2008년 상반기 상가시장 10대 뉴스
다만, 2008년 하반기에는 9호선 개통으로 인한 역세권 상가, 잠실 1,2단지 단지내 상가, 판교 상업 중심상가, 노량진 민자역사, 동탄 메타폴리스 등 비교적 경쟁력을 갖춘 상가들이 분양을 준비중에 있어 상가시장에 다소간에 활력을 줄 것으로 예상된다.
상가정보업체 상가뉴스레이다(www.sangganews.com)에서는 2008년도에 상반기에 있었던 상가시장 주요 이슈를 짚어본다.
▶ 2008년 상가시장 상반기 10대 이슈 ◀
1. 부동산 개발업법 등록제 시행
2007년 11월 18일부터 시행한 부동산개발업법 등록제의 유예기간이 오는 5월 17일까지로 임박함에 따라 상가시장에 적지 않은 파장이 예상된다. 그 동안 상가나 오피스텔 등 상업용 부동산을 시행 분양하는 경우에는 별다른 법적인 제한이 없었다. 이처럼 부동산개발업법의 시행은 자금력이 약한 개발업체들을 어느 정도 걸러내는 역할을 할 수 있을 것으로 기대된다. 국토해양부에 따르면 5월 말 현재 전국적으로 개발업법 등록업체 1005개로 업계에서 추정하는 3000여개 업체에 비하면 상당히 떨어지는 수치다. 이러한 등록이 미미한 이유는 개발업법에 대한 홍보력 부족도 있지만 업체에서 개발업법에 대한 실효성여부에 대해서 심각성을 인식하지 못한 결과로 보여지며 법의 실효성에 대한 행정관청의 강력한 의지가 무엇보다도 중요하다고 하겠다.
자본력 자격 제한으로 인해 상가의 공급이 일정부분 감소될 것으로 예상되지만, 분양물량 감소는 그동안 과다한 분양물량으로 인해 적체되어 있던 상가물량이 소진될 수 있는 기회를 제공하는 등 긍정적인 효과도 기대된다. 또 이러한 규제는 부동산개발업체의 난립을 막아 신규 택지개발지구 등에서 벌어지는 과도한 토지매입 경쟁을 줄일 수 있을 것으로 보인다.
경쟁이 줄면 자연스럽게 토지가의 하락이 유도되고 이는 결국 분양가를 낮추는 효과도 가져올 것으로 보인다. 등록된 사업자는 분양광고시 등록된 사업자임을 표시하여야 하고, 허위·거짓·과장 광고를 할 경우 처벌받게 되므로 대형 테마상가에서 자주 이용된 일정한 수익률보장 등 소비자를 현혹하는 문구를 사용할 수 없어, 보다 건전한 부동산개발시장으로 재편되어 소비자피해도 크게 줄어들 것으로 전망된다.
2. 건축물 후분양제도 정착 미흡 편법 선분양 여전
수도권 남부 일부 택지지구 상업용지 내에 일부 상가들이 건축허가를 받지 않고 분양을 하고 있어 불법으로 선 분양되고 있다는 의혹을 받았다. 현행법상 건축물의 분양에 관한 법률에 의하면 상가 후분양제는 투자자를 보호하기 위한 취지로 연면적 3천㎡ 이상의 상가나 20실 이상 오피스텔 등의 대형 건축물은 골조공사의 3분의 2를 마친 후 분양하거나 부동산신탁회사와의 신탁계약, 보증보험회사의 분양보증을 받아야만 분양할 수 있도록 규정돼 있다. 만약 분양신고 없이 분양할 경우 최대 3년 이하 징역 또는 3억원 이하의 벌금을 부과한다는 강력한 제재조치도 들어있다. 실제 확인 결과 일부 지역 총 27개 상가분양 사업장 가운데 해당관청에 건축허가를 받은 곳은 9곳에 불과했다. 이들 지역 상가들은 규정상의 맹점을 활용한 편법 외에도 분양성이 좋은 상가의 개발업체 경우는 ‘청약’ 또는 ‘입점의향서’를 통해 투자자들을 유인하고 있었으며, 일부 투자자들이 이미 계약을 한 것으로 드러나 파장이 일었다.
3. 강북상가도 3.3㎡당 1억시대 개막
서울 강북지역에도 3.3㎡당 1억원짜리 상가가 등장해 화재를 모았다. 그 주인공은 부동산개발업체 뉴진원개발이 서울 은평구 갈현동에서 최근 분양에 들어간 복합상가 ‘Y타운’으로 1층의 분양가가 3.3㎡당 최고 1억원에 분양을 하였다. 강북지역에서 종전 최고 분양가 상가는 2006년 말 분양된 서대문구 대현동의쇼핑몰 ‘메르체’로 3.3㎡당 9426만원이었다. Y타운은 은평뉴타운에 인접한 근린상가로 지하철 3호선 연신내역 6번출구 앞에 자리잡고 있어 최고의 입지를 자랑하고 있다고는 하나 강남에서도 3.3㎡당 1억짜리 상가가 흔치 않다. 총 31개 점포로 구성된 이 상가건물은 2∼3층 점포와 지하층 점포의 분양가도 3.3㎡당 3000만∼3500만원에 달한다. 그럼에도 1층 상가 대부분이 주인을 찾은 것으로 알려졌다. 전문가들은 뚝섬이나 용산에서 분양 예정중인 상가에서 강북 최고 기록이 다시 갱신 될 것으로 기대하고 있다.
4. 서울등 지자체 상가지분쪼개기 규제 분양권제한 시행예정
앞으로 신규 지정되는 서울시내 재개발구역에서는 주택이 아닌 상가나 오피스텔 등은 사실상 주거용이라도 재개발 아파트 분양권을 받기 어려워진다. 서울시는 조례·규칙심의회에서 이 같은 내용의 ‘서울시 도시 및 주거환경 정비조례’ 개정안이 심의, 의결하였다. 조례안에 따르면 법령상 주택이 아닌 근린생활시설이나 오피스텔 등 사실상 주거용으로 사용되는 건축물의 경우 1997년 1월 15일 이전 지어진 건축물은 아파트 분양권을 인정하되 이후 건축물에 대해서는 이번 조례안이 시행되기 전에 재개발 정비구역 지정을 위한 주민 공람공고가 이뤄진 경우에만 분양권이 인정된다. 1997년 1월 14일까지는 모든 건축물 소유주에게 아파트 분양권이 인정됐지만 이후부터는 아파트 분양권이 ‘주택 소유주’로 한정됐었다. 다만 근린생활시설이나 오피스텔 등의 감정평가액이 아파트 분양금액보다 높은 경우에는 분양권을 받을 수 있다. 서울시는 또 재개발이나 뉴타운이 예상되는 지역에서 아파트 입주권을 노리고 단독주택을 헐어 가구당 전용면적 60㎡ 이하의 소규모 다세대주택을 신축하는 경우 아파트 분양대상에서 제외하기로 한 규정을 이 조례안에 신설하고 이를 이번 개정조례안 공포일 이후 건축허가 신청분부터 적용하기로 했다.
5. 상가투자지역 선호도 변화 도심재생사업및 - 뉴타운사업지 인근 상가 선호도 증가
상가 전문가들에 따르면 올해 유망 상가는 단연 뉴타운 내부 및 인근 단지내 상가로 꼽았다. 뉴타운 상가의 투자가치가 높아지는 것은 이명박 대통령이 서울시장 재임시절부터 뉴타운과 재정비촉진지구 등 도심재개발에 적극적이였음을 감안할 때 정부차원의 행정적 지원강화를 기대해 볼 수 있기 때문이다. 뉴타운 상가는 신규택지지구 개발보다 노후화 된 구도심을 새롭게 조성하는데 힘을 쏟겠다는 뜻을 비춘 MB 정책기조와도 부합할 뿐 아니라 경기권 택지지구보다 상권형성이 빠르다는 장점도 갖췄다. 또 구도심 활성화 방안으로 용적률을 완화해 준다거나 기반시설부담제 등 각종 부담금이 완화되는 것도 뉴타운과 인접해 뉴타운 수요를 유입시킬 수 있는 상가의 강점으로 작용할 것으로 기대된다. 이러한 정책적인 지원이 보다 구체화 현실화 되어 뉴타운 사업이 활성화되면 이를 중심으로한 뉴타운내 상가뿐 아니라 인접 상가들의 가치도 동반 상승할 것으로 전망된다. 다만, 현 서울 오세훈 시장의 추가 뉴타운 지정 논란에 휩싸이면서 거래시장이 위축되고 당분간 지켜보자는 관망세로 돌아섰다.
6. PC방 신고제에서 등록제 전환
PC업계에 따르면 게임산업진흥에 관한 법률 시행규칙에 따라 5월 19일을 끝으로 마감된 국내 PC방의 관할 자치단체 영업등록과 관련해 실제로 등록을 마친 업체는 절반 수준에 그친 것으로 나타났다. 전국 2만여개 PC방 가운데 사업등록을 한 업체는 1만개 정도에 그쳐, 법대로라면 전국의 1만개 PC방이 불법영업점으로 내몰릴수 밖에 없는 처지라는 것이다. 미등록 PC방의 경우, 영업장 폐쇄 및 2년 이하 징역, 2000만원 이하 벌금 등의 불이익을 당하게 된다. 문광부는 이에 몇 개월의 유예기간을 줄 예정이지만 PC방 업주들은 단속 유예기간이 늘어났다고 해서 뾰족한 수가 보이는 것은 아니라는 입장이라 상가건물에 적지 않은 공실 사태가 예상된다. 이러한 PC방 업계의 등록제로 상가임대시장에도 어느 정도의 영향을 미칠 것으로 전망된다. 이미 상가임대시장에서 병의원, 학원, 미용실 등 10대 필수 임대 업종 중 하나로 정착한 PC방이 사라지면 상층부에 임대업종을 유치하는데 어려움에 직면 대체업종을 찾지 못할 경우 건물주나 상가분양주에 적지 않은 타격이 예상된다.
7. 테마상가에서 복합상가단지로의 전환
경남 창원시 두대동에 독특한 디자인과 주거, 업무, 쇼핑, 문화 등 다양한 기능이 집적된 국내 최초의 콤팩트시티 '더시티7'이 6월 12일 오픈을 했다. ''더시티7'은 창원시 컨벤션센터와 연계해 건설된 복합단지로 연 면적 43만㎡(13만평)에 쇼핑몰(3개동), 특급호텔(15층 321실), 트레이드센터(22층), 오피스텔(32층 2개동, 43층 2개동 총 1060실)로 구성됐다. 콤팩트시티는 원스톱 라이프가 가능한 도시 속의 도시로 미국, 일본, 영국, 독일 등 선진국에서는 주목을 받아왔지만 국내에선 '더시티7'이 처음이다. 이에 따라 '더시티7'의 오픈은 지역 상권에도 지각변동을 가져올 것으로 보이며 창원 시청으로 연결된 10차선 반송로와 직접 연결되고 마산과는 자동차로 10여분 거리에 있어 영남권 최대 상권으로 부상, 지역 상권을 재편할 것으로 기대된다. ‘더시티7’의 오픈으로 1만8000명에 이르는 직간접적 고용창출 효과와 매해 4600억원의 경제유발효과, 지방세수 100억원 등이 예상된다. 더 시티7의 등장으로 영등포 타임스퀘어, 동탄의 메타폴리스, 청주 지웰시티 등 금년에 분양을 개시하는 등 복합단지 상가 개발이 탄력을 받을 것으로 전망된다.
8. 지차체 관리 지하상가 입찰 경쟁 방식 도입
서울시내 지하도상가 2500여개 점포의 임차인 선정방식이 수의계약에서 일반경쟁입찰로 바뀐다. 지하도상가 운영을 맡은 서울시설공단은 시내 30개 지하도상가 중 25개 상가(2500여개 점포)에 대한 계약방법 전환을 실시하며 5월 31일 계약이 만료되는 강남역 지하도상가 35개 점포에 우선 적용한다는 내용이다. 이는 지난 2003년 개정된 '서울특별시지하도상가관리조례' 제5조에 따른 것이다. 그러나 대다수의 기존 임차인들이 반발이 예상되는 등 파장이 예상된다.
9. 시장 선호도가 높은 이색테마거리 조성 등 공급전략 호재
'테라스형' 상가는 실내 공간을 옥외로 연장하여 점포 공간의 활용도를 높히고 야외 풍경을 감상할 수 있도록 설계된 상가를 말한다. 상가 분양시장 불황기에도 테라스 상가는 서비스 영업공간을 제공함으로 투자자들 뿐만 아니라 임차인들에게도 큰 호응을 얻고 있다. 타인에게 제약받기를 싫어하는 현대인의 욕구를 만족시키면서 테라스 바깥에 있는 차별성을 심어 준다는 점에서 테라스 상가의 인기는 당분간 상한가다. 최근에 신도시 분양 상가들이 테라스를 조성하여 분양을 한 결과 성공적으로 이뤄졌다. 서비스 공간으로 3~6m 정도의 전면을 제공하고 있어 임차인에게도 선호되고 있다는 것이다. 동탄신도시에서 분양을 한 동탄파라곤 테라스형 상가는 주변보다 비싼 분양가에도 불구 전체 점포 90% 이상 마무리 되는 등 높은 인기를 끌었다. 이는 주변 상가들이 대부분 분양에 어려움을 겪는 현상과는 대조적인 현상으로 풀이된다. 송도신도시에서 분양하는 ‘송도 테라스가든’도 대표적인 사례다. 연면적 2만8,717㎡ 면적에 조성되는 송도 테라스가든은 점포가 모두 거리를 따라 배치되고 각 점포 앞에는 최신 유행 테라스 데크를 설치해 점포 공간 활용을 극대화하는 게 특징이다. 송도 테라슨가든도 5월 말 현재 전체 점포에 95%가 분양되는 등 비교적 높은 분양률을 보였다. 최근에는 서울 중심지역에도 테라스형 상가가 분양 중에 있다.
10. 고유가파동 역세권 상가 강세
고유가 고공행진으로 지하철 이용객이 급증하면서 역세권 상가들이 반사익을 얻었다. 실제로 서울 강남구 강남구청역 인근에 분양중인 브라운스톤 복합상가의 경우 2층 일부를 제외한 3층 전체가 최근 분양이 완료되었다. 뿐만 아니라 문의전화는 2배가량 증가하였고 내방 고객수도 눈에 띄게 증가했다는 것이다. 이러한 고유가파동이 당분간 지속될 것으로 전망돼역세권 상가의 전망은 밝은 편이다. 다만, 분양가가 주변 시세에 비해 높지는 않은지 특히 환승역의 경우 출구가 많아 버스 등 타 교통 수단과의 연계성이 있는지 등을 파악하는 지혜로운 투자가 필요하다는 지적이다.
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