서울 재건축, 사업단계에 따른 양극화 가속
전세시장은 서울 0.13%, 신도시 0.16%, 수도권 0.27% 주간 변동률을 보였고 전국적으로는 0.15%로 올 들어 가장 높았다. 전세거래도 매매와 마찬가지로 점차 뜸해지고 있지만 수도권을 중심으로 부도심과 인기지역 등을 중심으로는 주간 상승세를 이어가고 있다.
[연말대비-2.17대책전후 비교분석]
한편, 3월 중순으로 접어들고 있는 지난 주 서울지역 아파트값은 작년 말 대비 1.95% 상승한 것으로 집계됐다. 이중 재건축 단지 상승률은 6.23%로 월등히 높았고 2.17대책 발표 후에는 상승률이 크게 둔화된 것으로 나타났다. 대책 발표를 기준으로, 서울 전체는 2.17대책 전까지 1.45% 상승률을, 대책 발표 이후로 지난 주까지는 0.5% 상승에 그치고 있다. 재건축도 마찬가지. 대책 전까지는 5.58%나 상승했으나, 대책 이후로는 0.54%를 기록하는 데 그쳤다.
서울 구별로는 송파(6.08%), 강동(3.53%), 용산(2.38%), 강남(2.37%), 서초(2.36%) 순으로 작년 말 대비 상승폭이 컸고 특히 송파(9.86%), 강동(7.89%) 재건축 상승률이 두드러지게 높았다. 하지만, 마찬가지로 2.17대책 이후로 재건축을 포함해 아파트 전반적으로 상승세가 둔화되고 안정세가 확산되는 것으로 나타났다. 작년 말부터 대책 전까지 8%대 상승률을 기록했던 송파, 강동구 재건축은 대책 이후부터 지난 주까지 송파구는 1.01%, 강동구는 -2.04%로 아예 하락세로 돌아섰다. 연초 상승세를 주도했던 이들 지역이 대책 이후부터 대략 3주간 하락하거나 1% 미만의 변동률을 기록해 대책 이후 동기간 서울에서는 용산(1.06%) 지역이 가장 상승폭이 컸던 것으로 집계됐다.
그러나 대책 전까지 상승세가 별로 크지 않았던 서초구 재건축은 오히려 대책 발표 이후 강남, 강동 등이 약세를 보이는 것과는 반대로 층고 문제와 관련돼 한강변 노후단지들이 회복세를 보이면서 1.25% 올라 강남권 중에서는 가장 상승률이 높았다. 강남구도 재건축 전체 상승률은 크게 둔화됐지만 오히려 완료단계 저밀도 만의 상승률은 대책 전 마이너스에서 대책 이후 플러스로 돌아섰다.
판교 호재를 업고 있는 분당은 작년 말 대비 3.53% 상승했고 연말부터 대책 전까지 1.81%, 대책 이후 3주간이 1.69%나 올라 대책 이후 강세가 두드러지고 있다. 전세가격도 대책 전 0.29% 상승한 데 반해 대책 발표 이후 0.8%나 올랐다.
[주간-매매]
주간 0.13% 오른 서울 매매는 서초(0.34%), 송파(0.34%), 양천(0.26%), 영등포(0.24%), 용산(0.24%), 중(0.21%), 마포(0.2%), 강서(0.19%) 등 재건축이 오름세를 유지하고 있는 송파, 서초 지역과 주요 부도심, 인기 주거지역들이 오름세를 보였다. 양천구는 목동, 영등포구는 여의도동 일원 노후단지들이, 용산은 이촌동 아파트들이 올랐다.
하지만 고덕, 둔촌 등 재건축 약세가 이어진 강동구는 전주에 이어 지난 주에도 -0.43% 하락했고 성북(-0.05%), 노원(-0.04%), 동대문(-0.03%) 등 강북권이 미미하지만 약세를 보였다. 은평, 중랑, 강북, 금천, 구로 등 다른 외곽지역들도 0.05% 이내의 미미한 변동률을 보이는 데 그쳤고 강남구도 주간 0.08%로 보합 안정세가 이어졌다. 하지만, 대치 동부센트레빌, 삼성 중앙하이츠빌리지 등 최근 입주한 새아파트는 오름세를 보였고 압구정 노후단지도 가격 조정 없이 강세가 이어지고 있는 것으로 나타나 재건축과 새아파트간, 재건축 간에도 가격 차별화가 점차 심화되고 있는 것으로 나타났다.
서울 재건축은 주간 0.12% 변동률로 전주(0.03%) 보다는 상승률 값이 소폭 커졌지만 강동구 등 전주까지 하락폭이 컸던 단지들이 보합세로 접어들고 완료단계 저밀도 상승폭이 다소 둔화됐기 때문이다. 여전히 재건축을 제외한 서울 일반아파트 주간 상승률(0.13%) 보다는 낮았다. 강남구 재건축이 주간 -0.2% 하락해 전주보다 하락폭이 커졌고 강동구도 주간 -0.9%로 전주와 비슷했다. 개포, 둔촌, 고덕 등 초기단계 일반재건축이 하락세를 여전히 주도했다. 이들 강남, 강동 소형 재건축과 도봉, 노원 등 소형 밀집지역이 하락하면서 서울은 20평이하 매매값이 주간 -0.07% 하락했다.
강남, 강동 재건축은 수요가 관망세로 돌아서면서 거래가 끊어졌고 강남구에선 개포시영이 평형별로 지난 주 1,500-2,750만원 가량 하락했고 주공2단지 19평형은 500만원 하락했다. 강동구에서는 고덕주공2단지 11평형이 1,000만원, 둔촌동 주공고층4단지 34평형이 지난 주 2,000만원 하락했다.
반면 전주와 마찬가지로 서초구와 송파구는 재건축이 오름세를 유지하고 있다. 서초구는 주간 0.35%, 송파구는 0.68%로 송파는 잠실 저밀도는 상승폭이 다소 둔화됐지만 관리처분계획안이 통과된 신천시영과 주공2단지 등이 개발이익환수제를 피할 것으로 예상되면서 막바지 매수 문의가 많아 가격이 오름세를 유지하고 있고 가락시영, 주공5단지 등도 각각 개발계획이 거론되면서 소폭 오름세를 보여 일반재건축도 오름세를 보였다. 연초 타 강남권에 비해 상승폭이 다소 낮았던 서초구는 소폭 둔화됐지만 한신, 한양을 비롯해 주요 일반 재건축 오름세가 여전하다.
서초동 우성1차 33평형이 2,000만원, 잠원동 반포한양 35평형 2,000만원, 한신4차 33평형이 1,500만원, 반포동 미주 28평형이 1,000만원 올랐다. 송파구에선 잠실 주공5단지 36평형이 2,500만원, 2단지 19평형이 500만원, 신천시영 13평형이 500만원 상승했다.
신도시는 0.37%로 전주보다 상승폭이 소폭이지만 다시 증가했는데 선두에 선 것은 역시 분당이다. 분당신도시는 주간 0.6% 매매상승률을 기록하며 전주(0.54%)보다 상승폭이 다시 소폭 증가했다. 이에 따라 분당은 전주에는 1,250만원대, 지난 주엔 1,260만원대 평당가를 돌파했다. 평형대별로는 지난 주에도 40평형대를 중심으로 30평이상 중대형이 소형에 비해 큰 폭 올랐다. 이매, 정자, 야탑동 을 비롯해 서현, 수내, 분당동 중대형이 일제히 오름세를 이어갔다.
그 외에는 산본(0.22%), 일산(0.16%), 평촌(0.12%), 중동(0.02%) 순이다.
수도권은 주간 0.13% 변동률을 기록했다. 화성(0.4%), 용인(0.37%), 과천(0.31%), 수원(0.27%), 양주(0.2%) 등이 오름세를 보였고 광명, 안양, 인천 등도 소폭 올랐다.
화성은 태안읍 일대가 회복세를 보였고, 용인은 죽전 등 새아파트를 필두로 수지 일대와 기흥, 구성이 일제히 상승세를 이어갔다. 이에 따라 용인은 2월 말 평당 700만원대를 돌파한 후 꾸준히 오름세를 보이고 있다. 과천은 원문주공3단지 등 일부 재건축이 회복세를, 수원에서는 주요 새아파트들이 이사철 전후로 일제히 회복세가 이어졌다. 2.17대책으로 판교급 신도시 택지 개발이 예정된 양주군에서는 옥정지구 인접 삼숭동 소재 단지들이 소폭 올랐다. 평형대별로는 수도권도 용인, 수원 등 주요 지역 중대형이 오르면서 40평형대 이상이 상승세를 주도했다.
동두천, 의왕, 광주, 부천, 하남, 의정부 등 몇몇 지역이 주간 하락세를 보였으나, 하락폭은 -0.01%~-0.09%대로 미미했다.
[주간-전세]
서울 전세는 주간 0.13% 상승률을 보였다. 3월 첫 주에 비해서는 주간 상승률 값이 다소 큰 지역이 몇몇 눈에 띈다. 금천(0.63%), 중(0.54%), 강서(0.51%), 송파(0.4%), 서초(0.27%), 도봉(0.21%), 영등포(0.2%) 등이 서울 평균을 웃돌았고 동작, 강남, 강동, 양천 등 주요 강남권과 인접지역도 미미하지만 플러스 변동률을 기록했다.
금천구는 독산 주공14단지와 한신, 시흥 벽산타운5단지 등 일부 대단지가 소폭 오르면서 상승폭이 커졌고 중구 역시 1,434가구의 신당 삼성과 5,150가구의 남산타운이 평형별로 500만원 정도 오르면서 상승세를 보였다. 강서구는 염창동과 가양동 중소형이, 송파구는 가락 쌍용3차, 문정래미안 등 새아파트를 비롯해 오금, 거여, 잠실동 등 중대형 전셋값이 올랐다.
반면 성동, 강북, 노원, 용산, 서대문, 중랑, 은평 등은 -0.01%~-0.12%대의 변동률을 보였다.
주간 전셋값이 평균 0.16% 오른 신도시는 분당(0.23%)과 산본(0.22%), 일산(0.17%) 등이 오름세를 보였고 중동(0.05%)과 평촌(0.02%)도 미미하지만 플러스 변동률을 유지해 모처럼 전 지역이 상승했다. 소형과 대형이 비교적 고른 오름세를 보이고 있고 분당은 중대형 매매가 강세인데 반해 상대적으로 중소형 전셋값 오름세도 눈에 띈다.
분당 수내동 파크타운삼익 69평형이 3,000만원 올랐고 금곡동 아데나렉스 33평형이 2,000만원 상승했다. 구미동 하얀주공5단지는 17평형이 500만원, 30평형은 1,000만원 올랐다. 일산에선 대화동 장성대명 46평형이 1,500만원, 장항동 호수마을대우 33평형이 1,000만원 상승했다. 군포에선 오금동 소월삼익 75평형이 1,500만원, 수리동 가야주공5단지, 산본동 개나리주공13단지 등 10-20평형대 전셋값이 250-500만원 가량씩 올랐다.
수도권은 주간 0.27% 전세변동률로 최근 4주간 0.2%대를 유지하고 있다.
하남(1.01%), 용인(0.88%), 화성(0.81%), 의왕(0.57%), 과천(0.47%), 안양(0.42%), 수원(0.34%), 인천(0.27%) 등이 지난 주 수도권 평균 이상 올랐다.
하남은 일부단지가 조정된 것인데 반해 대단지가 있어 상승폭이 컸고 용인은 매매와 마찬가지로 죽전 등 중대형 전셋값이 강세를 보였다. 용인 구성 행원동아솔레시티 49평형이 1,500만원, 상현동 서원3단지아이파크 48평형이 1,000만원, 하남시 신장동 백송한신 21평형이 750만원, 과천시 별양동 주공6단지 16평형이 1,000만원, 화성 태안읍 신한에스빌2단지 32평형이 주간 750만원 전셋값이 올랐다.
남양주(-0.18%), 의정부(-0.11%), 파주(-0.06%) 등이 소폭 하락했다.
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