주택․부동산분야 규제 OECD 주요국가중 최고 수준
OECD 주요국가들은 민간에까지 분양가상한제, 분양가내역공시, 전매기간을 제한하는 규제는 실질적으로 운영하지 않고 있으며, 정부 주도로 주택공급이 이루어지는 싱가포르의 경우에는 공공이 공급하는 주택은 민간주택 가격보다 45%정도 낮은 가격으로 공급하고 있을 뿐, 민간이 공급하는 주택에 분양가상한제, 분양가내역공시, 전매제한을 시행하는 국가는 우리나라가 유일한 것으로 나타났다.
취등록세의 비교결과, OECD 주요국가 대부분은 취득세는 없고 등록세(또는 인지세, stamp duty)만 부과하고 있으나, 우리나라의 경우 취득세, 등록세, 농특세, 지방교육세 등 다양하게 부과하고 있다.
보유세의 비교결과, OECD 주요국가 대부분은 개인별로 산정하고, 부채를 제외한 금액, 또는 증가한 자산분에만 세금을 부과하는 등 우리나라와 같은 종부세제는 없으며, 우리나라의 경우 종합부동산세와 재산세를 합하면, 독일(3.5%)과 함께 최고 세율을 부과하고 있다.
또한, 우리나라의 경우, 전체 조세에서 재산세가 차지하는 비율은 11.9%로, OECD국가 평균(5.6%)의 2배를 초과해 주택․부동산관련 세제의 부담이 과중하게 나타났다.
※ GDP대비 재산세 비중은 3%로 OECD(30개)국가중 6위(OECD평균은 1.9%)
양도소득세의 경우, OECD 주요국가들은 양도이득에 대해 종합소득세로서 과세하며, 다주택보유자도 중과세율을 적용하지 않고, 자가점유의 1주택은 주거안정을 위해 비과세하는 것이 일반적이다. 또한, 주거의 안정성을 고려하여 양도시 차액에 대해서는 과세이연이나, 납부세금에 소득공제의 혜택도 다양하게 부여하고 있다.
그러나, 우리나라의 경우, 1세대 2주택이상은 50%이상을 부과하고 최대 70%까지 중과세율을 적용하고 있어 OECD 주요국가에 비해 지나치게 높은 것으로 나타났다.
※ 과세이연제 : 주택 등 자산 매각액을 전액 교체투자에 사용한 경우에는 양도차익에 대한 과세를 연기하되 매각액을 소비 등 교체투자 이외의 용도에 사용한 경우에는 양도차익에 과세하는 제도
OECD 주요국가들은 일반적으로 LTV를 특별히 규제하지 않고, 80%수준 이상은 유지하고 있으나, 우리나라는 40～60%수준으로 독일, 프랑스(60%수준)와 함께 가장 낮은 수준이며, 주택담보대출에 대한 규제강도가 지나치게 높은 것으로 나타났다.
OECD는 2007년과 2008년 검토보고서를 통해 세제를 주택가격통제수단으로 이용하지 말것과 민간의 주택공급관련 규제완화, 분양가상한제와 같은 규제는 단계적으로 폐지할 것을 권고하였다.
우리나라는 높은 양도소득세율을 부담하고 있어 장기적으로 주택공급의 냉각(동결)효과를 초래하여, 주택가격의 상승 압력이 높아지기 때문에 주거목적으로 사용되는 주택에 대해서 정책적 수단으로 활용되어서는 안되며, 과도하게 적용되고 있는 세제의 정상화가 필요하다는 것이다.
이와 함께 주택수요에 부응하도록 민간의 주택공급관련 규제 완화, 주택수요가 높은 수도권의 규제 완화, 분양가상한제와 같은 규제는 단계적으로 폐지할 것을 권고하였다.
한국주택협회는 우리나라와 OECD주요국가의 분양가격․거래 및 세제․금융제도의 비교결과를 토대로 다음과 같이 정부에 개선방안을 건의할 예정이며, OECD국가와 같이 글로벌스탠다드에 걸맞는 자유시장경제원리로 빠른 시일 내에 회복 될 수 있도록 조속히 개선되어야 한다고 주장하였다.
첫째, 분양가규제 및 전매제한과 관련하여, 시장경제원리 및 과잉금지원칙, 그리고 기업의 자율적 혁신을 위해 분양가상한제와 분양가내역공시제 폐지와 과도한 거래제한으로 주거이전의 자유를 침해하고 있는 전매제한은 폐지되어야 한다고 주장하였다.
둘째, 취등록세의 경우, 주택거래의 정상화와 무주택자 및 서민의 내집마련 기회제공 등 주거복지 지원차원에서 취․등록세율의 인하(2%→1%)와 복잡한 세제의 간소화, 그리고 분양원가를 상승시켜 입주자의 부담을 가중시키는 소유권보존등기시의 취․등록세는 면제해 주어야 한다고 주장하였다.
셋째, 종합부동산세와 관련하여, 세대별합산은 개인별로 합산과세토록 하고, 자가점유의 1주택보유자 중 노령층, 은퇴자, 장기보유자등은 세부담을 경감할 것과, 대출금등의 부채를 빼고 과세, 주택담보대출금에 대한 소득공제, 그리고 고가주택에 대한 기준도 6억원에서 9억원 이상으로 상향 조정해야 한다고 주장하였다.
넷째, 양도소득세의 경우, 1주택 자가점유자의 경우 이사 또는 주거상향등의 목적으로 주택을 매도할 경우에는 주거의 안정성을 고려하여 주택가격에 상관없이 비과세하고, 1가구 2주택자인 경우에는 일반세율(9～36%) 수준으로 낮추고, 양도시 차액에 대해서는 과세이연과 납부세금에 소득공제의 혜택을 줘야한다고 주장하였다.
다섯째, 주택담보대출시 중앙정부에서 통제수단으로 운용하고 있는 LTV는 금융기관의 자율적 판단에 위임하고, DTI규제는 폐지해야 한다고 주장하였다.
웹사이트: http://www.housing.or.kr
연락처
한국주택협회 기 획 실 이철용 실장 02-548-1077
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2009년 4월 23일 16:39