2008년 상반기 오피스텔, 토지 경매시장 결산
올해 상반기 수도권 지역 오피스텔(업무용 포함)은 낙찰률과 낙찰가율, 경쟁률이 지난해에 비해 모두 상승했다.
1월부터 6월까지 서울, 인천, 경기 지역에서 진행된 오피스텔은 모두 1,865건으로 이중 827건이 낙찰돼 낙찰률은 44.3%를 기록했다. 낙찰가율은 75.2%, 평균응찰자수는 5.3명으로 집계됐다.
작년 20~30%대에 머물던 낙찰률이 올해는 40%대 중반으로 상승했다. 낙찰가율은 지난해 같은 기간 보다 10%p 넘게 상승했고, 평균 응찰자수도 5명을 넘어서면서 3개 지수 모두 지난해를 웃돌았다
수도권 지역에서는 특히 인천 지역의 상승세가 두드러졌다.
금년 상반기 인천 지역의 오피스텔 경매시장 열기는 수도권 전체 중에서 가장 높은 수준으로 낙찰가율은 지난해 같은 기간에 비해 26.6%p 상승했고, 평균 응찰자 수 역시 5.7명에서 6.7명으로 늘어나면서 서울, 경기, 인천을 통틀어 가장 높았다.
서울 오피스텔도 인기몰이를 했다. 올 상반기 오피스텔 낙찰가율은 74.8%, 평균 응찰자수는 6.3명으로 전년 동기인 2007년 상반기의 낙찰가율(64.6%)과 10%p 이상 차이 났고, 평균 응찰자수(3.7명)도 2배에 가까이 많아졌다.
이처럼 올 상반기 수도권 지역 오피스텔 경매시장이 지난해에 비해 상승세를 나타낸 것은 작년 말 발표된 전매제한 조치 때문으로 풀이된다.
지난해 11월 국회 건설교통위원회는 서울, 인천, 수원, 성남 등 수도권 지역 9곳의 100실 이상 오피스텔의 전매를 소유권이전 등기일까지 제한하는 ‘건축물의 분양에 관한 법률’ 개정안을 통과 시켜 올 9월부터 시행될 예정이다.
이외에도 서울 지역을 중심으로 오피스텔 공실률이 사상 최저수준을 기록하면서 공급이 수요에 크게 못 미친 점과, 주택으로 분류 되지 않아 1가구 2주택 및 양도세 규제에서 자유롭다는 점도 한 몫 한 것으로 분석된다.
전매제한 예정지역 중 낙찰가율이 100%를 넘는 오피스텔도 크게 증가한 것으로 나타났다.
올 상반기 수도권 경매시장에서 경매된 오피스텔 중 낙찰가율이 100%를 넘는 물건은 총 171건으로 지난해 상반기(64건)에 비해 3배 가까이 늘어난 것으로 조사됐다.
전체 낙찰물건 중 감정가 이상으로 높게 낙찰된 물건이 차지하는 비중도 20.7%로 지난해 상반기의 7.8%보다도 크게 늘었다.
전매제한 지역 중에서 부천과 고양지역도 고가 낙찰이 많은 곳이다. 부천은 2007년 상반기에 100%이상 낙찰가율을 보인 물건 수가 2건에 불과했으나 올해는 10건으로 증가했다. 고양은 낙찰가율 100% 초과 물건수가 작년 전체 물건의 34.1%였으나 올해는 41.5%로 늘어났다. 다시말해 10건의 오피스텔 중 4건은 감정가를 웃돌아 낙찰됐다는 것을 의미한다.
실제 지난 1월 17일 부천지법에 나온 경기도 부천시 원미구 상동 업무용 오피스텔(전용면적 56.9㎡)이 감정가 1억2000만원의 3배에 가까운 3억5600만원에 낙찰됐으며, 서울에서도 4월 29일 금천구 가산동의 감정가 4000만원 오피스텔이 7267만원에 낙찰돼 낙찰가율이 182%를 기록했다.
하반기 경매시장에서도 오피스텔의 낙찰가율과 평균 응찰자수는 상승세를 이어가거나 적어도 강보합세를 유지할 것으로 보인다.
오는 9월 22일부터 수도권 지역 오피스텔에 대한 전매제한이 본격적으로 시행되고 대체재라고 할 수 있는 연립·다세대, 소형 아파트 물건이 경매시장에서 갈수록 줄어들고 있어 실수요자와 투자자 모두 경매 물건에 관심을 기울일 것으로 예상되기 때문이다.
또한 최근 도심지와 역세권 등을 중심으로 매매가와 임대료가 상승해 시세차익과 꾸준한 임대수익을 기대할 수 있다는 점도 경매시장에서 오피스텔의 강세를 점치는 요인 중의 하나다.
토지
2008년 상반기(1월~6월)동안 전국에서 경매로 진행된 토지는 총 44,170건으로 이중 17,607건이 낙찰돼 낙찰률 39.9%를 기록했다. 낙찰가율은 89.8%였으며 평균 응찰자수는 2.6명이 였다.
낙찰가율은 2007년 상반기의 87.8%보다 2.0%p 늘었으며 평균 응찰자 수 역시 작년 상반기 2.5명보다 0.1명 늘어 비슷한 수준에 머물렀다.
상반기 토지 경매시장의 두드러진 특징은 경매 진행 물건수가 상당부분 증가한 것을 들 수 있다. 올해 전반적인 물건진행건수가 작년보다 30%가량 줄어든 것을 생각할 때 토지는 매우 이례적인 현상이다. 올 상반기 경매진행 된 물건 수는 총 44,170건으로 작년 상반기 41,739건보다 2,431건 늘었다. 이처럼 토지 경매 물건수가 늘어난 이유는 호경기 때 토지를 매입한 사람들이 대출이자 부담으로 토지를 처분하려 해도 토지거래허가 등 각종 규제로 인해 일반거래를 통한 매각이 어려워 졌기 때문으로 풀이된다.
상반기 동안 낙찰가율이 가장 높게 나타난 지역은 인천지역으로 낙찰가율 121.5%를 기록했다. 2위는 강원 109.0%, 3위는 경북 95.9%로 나타났다. 4위는 충북 95.8%, 5위는 경기 93.3%로 조사됐다. 서울의 낙찰가율은 84.0%로 전체 순위 중 9위를 기록했다.
지난 1월 11일 경매된 인천 강화군 화도면 장화리 945-1 임야 1,835㎡는 총 27명이 응찰해 감정가 2,752만원의 4배가 넘는 1억2,000만원(감정가 대비 436 %)에 낙찰됐다. 또 6월 19일 경매된 인천 강화군 하점면 신봉리 725-1 대지 334㎡는 55명의 응찰자가 몰려 감정가 2,338만원보다 235% 높은 5,500만원에 낙찰되기도 했다.
이처럼 인천지역의 토지가 경매시장에서 인기를 끄는 이유는 영종, 송도, 청라지구 개발과 함께 검단 신도시 등 인천지역의 대규모 개발 프로젝트로 인해 시세차익을 노리는 투자자가 많기 몰렸기 때문으로 풀이된다.
낙찰가율 2위를 기록한 강원도는 춘천, 원주, 평창 지역의 낙찰가율이 특히 높게 나타났다.
지난 3월 3일 경매된 춘천시 동산면 원창리 1006 임야 2,929㎡는 5명이 응찰해 감정가 1,464만원의 7배가 넘는 1억300만원(감정가 대비 703 %)에 낙찰됐으며 6월 23일 경매된 원주시 신림면 금창리 산77-2 임야 5,355㎡는 9명이 응찰해 감정가 1,606만원보다 162% 높은 2,600만원에 낙찰됐다. 또 6월 16일 경매된 평창군 평창읍 대상리 산24 임야 50,678㎡는 7명이 응찰해 감정가 6,588만원의 3배 가까운 1억8,000만원(감정가대비 273%)에 낙찰됐다.
이처럼 강원도 지역의 경우 토지 중에서도 임야가 특히 강세를 나타냈으며 고속도로개통과 기업도시 등 개발호재가 있는 지역으로 투자자가 많이 몰렸다.
상반기 경기지역에서는 총 4,605건의 토지가 경매로 진행되어 이중 1,856건이 낙찰돼 낙찰률 40.3%를 기록했다. 낙찰가율은 93.3%, 평균 응찰자 수는 2.74명을 기록했다.
상반기 동안 가장 높은 낙찰가율을 기록한 물건은 지난 5월 19일 경매된 강원 춘천시 남산면 창촌리 404-10외 임야 12,587㎡로 5명이 응찰해 감정가 8,321만원의 40배 가까운 32억7,700만원(감정가 대비 3937%)에 낙찰됐다.
가장 높은 경쟁률을 기록한 물건은 지난 5월 30일 경매된 경남 고성군 하일면 용태리 40번지 답 5,553㎡로 무려 70명의 응찰자가 몰려 감정가 4,164만원의 4배 가까운 1억5,300만원(감정가 대비 367%)에 낙찰됐다.
하반기의 토지 경매시장은 인천 등 수도권 지역과 개발 호재가 있는 지방의 일부지역을 제외한 나머지 지역은 소폭 하락할 것으로 보여 전체적으로는 보합세를 유지할 것으로 예상된다.
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