지조건과 호재들이 이미 분양가에 포함돼 있어 일정 수익률을 올릴 수 있는지는 잘 따져봐야 한다”고 말한다.
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