산업단지 공급가격 20~40% 인하

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2008-05-23 11:23

서울--(뉴스와이어)--국토해양부는 5.23일 대통령 주재 제3차 국가경쟁력강화위원회에서 ‘산업단지 공급가격 인하방안’을 보고하였음

지난 1차 회의시 기업에게 공장용지를 신속하게 공급할 수 있도록 ‘산업단지 인·허가절차 개선방안’을 보고한 데 이어, 기업이 땅값 걱정을 덜고 생산에 전념할 수 있도록 공장용지를 저렴하게 공급할 수 있는 방안을 마련하였음

< 추진배경 >

최근 산업단지 분양가가 큰 폭으로 상승하여 기업투자 및 경쟁력을 저하시키는 요인으로 작용하고 있음

현재 우리나라의 산업단지 분양가는 평균 약 78만원(3.3㎡ 기준) 수준으로서, ’90년대 후반보다 약 1.8배 상승

* (90년대 후반) 43만원 → (00초) 52만원 → (00후) 78만원 수준

인근 주요국 비교시, 우리나라는 37～140만원(3.3㎡)인데 비해, 중국은 10～25만원, 말레이시아는 4～10만원 수준에 불과하여 국내·외 기업의 투자유치 등에 장애요인이 되고 있음

이러한 분양가 상승의 가장 큰 요인은 전반적인 지가상승과 보상단가 상승에 의한 토지매입비 상승으로서,

* ’97～’07년중 전국 공시지가 상승률 : 연평균 8.0% 수준

’97～’07년중 토지매입비는 연간 14.1% 상승하였는데, 이는 공시지가 상승률의 1.8배 수준으로서, 보상과정에서 산단지정에 따른 개발이익이 반영되어 보상단가가 상승했기 때문임

따라서, 기업투자의 활성화 차원에서 산업용지 공급가격을 인하할 필요성이 있으며, 이를 위해서는 토지를 저렴하게 확보하는 것이 중요함

< 구체적인 인하방안 >

토지를 저렴하게 확보하고 복합산단 개발 등으로 조성비용을 절감하여 분양가를 최대한 낮출 계획으로서, 모든 인하방안이 시행될 경우 분양가는 20 ~ 40% 인하될 것으로 기대됨

저렴한 토지를 확보하기 위하여 토지공사에 Land Bank를 설치하여 토지를 사전비축한 후, 필요한 시점에 지자체 또는 공기업에 공급하도록 함

대상토지는 토지비축위원회에서 지가가 연 5%이상 상승하거나 산단개발이 예상되는 지역 중에서 선정하고 Land Bank에서 토지채권 발행 등을 통해 토지를 매입·비축하되, 효율적인 토지매입을 위해 토지공사의 농지소유를 허용하고 취·등록세, 종합부동산세 등 각종 세금을 면제함

비축토지는 매입원가 기준으로 공공기관 등에 공급하되, 우선적으로 임대산업용지로 활용하도록 함

국유지를 임대전용산업단지로 활용하여 임대기간은 최장 50년까지, 임대료는 조성원가 기준으로 책정하여 기업이 저렴하게 용지를 확보하여 안정적으로 활동할 수 있는 여건을 조성함

소규모 국유지(5만㎡ 이하) 중 대도시 인근이나 도심지에 입지하는 토지는 도시첨단산업단지로 조성하고, 외곽부에 입지하는 토지는 필요시 인근토지를 추가매입하여 3만～5만㎡ 규모의 미니산업단지로 조성

대규모 국유지(5만㎡ 이상)는 일반산업단지로 조성

도시기본계획에서 개발예정지를 특정하지 않고 기본방향만 제시하도록 함으로써 개발전 지가상승을 차단함

앞으로는 개발예정지가 특정되지 않으므로, 산단개발 전에 도시기본계획을 먼저 변경해야 할 필요도 없음

* 현재 도시기본계획은 개발예정지별로 위치를 표시하고 있으며 산단개발시 예정지를 반영하여 도시기본계획을 먼저 변경해야 하므로 막상 개발시점이 되면 지가가 지나치게 상승해 있음

또한, 산업단지 인·허가 기간을 ‘2～4년 → 6개월’로 대폭 단축하여 사업기간중의 지가상승을 최소화하도록 함

이를 위한 ‘산업단지 인·허가 절차 간소화를 위한 특례법’은 5.16일 국회 본회의를 통과하였고 8월말경 시행될 예정임

토지비 이외의 기타 사업비 절감 등을 위해 녹지확보시, 법정비율을 준수하여 불필요한 녹지가 과다하게 조성되지 않도록 개선함

관련법령에서 5～13%의 녹지율을 확보토록 규정하고 있으나, 환경영향평가 등을 통해 이보다 많은 녹지를 조성하고 있음

산단내 녹지는 종사자 생활환경 등을 위해 반드시 필요하나, 환경에 대한 지나친 강조로 산업용지 조성이 곤란한 경우도 발생하므로 이를 합리적으로 조정할 필요가 있음

다만, 공해업종 입주 등 불가피하게 녹지를 더 확보할 필요가 있는 경우에는 합동실사단을 구성하여 현장점검을 하는 등 그 절차와 요건을 구체적으로 마련할 계획임

공공시행자가 산업단지를 개발할 경우에는 분양원가 공개를 의무화하고, 원가구성 항목별로 내역을 공개할 예정임

이를 통해 토지공사, 지방공사 등 공공시행자간 상호비교를 통해 원가절감 노력이 이루어질 것으로 기대됨

또한, 대표적인 공공시행자인 토지공사가 조성비와 간접비를 절감토록 하여 원가인하의 선도적인 역할을 담당할 것임

최저가 낙찰제 확대, 계약심사제 전면 도입을 통해 산업단지 부지 조성비를 10% 수준 절감하고, 간접비 비중을 현행 4.3% → 3.3%로 인하할 것임

공공기관이 시행하는 복합산업단지의 경우, 상업용지에서 발생한 시행자의 이익을 산업용지에 재투자하도록 하여 상업용지에서 발생한 사업시행자의 분양수익만큼 산업용지를 조성원가 이하로 공급할 수 있도록 할 계획임

이는 공장용지를 기업에 더 저렴히 공급하는 수단인 동시에, 공공기관의 사업개발이익을 국가전체에 환원하는 의미를 지님

< 임대산업용지 확대 등 공급방식 개선 >

그러나, 산업용지 공급가격을 인하하더라도 그 인하효과가 1회에 한정되거나 해당 산업용지가 실수요자에게 제대로 전달되지 못하는 경우가 있어 산업단지 공급방식을 개선하고자 함

공공기관의 임대산업용지를 대폭 확충하여 기업에게 저렴한 산업용지를 공급할 뿐만 아니라, 보다 많은 기업이 저렴한 산업용지 공급혜택을 받을 수 있도록 개선하겠음

* 분양시에는 조성원가 기준으로 공급되나 분양 즉시 시세만큼 상승하므로, 최초 분양자만 공급가격 인하 혜택을 받게 되는 문제가 있음
* 화성 발안의 경우 산업용지 공급가격은 '03년 분양당시 3.3㎡당 54만원이었으나, 현재는 200만원 수준으로 거래중

토지공사에서 ’17년까지 임대산업용지 3,300만㎡를 공급하되, 기업수요가 집중되는 대도시권에 중점 공급할 계획으로서, 금년에는 관계기관 합동조사 결과 수요가 확인된 부천오정, 남양주팔야 등 230만㎡를 공급할 예정임

임대기간은 최장 50년까지 장기간으로, 연간 임대료는 조성원가의 1%～5%로 책정하여 기업이 공장부지를 저렴하게 확보하여 내땅처럼 사용토록 할 것이며, 임대산업단지 사업시행자가 아파트형 공장을 건축하여 토지 뿐만 아니라 공장을 임대할 수 있도록 하여 기업의 공장설립 부담을 경감할 계획임

또한, 산업용지가 실수요자에게 제대로 공급되도록 공장설립 후 3년 이내에 매매할 경우에는 관리기관에 매각하도록 하고,

* 현재 : 공장설립 전에 매매할 경우 관리기관에 매각

매각금액은 당초 취득가격 수준(이자 등 포함)으로 함

이로써 시세차익을 노린 투기행위는 상당부분 방지될 것임

< 기대효과 >

이번에 마련된 산업단지 공급가격 인하방안이 시행되면, 비축토지 활용여부, 복합단지 개발 가능성, 녹지율 축소 정도 등에 따라 차이가 있겠으나 산업단지 분양가는 평균적으로 20～40% 정도 인하 가능할 것으로 전망됨

* A 산단의 경우, 사업면적의 20%를 비축토지로 활용, 법정 녹지비율(17→7.5%) 적용시, 3.3㎡당 197만원→153만원으로 인하 (△22%)

* 복합산업단지로 개발되는 B 산단의 경우, 사업면적의 20%를 비축토지로 활용, 법정 녹지비율(14→10%) 적용, 상업용지 분양수익을 산업용지에 재투자시, 3.3㎡당 115만원 → 71만원으로 인하 (△38.7%)

임대의 경우, 분양보다 초기비용이 적어 자금력이 부족한 중소기업·창업기업의 공장설립에 큰 도움이 될 것으로 기대됨

조성원가가 78만원(3.3㎡ 기준)인 공장부지 3,300㎡(1천평)를 공급할 경우, 분양시에는 7억 8천만원이 소요되나,

* 산업단지는 조성원가로 분양 (78만원 × 1,000 = 7억 8천만원)

임대시에는 연간 2천 3백만원만 있으면 부지사용 가능

* 임대료는 조성원가의 3% 기준 (78만원 ×0.03×1,000 = 2천 3백만원)

< 추진일정 >

인하방안중 도시기본계획 개발예정지 폐지는 금년 6월말까지, 분양원가 공개, 녹지율 과다확보 개선 등 지침으로 적용가능한 사항은 금년 8월말까지, Land Bank 설치, 국유지 활용, 전매제한 등 법령개정이 필요한 사항은 금년 말까지 관련제도를 정비하여 시행할 계획임

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