부동산114 실거래가격 지수, 시장 변화·가격 변동을 보다 빠르고 정확하게 파악·예측 가능

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부동산114
2005-03-13 09:57
서울--(뉴스와이어)--부동산114 부동산데이타베이스연구소에서는(연구소장 : 한양대학교 도시공학과 이창무 교수) 실제 거래된 가격을 기초로 한 아파트 실거래가격지수를 개발하여 아파트시장의 변화 및 가격변동을 좀더 빠르고 정확하게 분석할 수 있는 기틀을 마련하였다.

2004년 2월부터 수도권 300세대 이상 아파트를 대상으로 실거래가격을 주간단위로 조사해왔으며, 본 데이터를 토대로 실거래가격 지수를 개발, 분석해 왔다. 이에 따르면 실거래가격지수는 현재 아파트 시장에 통용되고 있는 아파트 시세에 비해 시장의 가격 변동에 민감하게 반응하는 것으로 나타났다.

아파트 실거래가격 분석결과 대체로 가격이 상승하고, 거래가 활발한 시기에는 시세평균보다 높은 수준에서 실제 거래가 일어난 반면, 가격이 하락하고 거래가 드문 시기에는 시세평균보다 낮은 수준에서 거래가 이루어진 것으로 나타났다.
실제로 작년 상반기 비교적 거래가 활발한 때는 실거래가가 주로 시세평균보다 높은 수준에서 거래가 이루어지다가 거래량이 절반 수준으로 감소한 하반기에는 시세평균보다 낮은 수준에서 거래가 이루어졌다. 또 최근 서울 재건축 주도로 상승세를 보이며 거래가 증가하자 실거래가는 그간의 하락세에서 벗어나 소폭 반등하며 시세평균과의 간극을 좁혀가고 있다.
이는 기존 시세평균가격 지수(상한가-하한가)가 호가 중심으로 이전 가격과의 연속성을 지니고 있는 것에 비해 실거래가격 지수는 개별 상품의 속성이 반영된 최근의 실제 거래된 사례의 가격을 기초로 하고 있고, 시장참여자(매도자, 매수자 등)가 느끼는 가격변화를 직접적으로 반영하고 있다는 점에서 시장의 변화를 보다 정확하고 신속하게 반영할 수 있음을 보여주고 있다.

시세평균가지수와 실거래가격지수의 추이를 그래프로 비교해 보면, 변동폭이나 변화 조짐, 기점이 실거래가격지수의 경우에 보다 뚜렷하고 빠르게 나타나고 있다
지난 1년간 수도권(서울, 경기, 인천)의 실거래가격 지수 추정 결과를 보면, 실거래가 지수는 2004년 상반기 일시 상승 이후 꾸준히 감소하여 2005년 2월말 현재 96.03으로 -3.97% 하락했다.(2004년2월=100). 시세평균가격 지수가 97.92로 -2.08%의 내림세를 보인 것에 비해 실거래가 지수의 하락폭이 두배 가량 큰 것이다. 지난해 말 1가구 3주택 양도세 중과세 시행을 앞두고 시장에 출시되었던 매물들이 적체되면서 가격이 하향 조정되어 실제 거래가격 하락을 부추긴 것으로 보인다.

그러나 작년 하반기까지 하락세를 이어가던 실거래가격 지수는 올해 들어 빠른 속도로 회복세를 보였다. 지난 2월 시세와 실거래가격 지수 모두 상승세를 보였지만, 시장 변화에 민감한 실거래가격 지수가 재건축을 중심으로 1월부터 눈에 띄게 반등한 데 반해, 상대적으로 보수적인 성향을 보이고 있는 시세지수는 2월에 들어서야 상승세를 보였다. 특히 서울의 경우 시세평균가지수 추이에 비해 실거래가격지수 추이가 가격 하락-상승 변화기에 빠르고 가파른 추세선을 그리며 움직이고 있다. 서울 재건축 추진 단지를 대상으로 한 실거래가격지수 추이에 따르면 그러한 변화는 더욱 두드러지며, 경기-수도권 지역도 마찬가지로 나타나고 있다.

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