현대경제연구원 ‘2009년 주택시장의 향방은?’

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2008-10-05 13:00

서울--(뉴스와이어)--현대경제연구원 ‘2009년 주택시장의 향방은? - 하향안정세 속 지역별 양극화 지속’

1. 침체 국면에 들어선 국내 주택시장

최근 국내 주택시장에서는 가격지수 자체는 매우 안정된 모습을 보이고 있다. 2006년 말 이후 정부의 강력한 부동산대책(11.15, 1.11, 1.31)과 주택담보인정비율 (LTV)와 총부채상환비율(DTI) 규제 강화 등으로 안정흐름을 지속하고 있다. 이러한 안정세 속에서도 2008년 한해 상대적으로 서울 강북지역이 강세를 보였고, 규모별로는 대형아파트가 소폭 하락한 반면 소형아파트가 비교적 빠르게 상승세를 보였던 것이 특징이다.

하지만 미국 금융위기로 불확실성 확대 및 주택 매매호가 하락 등으로 인하여 거래심리가 극도로 위축되면서 주택경기가 갈수록 침체되고 있다. 이러한 가운데 최근 미분양아파트 문제마저 불거졌다. 2008년 7월말 현재 전국 미분양아파트는 약 16만 채를 돌파한 상태이며, 업계에서 피부로 느끼는 체감수치는 이보다 훨씬 많은 수준으로 추정되고 있다. 이에 따라 건설사의 분양대금 수입이 원활하지 않아 건설업체의 부도가 늘어나고 있으며, 경영환경 악화에다가 건설사 차입금의 만기가 속속 돌아오면서 건설사들이 자금난에 봉착하고 있다.

2. 2009년 주택시장 전망

주택시장을 전망하기 위해서는 2009년 주택시장 변수를 점검할 필요가 있다. 먼저 수요측면에서 보면 국내 경기는 미국發 금융위기의 여파로 수출증가세가 다소 약화될 가능성이 높아 전년 보다 악화될 것으로 전망되고 있다. 시장금리 상승세는 물가상승 압력 완화로 둔화될 가능성이 높지만 은행의 자금상황에 크게 의존하면서 상승 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 주택수요가 감소할 가능성이 크지만 과잉유동성이란 불안요인이 잠재하고 있어 지역에 따라 투기적 수요 발생 가능성도 존재한다.

둘째, 공급측면으로 보면 2채 이상의 주택에 대해 대출을 받은 사람들이 만기가 돌아오면 1건으로 줄여야 하는 소위 처분조건부대출 해소와 금리상승 부담 등으로 주택매도 물량이 증대될 전망이다. 여기에다 양도세 인하 또는 부과조건 완화 시 그 동안 대기한 대규모 매도물량이 나올 가능성도 높다. 중장기적으로는 정부의 공급확대 정책에 따라 2008년 이후 수도권 6개 및 분당급 신도시 등의 지역에 주택공급이 점차 증가할 전망이다. 그러나 주택의 원가에 해당되는 지가의 경우 개발 및 그린벨트해제 기대감 등으로 상승세를 지속하면서 주택가격은 공급증대에도 불구하고 크게 떨어지지 않을 것으로 보인다.

셋째, 정책적 측면에서 보면 8.21 대책 등에서는 먼저 중장기 안정적 주택공급 확대 기반 구축을 위한 재건축규제합리화, 분양가상한제개선 등의 제도를 개선하여 도심 내 공급확대 기반을 마련하였다. 또한 수도권 전매제한 기간과 같은 시장불안기에 과도하게 설정된 인위적 수요억제 장치를 선별 완화하여 시장기능의 정상화도 도모하고 있다. 동시에 거래활성화를 위한 양도세 과세제도와 종합부동산세 제도 개선 등 9.1 세제개편으로 8.21대책을 보완하고 있다.

따라서 2009년 주택가격은 상승․하락 요인이 혼재된 가운데서도 전반적으로 하향 안정세가 우세하다. 무엇보다도 경기회복 부진, 대출금리 불안 등 수요요인의 침체와 미분양아파트 문제가 깊어지고 있는 상태에서 공급매물이 증대될 것으로 기대되기 때문이다. 그러나 원자재가격 상승, 재건축아파트 가격 상승, 토지가격 급등 등 건축비용이 지속적으로 상승하여 주택가격 자체는 여전히 높은 수준에 머물러 있을 가능성이 높다. 전반적인 거래 부진 속에서도 세제 완화 등으로 소위 버블세븐의 고가주택의 거래가 다소 활기를 되찾을 경우 지역별 양극화 현상이 더욱 뚜렷해 질 가능성도 크다.

3. 시사점

정부가 강력한 부동산시장 활성화 대책을 내놓고 있는 동시에 급격한 긴축을 피하는 조심스러운 정책 운용으로 2009년 중 주택시장의 경착륙 가능성은 낮다. 그러나 취약한 가계 재무구조를 견디지 못해 집을 팔려고 내놓는 매물이 급증하면서 일시적이고 국지적으로 적정가격 이하로 떨어질 수도 있다. 특히 미분양아파트 문제가 해소되지 않으면 건설경기 악화로 부동산발 경제위기설이 재확산될 가능성도 존재한다.

따라서 주택시장 활성화도 시급하지만 미분양아파트가 급증한 시점에서 부동산시장의 현안은 부동산시장을 연착륙시키는 것이다. 특정 지역의 투기적 버블 확대를 억제하고, 과잉유동성에 의한 특정 지역의 투기적 수요를 차단하기 위해서는 철저한 감시와 감독이 중요하다. 또한 주택정책도 그 동안의 공급확대 위주의 정책에서 벗어나 주택수요자의 ‘삶의 질’을 향상하는 방향으로 전환이 필요하다.

그리고 만일의 경우 한국판 서브모기지 프라임 사태 가능성의 심각성을 인식하고 금융권과 건설업체간의 공존 모색이 절실하다. 건설시장의 자금경색 현상이 나타나지 않도록 건설사에 대한 금융권의 대출연장이 시급하며, 특히 예견 가능한 PF 부실로 인한 건설업계의 위기가 금융권으로 확산되는 것을 방지하여야 한다. 뿐만 아니라 증가 일로에 있는 국내 가계부채가 가계 위기로 까지 확대되지 않도록 가계 스스로 적절한 조치를 취해야 한다. 우리 가계에 커다란 위험이 도사리고 있는 상황에서 가계도 재무구조를 개선하거나 건전한 소비생활을 하는 등 가계 구조조정이 절실하다.

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