한국주택협회, ‘새 정부의 바람직한 주택정책 과제’ 세미나서 주장
현재의 주택시장은 주택거래의 극심한 침체와 미분양 급증으로 정상적인 시장기능을 하지 못하는 매우 어려운 상황에서, 이러한 어려움을 극복하고 정부의 주택정책에 새로운 방향을 제시 하고자 이번 세미나를 통하여「주택사업 인허가절차 간소화 방안」과「도심의 재개발·재건축 활성화 방안」이 제시되었다.
이날 한국주택협회 신 훈 회장은 개회사에서 주택시장의 근본적인 문제해결을 위해서는 수요와 공급이 자율적으로 이루어지고 거래가 활성화 될 수 있도록 인위적으로 이루어진 각종 불합리한 규제를 과감히 해제하는 것이 시급하며 시장경제 원리에 입각한 정책을 추진할 때 주택가격 안정과 주택시장 정상화를 이룰 수 있다고 밝혔다.
본 세미나의 첫번째 발표자로 나선 장성수 주택산업연구원 선임연구위원은「주택사업 인허가절차 간소화 방안」에 대한 주제발표를 통해 각종 심의 및 협의 절차가 양산되어, 심의·협의 기간의 장기화, 절차의 중복에 따른 낭비요인 발생, 심의위원의 권한과 책임의 한계 모호, 심의 과정의 자의성 개입과 의사소통 곤란으로 불필요한 낭비요인이 발생하고 있어 이에 대한 범정부차원의 개선이 필요하다는 연구결과를 발표하였다.
장성수 선임연구위원은 주택사업 인·허가 절차와 관련된 법은 주택법과 건축법, 농지법 등 82개 법령이며, 주택건설사업 승인을 위한 심의로는 도시관리계획, 건축, 교통영향평가, 문화재 등의 심의를 거쳐야 하고, 주택건설사업 승인과정에서 반드시 거쳐야하는 협의로는 주택사업 승인 신청시 약 20～25개 관련 기관과 부서의 협의를 거치도록 되어 있어 중복협의 및 협의기간 과다의 문제점이 발생하고 있으며, 택지확보 후 주택건설사업과 관련된 기본사업 절차와 소요기간은 건설기간을 제외하고 최소한 41주가 소요되는 것으로 분석되었다. 기본사업소요기간에 추가적으로 심의 및 협의 과정에서의 보완, 반려, 수정, 재심, 조건의 변경, 임의적인 규정적용 등이 발생할 경우 사업기간은 계속 지연되어 주택건설사업자의 금융 비용이 추가되고, 최종 주택공급 가격이 상승하거나 극단적인 경우 주택건설사업이 불가능해지는 경우도 발생하고 있다고 주장하였다.
이러한 문제점을 개선하기 위해서는 거부행위 명시제(negative list system), 각종 심의ㆍ협의기관 등의 통합심의 및 one-stop 개념 도입, 회의록 공개, 그리고 심의일의 지정 및 담임심의 위원제를 활용토록 하고, 관련부서 및 통합심의 이견 발생에 대비해 설명회제도 및 주무과를 중심으로 한 조정기능을 부여하는 제도개선이 필요하다고 주장하였다. 이밖에도 승인신청 이전에 사전 서면심사를 허용하고 동시진행이 가능한 절차에 대한 업무처리 효율화를 추진해야 한다고 개선방안을 제시하였다.
이러한 제도개선이 이루어진다면 현재의 사업계획승인 최소 소요기간 41주를 22주로 단축할 수 있으며, 주택건설사업 전반의 투명성과 예측가능성이 제고되어 주택공급기간을 단축하는 한편 가격인하할 수 있는 여건이 구축되어 소비자들의 내집마련 부담을 경감시킬 수 있다고 밝혔다.
재개발·재건축사업의 경우 사업기간은 대략 8～10년이 소요되는데 사업계획 단계와 사업완료 단계를 제외한 나머지 기간 약 5년 이상이 사업시행을 위한 인·허가를 득하는데 소요되고 있으며, 이는 각종 인·허가 절차(추진위, 조합, 사업시행인가, 관리처분인가 등)와 사업단계마다 각종 규제 반복 적용 및 주민 마찰 등이 빈번하게 발생하여 사업지연을 초래하는 한 원인으로 작용하기 때문이라고 설명하였다.
이에 영향평가와 건축심의 중복심의 개선(약 1개월 단축), 재건축 인가사항 변경시 결의요건 완화(약 6개월 단축), 서면동의서 징구에 따른 인감증명서 첨부개선(약 6개월 단축), 분양미신청자에 대한 현금청산 절차 개선(약 3개월 단축)을 통해 약 16개월의 사업기간이 단축(인허가 기간 66개월→50개월)되는 효과를 얻을 수 있다고 보고 있다.
단순한 인·허가 절차만으로는 사업기간 단축 효과가 미미할 수 있겠으나, 재개발·재건축사업에 적용되는 각종 규제완화가 이루어질 경우 사업기간 단축의 효과는 더욱 커질 것으로 보고 있다고 주장하였다.
두번째 발표자인 이창무 한양대학교 교수는 「도심의 재개발·재건축 활성화 방안」이라는 주제발표에서 도심에서의 재건축과 재개발사업은 수도권 공간구조의 효율적 이용과 사회적 비용을 감소시키는 순기능을 도모하므로 억제보다는 촉진책으로의 전환이 필요하다고 주장하였다.
참여정부에서 이루어진 각종 규제는 재개발·재건축의 사회적 필요성을 간과한 채 강남 재건축에 대한 규제강화를 요구하는 국민적 정서를 고려하여 조치된 결과이며, 재개발·재건축을 활성화하기 위한 규제완화 혹은 지원책들을 선택하기 위해서는 사회적인 효과 및 필요성에 대한 재진단과 국민적 설득이 필요하다고 하였다.
이에 도심에서의 재건축과 재개발 활성화는 수도권 공간구조를 도시외곽보다 고용중심지에 근접한 곳에 주거밀도를 높임으로써 사회적인 비용을 감소시키는 대안이라는 점에 기초하여 재건축·재개발 활성화를 위한 개선방안을 제시하였다.
재건축의 경우 전체적인 골격은 개발이익환수와 서민주거안정에 기여하고 국민적인 설득력을 유지할 수 있는 임대주택공급비율의 강화를 전제로 기타 규제책에 대한 폐지 및 대폭적인 완화를 시도하되, 임대주택공급비율은 총체적인 개발이익 환수의 정도가 사업추진 가능성을 저해하지 않는 수준으로 결정되어야 한다고 주장하였다.
특히 목적의 정당성이 유지될 수 없는 안전진단은 폐지하고, 소형주택 의무비율은 기존 주택의 규모분포를 상회하는 주택공급이 이루어질 수 있는 탄력적인 기준 완화가 요구되며, 재건축부담금은 임대주택의 공급이 충족될 수 없는 경우 대체적인 개발이익환수방안으로 적용하되 높은 부담률 설정은 비합리적 이므로 부담률 완화가 필요하고, 마지막으로 분양가규제완화를 전제로 도입된 후분양제를 유지한다면 재건축사업에 있어 분양가상한제는 미적용 되어야 할 것이라고 주장하였다.
또한 재개발의 경우 사전적인 기대수익률을 보장할 수 있는 적절한 인센티브의 적용이 필요하며, 지분쪼개기와 같은 행태를 차단할 수 있는 장치가 마련되어야 하고 뉴타운개발예정지구와 같은 포괄적인 구역 설정으로 사업구조를 악화시키지 않는 관리가 필요하다고 제시하였다.
이와 함께 재개발·재건축사업의 추진가능성을 훼손하지 않는 수준으로 부분적인 조정과 순차적인 완화가 필요하며, 공공과 민간의 경쟁을 통한 효율적 공급방안이 모색되어야 한다고 주장하였다.
웹사이트: http://www.housing.or.kr
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한국주택협회 기획홍보팀 김동수 팀장 02-512-0191～2, 서승우 이메일 보내기
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2009년 4월 23일 16:39