주택사업 인․허가 절차만 개선해도 공급 확대와 분양가 인하 효과 기대
한국주택협회는 현행 주택사업 인․허가 절차의 장기화로 막대한 금융비용 발생과 분양가격 상승은 물론 사업 자체가 불가능한 경우가 많다면서, 토지 매입기간과 공사기간을 제외한 인․허가절차 최소소요기간을 41주에서 23주로 18주 정도 단축할 수 있다고 강조 하였다.
또한, 인․허가절차만 개선되면 주택공급 감소와 분양가 상승을 방지하게 되고, 신속하고 안정적인 공급기반 확보와, 낭비요인을 제거하여 실수요자의 내집마련의 부담을 감소시키는 효과가 예상된다고 밝혔다.
□ 각종 심의제도 폐지 또는 통합, 15주 ⇒ 10주로 단축
건축, 도시관리계획, 교통, 환경 등 각 분야의 심의가 별개로 진행됨에 따라 중복심의가 발생하고, 심의위원 수가 과도하게 많아 전문성이 약한 위원이 참여하여 심의의 질을 저하시키고 있다. 또한, 심의별로 상충되는 의견이 발생하는 경우 조정방안이 없어 인․허가 기간이 지연되는 등 문제점이 발생하고 있다.
실제로, 의견 상충에 따른 심의지연으로 35억원의 추가적 금융비용(1세대당 약 1천만원의 추가 비용)이 발생한 사례도 조사되었다.
<심의기간 지연사례 : 대지면적 2만㎡, 374세대 건립>
․ 사업지역내 공원 배치와 관련하여 지자체 장과 경관심의의 상충에 따른 지연
․ 공원입지변경에 따른 면적 변경, 보완요구
․ 사업계획승인 신청(’05.12) 후 사업계획승인(’08.8)까지 2년 8개월 소요
․ 인․허가 지연으로 추가 금융비용 35억원 발생
<심의기간 신속사례>
․ 사업계획승인신청(’07.3)후 사업계획승인(’07.6)까지 7주 소요
․ 감리자 지정 후 분양 승인까지 2주 소요
⇒ 개선방안으로는, 통합심의로 절차를 간소화하고, 심의록 공개, 심의일자 정례화 등을 통해 투명성을 확보하며, 민원인 배석과 발언기회 제공으로 오해요인의 최소화, 심의결과에 대한 심의체와 민원인의 합의제의 도입을 제시하였다.
이와 같은 심의제도의 통폐합이 이루어질 경우, 15주의 기간이 10주로 단축될 수 있을 뿐만 아니라 지연요인이 대폭 줄어들어 주택사업의 예측가능성을 제고할 수 있으며 주택건설원가를 절감할 수 있는 것으로 분석되었다.
□ 문화재 심의시 불필요한 조사작업 방지, 12주 ⇒ 5주로 단축
문화재 심의 단계에서는 공공의 일방적인 시굴명령이 빈발하고, 시굴명령이 있을 경우 지표조사 신청일부터 착수일까지 평균 3～6개월이 소요되는 것으로 나타나 분양 및 착공이 지연되어 추가비용이 발생하고 있다.
비용문제에 있어서도 지표조사 및 시굴비용을 사업시행자에게 일괄적으로 부담시키고 있어 분양가 상승의 요인으로 작용하고 있는 것으로 나타났다.
문화재 지표조사로 인한 사업지연 사례로, 시굴조사에서 분양까지 3년이 소요되고, 추가적으로 발생한 금융비용이 30억원에 달해, 사업성을 악화시키는 사례도 조사되었다.
<문화재지표조사로 인한 사업지연 및 부담 사례>
․ 분양준비 중에 발굴조사 결정으로 사업지연(약 5개월 지연)
․ 발굴비용 전액 사업주체 부담 : 약 5억원
<문화재지표조사 및 시굴로 인한 사업지연 및 비용증가 사례>
․ 매장문화재 분과심의시 불필요한 재보완요구로 지연(문화재시굴조사 : ’05.1～분양 : ’07.12)
․ 추가비용
- 발굴조사비 : 19억 5천 2백만원
- 보존처리비 : 1억 9천 3백만원
- 금융비용 : 문화재 시굴조사결과에 대한 불필요한 재보완관련 지연으로 약 30억원 추가(총 토지비 160억원의 18.8% 추가소요)
⇒ 개선방안으로는, 지자체가 작성하게 되어 있는 문화재지도를 지리정보체계(GIS)와 연계하여 매장가능성이 낮은 지역은 지표조사를 제외하고, 시굴조사기관을 증설하며, 문화재는 국가의 재산이므로 지표조사 등에 소요되는 비용은 정부 또는 지자체가 부담할 것을 제시하였다. 이와 같이 제도개선이 이루어질 경우, 최소 15주가 걸리는 문화재 조사기간이 5주로 단축되는 것으로 분석되었다
□ 유관기관․부서협의 단계의 절차 개선, 8주 ⇒ 4주로 단축
주택사업 승인신청시 23～25개의 관련 기관과 부서의 협의를 반드시 거쳐야 하는 실정이며, 협의과정에 대한 명확한 기간이 명시되지 않고, 승인신청 이전에 해당 부서의 의견을 종합할 수 있는 공식적인 방법이 없어 사업기간 지연의 요인이 되고 있는 것으로 나타났다.
특히, 협의기구간의 이견을 조정할 수 있는 총괄부서가 없어 민원인이 직접 관련부서와 협의하고 있어 개선이 필요한 것으로 나타났다.
<각과 협의 지연 사례>
․ 각과 협의시 보완요청에 따른 보완과 경관관련 보완에 의한 지연(8개월, 사업승인 접수 2004.12월～사업승인 2005.7월)
․ 약 8개월 지연으로 추가 금융비용 3억 6천만원 발생(대지면적 25천㎡, 450세대 건립)
⇒ 개선방안으로는, 장기적으로 거부행위 명시제(negative list system)의 도입과 통합협의 추진, 사전서면심사 허용, 주무과의 조정기능 부여를 제시하였다. 제도개선이 이루어질 경우, 최소 8주가 소요되는 기간을 4주로 단축할 수 있는 것으로 분석되었다.
□ 감리자 지정시 불합리한 요인 개선, 4주 ⇒ 2주로 단축
감리자 지정 단계에서 나타나는 대표적인 문제점은 공종별로 적용법령과 소관부처가 상이하고, 세부운영 기준이 상이하다는 것이다.
또한, 감리계약체결 기한 규정이 미비하여 계약체결을 고의지연, 조속한 계약체결을 조건으로 부당한 요구를 하거나, 사업주체에게 각종 부담을 전가하는 등의 문제가 발생하고 있는 것으로 나타났다.
⇒ 개선방안으로는, 공종(건축, 전기, 정보통신, 소방)별 감리의 통합과 전자입찰제의 도입, 감리계약 체결기한을 명시하고 계약체결의무사항 위반에 대한 제재 규정을 마련할 것을 제시하였다. 제도개선이 이루어질 경우, 4주의 기간을 2주로 단축할 수 있는 것으로 분석되었다.
□ 미술장식품 설치 폐지, 2주 ⇒ 폐지
미술장식품 설치제도는 과거 창작기회 확대와 순수문화예술의 진흥, 삭막한 도시환경의 개선을 통해 국민의 삶의 질을 향상시킨다는 취지하에 도입하게 되었다.
그러나, 현재는 도시경관계획 등으로 인해 제도도입의 취지가 퇴색하였으며, 미술장식품 설치비용은 공동주택의 기본형건축비 보다 약 30만원이 비싼 표준건축비를 적용, 실제 건축비용보다 많은 건축비용이 발생하는 문제점이 있다.
또한, 심의 기준이 불명확하고, 설치된 미술장식품의 모방과 표절시비로 인해 사용검사가 지연되는 등 문제점이 발생되고 있는 것으로 나타났다.
⇒ 개선방안으로는, 주택단지의 환경 및 미적수준 개선과 브랜드를 구축하고자 하는 주택업체의 노력이 확인된 점을 감안할 때, 동 제도는 폐지하고, 이를 조경 및 환경시설로 활용하는 것이 바람직한 것으로 분석되었다.
□ 제1종 지구단위계획 합리적 운영 필요
기 수립된 도시기본계획상 토지를 개발하고자 할 경우, 또다시 제1종 지구단위계획을 수립하도록 하는 것은 중복계획이며, 국토부의 업무처리지침(2003.5)을 통해 사업절차를 간소화하였으나, 대부분의 지자체에서는 이를 준수하지 않아 낭비요인이 발생하고 있는 실정이며, 낮은 용적율 부여와 과도한 기반시설부담을 요구하는 등의 문제점이 발생하고 있는 것으로 나타났다.
지구단위계획의 지연사례를 보면, 지속적인 수정과 보완요청으로 인해 사업기간이 1년이 지연되는가 하면, 과도한 기반시설 부담을 요구하여 사업추진을 불가능하게 한 경우도 있는 것으로 나타났다.
<지구단위계획 지연 사례>
․ 제안서 작성과 도시계획위원회 자문, 결정신청 과정에서 지속적인 수정․보완요청으로 사업 지연
․ 지구단위계획 1년 소요(2005.1～12) : 주민제안서 작성(환경성, 교통성, 토지적정성 평가)～지구단위계획 결정 및 고시
<도시계획위원회 운영의 불합리한 사례>
․ Y시의 경우 도시계획위원회에서 제2종 및 제3종 일반주거지역에 대해 획일적인 용적율(200%이하)을 요구, 기반시설 부담은 과도하게 요구하면서 인센티브 부여는 전부 인정치 않고 있는 실정
․ H시의 경우 준주거지역은 조례상 용적율이 300%이나 2004. 11월 시 지구단위계획수립지침을 제정 고시하면서 시 지침상 기반시설부담구역내는 280%까지 가능하도록 고시하였으나, 상급기관인 도 협의과정에서 용적율을 230%로 하향조정 요구하자 이를 도시계획위원회에서 그대로 의결하여 사업자에게 통보하여 사실상 사업추진 불능
⇒ 개선방안으로는, ① 도시지역에 대한 지구단위계획은 생략되어야 한다. 근본적으로 지구단위계획제도는 도시의 난개발 방지에 궁극적인 목적이 있으므로, 도시기본계획과 도시관리계획이 기 수립되어 있는 지역은 선계획, 후 개발 원칙에 따라 지구단위계획을 생략한다. 즉, 주거ㆍ상업ㆍ공업지역은 난개발의 우려가 적은 지역이므로 제1종 지구단위계획제도는 폐지 또는 생략하거나, 5만㎡ 미만 대지의 개발시에는 지구단위계획제도를 생략하여 토지개발체계를 재정립한다.
② 용적률 관련 법규 준수되어야 한다. 용적율 제도를 투명하게 운영하며 공공이 관계법규를 준수함으로서 예측가능하고 행정 신뢰성의 담보와 양질의 행정 서비스를 제공한다. 용적율을 규제하고자 할 경우에는 법률이 허용하는 범위내에서 시ㆍ군의 도시계획조례에 투명하게 명시하여 사업자들이 혼선을 빗지 않도록 규정한다. 시장ㆍ군수에게는 법률에서 도시관리계획에 관한 광범위한 입안권을 부여하고 있으므로 동 권한을 이용하여 도시를 계획적으로 관리하는 자세를 견지하여야 할 것이며, 인가ㆍ승인권을 이용한 시장 통제는 지양해야 한다. 또한, 사업부지를 공공시설부지로 제공하는 경우 법에서 허용하는 인센티브는 반드시 부여하고 임의로 삭감하는 재량행위는 지양토록 해야 한다.
③ 도시계획위원회의 합리적 운영기준이 모색되어야 한다. 심의내용에 대해 보다 구체적인 범위를 법규에서 명시하고, 각종 법령에서 보장된 권익을 침해하는 월권행위 지양한다. 사업자의 견해가 필요한 경우 제안설명 등을 통해 위원회와 사업자간 충분한 언로 확보하고, 의제처리 사안을 준수해야 할 것으로 분석되었다.
□ 군사시설 보호구역 협의제도의 투명성 확보
남북간의 군사적 대치상황에 따라, 기지와 시설의 보호를 위한 군사시설보호구역의 설치는 필요하나 현행 군사시설보호구역에 대한 협의는 보안상의 문제로 공개가 되지 않아 주택건설사업 추진의 결정적인 불확실 요인으로 부각되고 있다.
관할부대와 행정청이 이미 협의하여 결정한 지자체의 도시기본계획 결정 내용에도 불구하고 사업추진시에 군협의를 다시 받아야하는 절차가 중복되어 인․허가지연, 사업 추진이 곤란한 사태가 빈발하는 문제점이 있는 것으로 나타났다.
⇒ 개선방안으로는, 불필요한 군사시설 보호구역의 재검토와 해제가 필요하며, 협의결과에 이의가 있는 경우 허가신청 당사자가 참석하여 구체적 사유를 군부대와 협의토록 개선하여 투명성을 제고할 수 있어야 한다고 제시 하였다.
□ 신속하고 안정적인 공급기반 확보, 낭비요인 제거를 통한 실수요자의 신규 분양주택 구입에 따른 부담요인 감소효과 예상
인․허가절차 간소화는 주택수요에 부응하여 신속하고 안정적인 공급기반을 확보할 수 있고, 행정의 투명성과 예측가능성을 기대할 수 있다고 밝혔다.
특히, 인․허가 및 심의과정에서 발생하는 지연과 낭비요인을 제거함으로써, 실수요자의 부담으로 전가될 수 있는 주택공급 가격의 상승요인을 차단하는 효과를 기대할 수 있어, 관련제도의 조속한 개선이 요구된다고 주장하였다.
한국주택협회 관계자는 인․허가와 관련된 제도를 합리적이고 투명하게, 그리고 예측 가능하도록 개선하고, 낭비 및 중복요인을 배제한다면 인․허가 지연에 따른 문제점을 해소할 수 있으며, 이러한 제도개선은 금융비용의 절감과 사업성의 개선을 가져와 주택공급 가격 인하와 주택산업 활성화를 위한 토대를 구축할 것으로 예상된다고 밝혔다.
웹사이트: http://www.housing.or.kr
연락처
한국주택협회 정책실 02-548-1077～9
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2009년 4월 23일 16:39