판교주공상가 장단점 따져보니, 개별특성이해 더욱 중요해
하지만 판교지역의 미묘한 지역정서반영이 2006년 아파트 분양공급당시와는 사뭇달라지고 있는데 상가뉴스레이다의 선종필 대표는 “로또당첨”에 비유되며, 웃돈이 1억~2억이라는 소문을 나았던 판교아파트에 대해서 얼마 전 대한주택공사에 2건의 재매입결정이 있었는데 한건은 중도금까지 납부한 상태였음을 감안한다면 이는 분양당시와는 사뭇 달라진 판교이미지를 표현하는 대표적인 사례로 평가한다.
이를 반증하듯이 실제로 지역중개업소들중에는 일부당첨자중 중도금비용 감당이 어려운 계약자들중 불법전매문의를 받기도하고 있는 상태이다.
아파트에 대한 정서변화가 일고 있는가운데 판교지역내 주택공사의 첫 공급이될 금번 단지내상가의 공급을 두고 일반적인 상가의 접근이해보다 더 많은 주의와 이해가 필요하다는게 업계의 시각이다.
상가뉴스레이다(www.sangganews.com)의 선종필 대표는 우선 판교신도시는 분양가 상한제 적용지역으로 해외이민이나 지방이전의 특수한 경우를 제외하고는 계약 후 중소형은 10년간 중대형은 5년간 전매할 수 없는 제약으로 인해 외부유동인구의 유입보다 단지내거주민에 대한 의존도가 거의 절대적이라고 할 수 있는 단지내상가의 특성상 소비층의 변화를 기대하기 어렵다는 점을 일반적인 상가들의 경우와 다르게 이해해야 한다고 설명한다.
즉, 배후세대가 장기간에 걸쳐 세대구성원의 변화가 일반적이지 못하기 때문에 유아층과 청소년층의 성장등에 따른 세대구성연령층의 다양화가 자연스럽게 교체되지 못하는 특징을 갖게 된다는 점인데, 경우의 비교가 똑같다고 할 수는 없지만 일반적인 주공장기임대아파트들의 경우 시간이 경과할 수 록 유년층및 청소년층이 급감해 지역내 초,중고교 들의 신입생이 줄어들어 타 지역의 신입생을 받아들이는 현상을 겪는 것과 유사한 사례가 상당기간 발생할 수 도 있다는 것이다.
거시적 판교지역의 특성도 그렇지만 금회공급되는 주공단지내상가의 경우 미시적으로 과열입찰을 경계해야할 요소들도 많기 때문에 투자자들의 현장답사와 수익예상부분에서 보다 꼼꼼한 분석이 필요해지고 있다.
미시적 요인의 대표적인 단점요인은 A7-2블럭의 경우 492세대 9개점포의 단지내상가 이지만, 102호 상가와 같은 경우 큰 점포규모에 비해서 상가전면에 있게될 옹벽으로 인한 시선차단 및 접근성 차단 등이 취약한 단점을 가지고 있는 점이 부담스러운 점이될 수 있다.
반면에 A7-2블럭 2층 점포의 경우 상가입지의 구조적 경사로 인해 1층 유입계단외에도 단지쪽 접근이 손쉽도록 조성되어 단지쪽 접근에서는 1층유입과 비슷한 효과를 기대할 수 있을 뿐만 아니라, 일반적인 단지내상가 2층과는 유형이 다르게 1층과 다른 배면을 통해 고객 직접유입 요소 등을 가지고 있는 장점이 크게 부각되는 장점 요소라고 할 수 있다.
A-18-1블럭의 경우 748세대 23개점포의 단지내상가 이지만 공급주택의 규모가 79.34M2(258세대), 98.56M2(140세대), 99.18M2(34세대),112.01~112.099M2(316세대)로 이지더원 아파트보다 소형아파트 비중이 높아 단지내상가의 소비력이 상대적으로 약하게 작용하는 것이 다소 흠으로 작용하는데다 단지 바로 앞쪽으로 근린상업용지가 조성되어져 있어 상권경쟁부분에서 클리닉, 식음료, 위락등의 업종다양성 등에서 근린상가지역과의 경쟁을 해야하는것이 단점으로 작용할 것으로 예상된다.
이와관련 상가뉴스레이다(www.sangganews.com) 선종필 대표는 “이는 일부에서 단순비교대상으로 삼는 이지더원721세대 35개점포의 경우와는 비교에 무리수가 있는 것으로 이지더원의 경우 721세대의 평형구성이 106.48M2,와 106.57M2로 단지내상가 세대구성에서 주력평형구성이 단지내상가 투자선호도 높은 평형으로 구성되어진것과의 세대소비력 차이를 감안해야한다며, 특히 선착순 분양방식으로 공급되고 있는 이지더원의 대로변 노출점포의 가격만을 기준으로 입찰참고가격을 삼는것은 위험한 발상이다”며 입찰과열 주의를 당부했다.
따라서 입찰상가의 접근을 위해서는 지역적 “이름값” 보다는 개별적 특징을 파악해 자신의 투자성향에 따라 자신만의 입찰참여가격을 산정해 접근하는것이 중요하다.
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2011년 3월 25일 08:00
