재건축 조합원 지위양도 허용 등 규제완화

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2008-08-28 13:35

서울--(뉴스와이어)--빠르면 연말부터 재건축 조합원의 지위양도가 허용된다. 또한 재건축 안전진단 절차가 개선되며, 토지등소유자의 동의방식이 간소화된다.

이처럼 재건축․재개발에 대한 규제 합리화와 절차 단축, 투명성 강화 등을 주요 골자로 하는 ｢도시 및 주거환경 정비법 개정안｣이 오는 29일 입법예고 된다. 지난 8월 21일 발표한 ｢주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안｣의 후속조치다.

국토해양부는 이번 정기국회에 법안을 상정하여 이르면 연말 또는 내년 상반기부터 시행되도록 할 계획이며, 앞으로 인․허가 절차가 3년에서 절반으로 단축되는 등 정비사업 활성화에 크게 도움이 될 것으로 보고 있다.

※ 입법예고안의 전문은 국토해양부 홈페이지(http://www.mltm.go.kr) “법령․자료/법령자료/입법예고”를 참고

이번 개정안에 포함된 내용을 사항별로 설명하면 아래와 같다.

1. 규제 합리화

(조합원 지위 양도금지 폐지) 종전에는 투기과열지구에서 재건축 조합설립인가 이후에는 당해 구역 내 주택을 매수하더라도 조합원이 될 수 없었음. 이에 신규 매수자는 주택을 분양받을 수 없어 매매가 거의 이루어지지 않았으나, 앞으로는 이를 폐지하여 신규 매수자도 재건축 주택을 분양받을 수 있게 됨.

* (참고) 법이 개정되더라도 개정 전 법률에 따라 재건축 주택을 매수한 자에게 소급적으로 조합원 자격을 부여하는 것은 아님에 유의

(재건축 시공자 선정 조기화) 재건축사업의 시공자는 사업시행인가 후에만 선정할 수 있었으나, 이를 조합설립 이후로 앞당김. 이에 따라 시공자가 전문성과 자금력을 가지고 재건축사업에 조기 참여할 수 있게 됨.

* (절차) 기본계획→정비계획→추진위→조합→사업시행인가→관리처분인가→착공

(안전진단 절차 합리화) 예비평가와 정밀안전진단으로 구분된 재건축 안전진단을 하나로 통합하는 한편 실시시기도 추진위 승인이후에서 정비계획을 수립할 때로 앞당김. 이에 따라 추진위원회가 구성되었으나 안전진단을 통과하지 못해 생기던 사업장기화 등 각종 문제가 해소될 것으로 기대됨.

* (현행) 정비구역지정 → 추진위승인 → → 재건축실시결정 → 조합설립인가
* (개정) → 추진위승인 → 조합설립인가

2. 절차 단축

(지방의회 의견청취 및 건축심의 생략) 종전에는 정비계획을 수립할 때 도시․건축 공동위원회의 심의를 받도록 하였음. 그러나 정비계획에서는 구체적인 건축계획이 나올 단계가 아니므로 도시계획위원회 심의만 받도록 하고, 건축위원회는 사업시행인가 단계에서 심의를 받도록 함.

한편 도시․주거환경정비기본계획 및 정비계획에 대한 주민공람 등의 절차가 따로 있는 점을 감안하여 이들에 대한 지방의회 의견청취는 생략하는 것으로 함.

(토지등소유자 동의절차 간소화) 지금까지는 토지등소유자의 동의를 받을 때마다 인감증명서를 첨부하도록 하였으나, 앞으로는 조합설립시에만 첨부하도록 하여 주민불편 및 이로 인한 사업지연을 최소화하고자 함

* 토지등소유자 동의필요 시점 ⇒ 추진위 설립, 조합설립, 정관변경, 사업시행자 지정, 사업시행인가 및 동의 받은 사항의 변경

(조합설립 동의요건 조정) 재개발 및 도시환경정비사업의 조합설립요건으로 ｢소유자 수｣에 대한 동의요건(3/4이상)은 있었으나, ｢토지면적｣에 대한 동의요건이 없었음. 이에 면적 2/3이상의 동의요건을 신설하여 많은 토지를 소유한 자의 권리 침해를 방지.

또한 도시환경정비사업의 경우 종래 해석으로 운영하던 토지등소유자 3/4이상 동의요건을 법에 명시하고, 재건축사업에서 동별 의결권 2/3이상 동의는 알박기 방지 차원에서 삭제.

(공공기관 기능의 보완) 장기간 사업이 추진되지 않거나, 공공성이 강한 경우*에는 공공이 사업시행자로 참여할 수 있도록 하여 정비사업이 방치되는 사례 방지.

* ⅰ)추진위 승인후 2년 이내에 조합이 구성되지 않거나, 조합설립 후 3년 이내에 사업시행인가를 득하지 못하는 경우
ⅱ)국ㆍ공유지 및 주택공사 등의 소유면적이 전체 면적의 1/2이상인 경우

(결합개발방식의 도입) 서로 떨어진 정비구역을 하나로 묶어 사업을 시행할 수 있는 근거를 마련하여 역세권과 산지․구릉지의 결합 등 지역여건에 맞는 다양한 방식으로 사업을 시행할 수 있도록 함.

(입주자 모집조건 완화) 재건축 사업에 동의하지 않는 자가 있어 100% 소유권이 확보되지 않더라도 이들 미동의자에 대한 매도청구 소송 승소판결 등 소유권 확보가 담보되면 조합이 입주자 모집을 할 수 있도록 함.

* (참고) 일반 주택사업에서도 소유권 확보가 담보되면 소유권이 100% 확보되지 않더라도 일반분양이 가능. 다만, 준공시에는 100% 확보 필요

(정비계획은 시장․군수가 수립) 정비계획은 시장․군수가 수립하도록 하여 주민이 계획을 수립할 때 발생하던 초기비용부담 등 각종 부조리 문제를 해소. 다만 시장ㆍ군수가 1년 이상 계획을 수립하지 않는 등 의무를 해태할 때에는 주민이 제안할 수 있도록 하여 사업지연을 방지.

3. 투명성 강화

(정비사업전문관리업자 투명성 강화) 정비업자는 추진위원회를 구성한 후 경쟁입찰로 선정하도록 하고 위반할 때에는 등록취소 및 형사처벌을 할 수 있도록 함. 또한 추진위원회 승인을 위한 동의서는 토지등소유자만이 받도록 하여 정비업자의 초기 개입에 따른 비리와 부조리를 방지.

(주민대표기구의 투명성 강화) 조합 및 추진위 임원의 자격요건을 강화하고, 대의원회 구성을 의무화하여 주민대표에 대한 통제기능을 강화하며, 업체선정과 관련한 부조리에 대하여 벌칙규정을 신설.

(국ㆍ공유지 무상양도) 현재는 시행자가 기반시설을 설치하여 기부채납하면 그 설치비용만큼 정비구역안의 국․공유지를 무상 양도 받음. 이 경우 기부채납으로 이미 건폐율ㆍ용적률 등의 완화를 받은 경우에는 국ㆍ공유지 무상양도의 범위를 제한하도록 하여 이중혜택을 받지 않도록 합리적으로 조정.

(시공보증 합리화) 재개발․재건축을 할 때 시공사는 조합에 시공보증을 하여야 하는데 이때 보증회사들은 일부 대형사를 제외하고는 ｢공사계약금액 전액｣을 대상으로 보증서를 발부함. 이에 과다 보증수수료 및 이로 인한 사업비 증가가 모두 조합원 부담으로 돌아오는 결과가 됨. 앞으로는 조합이 공사금액의 50%내에서 보증범위를 정할 수 있도록 하여 과다수수료 방지

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