강남상가라고 다 비싼것은 아니야
대한민국 최고의 상권은 어디일까? 당연 강남상권으로 꼽는다. 부동산 업계에서는 ‘대한민국 돈의 절반은 강남에 있을 것’이라는 속설이 있다. 한국경제를 좌지우지하는 대기업들의 상당수가 강남에 포진해 있고 명품백화점, 고급 상점 등이 강남에 집중돼 있음을 빗대어 표현한 말이다. 그만큼 강남일대의 소비 잠재력은 크다. 강남에 있는 각각의 역세권은 그 자체만으로도 웬만한 중견도시의 중심상권 못지않은 상권을 형성하고 있다.
최고의 상권답게 상가시장에서 최고의 분양가도 강남권에서 나왔다. 잠실 4단지 레이크펠리스B동 단지내 상가가 1층 기준으로 3.3㎡당 1억 3천만원을 기록 세간에 관심을 끌었다. 그리고 얼마 후 잠실 3단지 트리지움 단지내 상가가 3.3㎡당 1억 5천만원으로 단숨에 최고가를 갈아치웠다.
차후에 기존 분양가에서 3.3㎡당 적게는 8백만원에서 많게는 3천만원까지 분양가가 조정이 되기는 하였지만 조정이 이뤄진 후에도 많은 사람들이 수익성에 관해서 의문을 가지게 되었다. 통상 상가 분양업체에서 대출 40%를 받았다는 가정 하에 7~8%를 제시하기 마련이다. 하지만 레이크팰리스 단지내 상가가 대출 40%를 받는다고 가정하더라도 6%의 투자수익률을 내려면 1층 66㎡ 점포에서 보증금 3억원과 월세 750만원 이상을 받아야 하기 때문이다. 미용실, 세탁소, 개인마트 등의 근린생활업종이 입점하는 단지내 상가에서 지불하기에는 쉽지 않은 임대료라고 할 수 있다.
상가뉴스레이다에 따르면 2008년도 3월말 1층 기준으로 서울지역 3.3㎡당 평균 분양가는 근린상가 4178만원, 단지내 상가는 3446만원 이였다. 강남 빅3의 평균 분양가는 3.3㎡당 송파구가 5260만원, 강남구가 5021만원, 서초구가 3844만원으로 조사가 되었다.
최근에 강북개발에 대한 기대감이 높아지면서 강남과 강북의 아파트 가격차이가 좁혀지고 있는 현상과 마찬가지로 상가시장에도 이러한 현상이 나타나고 있다. 서울 강북지역에도 3.3㎡당 1억원짜리 상가가 등장했다. 부동산개발업체 뉴진원개발이 서울 은평구 갈현동에서 최근 분양에 들어간 복합상가 ‘Y타운’은 1층의 분양가가 3.3㎡당 최고 1억원으로 나타났다. 이 상가 1층 12개 점포는 이미 주인을 찾은 것으로 알려졌다. 기존 강북지역에서 역대 최고 분양가 상가는 2007년 분양된 서대문구 대현동 테마상가인 ‘메르체’로 3.3㎡당 9426만원이었다.
강남 접근성이 좋은 뚝섬 고가 주상복합단지의 상가도 분양가격이 1억원을 훌쩍 넘어설 것이라는 전망이다. 강서구 내발산동 발산지구 발산메디컬타워는 1층이 최고 6100만원임에도 불구하고 주변 개발호재와 입지적인 장점으로 전체적으로 80% 분양이 마무리 되었다.
용산 청파동 숙명여대 상권에서 분양중인 명신프라자의 경우 1층 3.3㎡ 최고 5800만원에 분양을 하고 있다. 최근에 보기드문 대학 인근 상가로 주목을 끌고 있다.
위의 사례에서 보았듯이 상가투자는 상가의 개별성이 강한 상품으로 주변보다 가격이 다소 높더라도 주변 개발호재나 입지에 따라 분양률이 달라지게 된다. 그렇다고 하더라도 주변 시세에 비해 지나치게 높은 분양가로는 도저히 일정 수익률을 낼 수 없는 데에는 이견의 여지가 없다.
최고의 분양가를 보인 강남권에서 분양중인 상가 중 역대 최고 분양가(3.3㎡ 당 1억5천만)에 절반에도 못미치는 금액인 5천대 미만으로 분양하는 상가들이 있어 눈길을 끌고 있다.
서울 강남구 강남구청 역세권에 분양중인 브라운스톤레전드 상가는 3.3㎡당 분양가는 지상1층이 2830만원~4950만원선이며 그 외층은 1200만원~2950만원선이다.
2009년 8월 입점 예정으로 지하5층~지상20층 총 점포수 44개 연면적 29726㎡ 규모로 지하5층~지하2층은 주차장, 지하1층은 대형마켓, 스크린골프 등, 지상1층은 의료, 브랜드샵, 음료. 기호음식 등, 지상2층~지상3층은 금융, 오피스, 메디컬,클리닉, 미용.뷰티, 지상4층~지상20층은 54세대의 아파트로 구성된다. 강남행정의 중심인 강남구청을 비롯해 수많은 은행, 증권 등의 금융기관 및 업무시설이 밀집한 오피스 상권이다. 지하철 7호선 강남구청역이 도보2분거리에 위치해 있으며 앞으로 2010년 분당연장선이 환승되고 삼릉공원 앞 사거리에 9호선까지 개통되면 교통 프리미엄도 기대해 볼만하다.
서울 강남구 삼성동에는 신도브래뉴가 분양중에 있다. 강남구 삼성동에 위치한 노른자위 상권으로 상업업무시설은 물론 아파트, 닥독주택, 오피스텔, 주거업무시설 등이 밀집해 다양한 고객을 겨냥한 업종선택이 가능하다. 인근지역의 코엑스, 무역센터, 도심공항터미널, 코스코 등 기존 유동인구의 집객은 물론 도보1분거리에 GS신축사옥 부지가 확정되어 대단위 유동인구 유입이 예상되고 있다. 2008년 12월 입점 예정으로 지하4층~지상8층 총 점포수 62개 연면적 10284㎡ 규모로 지하4층~지하2층은 주차장, 지하1층은 스포츠관련, 목욕. 사우나, 대형마트 등, 지상1층은 수의동물, 근린생활용품, 음료.기호음식, 의류, 패선, 지상2층은 메디컬.클리닉, 지상3층은 교육.학원, 지상4층~지상8층은 21세대의 아파트로 구성된다.3.3㎡당 분양가는 지상1층 3400만원~4500만원선, 그 외층은 600만원~1700만원선이다.
서울 강남구 논현동 소재 분양중인 논현웰스톤은 논현동 한성시장 재건축사업으로 주거밀집지역의 중심에 위치하여 풍부한 배후소비를 확보하고 있다. 주상복합 주거부분 전세대 분양완료, 상가 60% 기분양완료 및 지역수요를 끌어모으는 대형마트 입점(예정)까지 상권활성화를 위한 유리한 점들을 갖추고 있다. 2008년 12월 입점예정으로 지하5층~지상8층 총 점포수 18개 연면적 11738㎡로 지하4층~지하3층은 주차장, 지하2층은 대형마트, 지하1층은 근린생활용품, 부동산, 음료.기호음식, 지상1층은 교육.학원, 메디컬.클리닉, 근린오락 등으로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 지하1층 900만원~2650만원선, 지상1층 800만원~1100만원선이다.
서울 강남구 도곡동에 분양 중인 극동 스타클래스상가는 지하철3호선 양재역과 11개노선이 경유하는 버스정류장 바로 앞에 위치해 있어 유동인구가 많은 곳으로 양재역의 경우 분당 정자와 서울 강남을 잇는 신분당선이 환승예정에 있어 상권확대가 기대된다. 이미 준공이 떨어져 즉시 입점이 가능하고 지하7층~지상20층 총 점포수 128개 연면적 34237㎡ 규모로 지하7층~지하3층은 주차장, 지하2층은 스포츠관련 지하1층은 한.중.일식 식당, 레스토랑등 지상1층은 의료, 음료.기호음식, 금융, 근린생활용품, 지상2층은 미용.뷰티, 근린오락, 카페 등, 지상3층은 메디컬.클리닉, 지상4층~지상20층은 96세대의 아파트로 구성된다. 3.3㎡당 분양가는 지상1층 4305만원~5400만원선, 그 외층은 426만원~2370만원선이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 장경철 투자자문실장은 "강남역상권이 삼성타운 효과로 상권 일대 상가 시세가 요동을 보인것처럼 9호선 개통과 신분당선 개통으로 다시 탄력을 받을 것으로 보인다"며"강남상가 투자는 수익보다는 시세차익의 성격이 강한만큼 투자 전에 분양가가 주변 시세와 비교해서 높은 경우 투자에 신중해야 할것"이라고 조언했다.
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