주택규제 개선 효과, 내년부터 본격화된다

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2008-12-04 13:40

서울--(뉴스와이어)--국토해양부(장관 : 정종환)는 거래 위축, 미분양 적체, 주택건설 감소 등 침체 양상을 보이고 있는 주택시장의 연착륙을 위해 금년 6월부터 마련한 부동산 대책들의 후속입법이 12월부터는 본격적으로 완료되고 있다고 밝혔다.

이에 따라, 시행령 등 하위법령 마련이 필요한 경우를 제외하고는 내년초부터는 대부분 시행에 들어가 주택거래 활성화 및 공급 확대 효과가 나타날 것으로 기대된다.

우선, 인위적으로 수요를 억제해 왔던 규제들이 12월부터는 대폭 완화된다.

민간 아파트 분양권 전매와 청약수요를 억제했던 투기과열지구와 대출규제(LTV, DTI)가 시행되는 투기지역이 강남 3구를 제외하고는 전면 해제(11.7)된데 이어 수도권의 분양가상한제 주택의 전매제한 기간도 10～5년에서 7～1년으로 대폭 완화되는 내용의 ｢주택법시행령｣도 국무회의를 통과(12.2)함에 따라, 다음주(관보게재 예정일 12.9～10일경)부터는 신규주택의 거래활성화 및 기존 미분양 해소에 큰 도움이 될 전망이다.

국토부에 따르면, 이번 전매제한 완화로 수도권에서 약 19만 1천호(서울 2.1만, 인천 3만, 경기 14만)가 혜택을 볼 전망이다. 이중 비상한제 주택으로서 전매제한이 완전히 해제되는 주택은 약 14만호(서울 1.5만, 인천 2.5만, 경기 10만)에 달한다.

주택공급 기반 강화를 위한 제도 정비와 도시 재정비사업 등 도심공급 활성화도 차질없이 진행되고 있다.

①우선, 재건축·재개발 사업의 시공자 선정시기 조기화, 안전진단 완화 등 절차 규제 간소화는 ｢도시및주거환경정비법｣ 개정안(10.30일 발의)이 상임위(국토위)를 통과(11.27)함에 따라 이르면 연내 시행이 가능할 것으로 보인다.

* 공포후 즉시 시행 : 시공자 선정시기 조기화(사업시행인가후 → 조합설립인가후), 재건축 조합설립 요건(동별 의결요건) 완화, 정비계획수립시 건축심의 생략, 토지등소유자 동의방식 간소화
* 공포 6월 후 시행 : 안전진단 절차간소화(2회 → 1회)(단, 안전진단 기준 완화는 告示 개정사항으로 연내 시행 가능)

11.3대책에서 제시한 소형평형의무비율 완화는 ｢도시및주거환경정비법시행령｣ 개정안이 현재 입법예고 중이며, 관련 절차를 최대한 단축하여 연내 개정을 완료할 방침이다.

임대주택 의무비율 완화 및 용적률 상향은 법률 개정사항으로 새로이 ｢도시및주거환경정비법｣ 개정안을 연내 국회에 제출하고, 심의가 완료되는 대로 최대한 하위법령을 조속히 마련하여 시행(‘09.3월경 예상)할 계획이다.

이와 같이 재건축, 재개발 사업의 규제가 크게 완화되면, 현재 위축된 사업들*의 속도가 빨라지고, 공급량도 증대되어 도심내의 주택수급 여건이 근본적으로 개선될 것으로 기대된다.

* 서울시 주택건설(천호) : 116(’03) → 52(’05) → 63(’07)
* 서울시 재건축 주택건설 인허가(천호) : 43(’03) → 9(’05) → 5(’07)
* 현재 추진중인 사업(기본계획수립 후 미준공 사업장 기준)
재건축 : 916개 지구, 약 50만 세대 / 재개발 : 653개 지구, 약 70만 세대

② 분양가상한제는 택지비용을 실매입가격으로 산정시 가산비용을 인정하는 내용의 ｢주택법｣ 개정안(10.30발의)이 현재 국회 국토해양위에 상정·심의중에 있어 연내 개정이 가능할 전망이다.

주상복합 아파트의 경우에도 건축 및 택지비용에 있어 가산비 추가 인정이 가능한 방향으로 ｢분양가산정규칙｣이 12월중 개정될 예정이다.(현재 법제처 심사 마무리 단계)

주택법 개정안과 분양가산정규칙이 연내 개정될 경우, 내년 상반기부터는 택지비가 비싼 도심내의 주택공급 여건이 크게 나아질 것으로 기대된다.

③ 도심내에서 서민들의 주거공간인 다세대 주택도 “단지형 다세대*” 제도를 도입하는 ｢주택법｣ 개정안이 현재 국토위에 상정되어 있어 내년부터는 공급이 본격화될 전망이다.

* 주거환경 개선을 위해 다세대 주택을 일정규모(20～149호)로 집단화시키고, 부대시설(관리사무소 등) 설치 및 건축기준을 완화시키는 제도

내년에는 시범사업(150호 규모)을 거쳐 추진되나, 다세대는 건축기간이 짧아 실제 입주도 가능할 것으로 보인다.

내년에는 1～2인 가구나 신혼부부 등을 위해 기숙형 주택이나 원룸형 주택도 선보인다. 주택법 등 관계법령을 개정하여 사업승인 기준이나 절차, 공급방법에 특례를 두어 신속한 공급을 도모할 계획이다.

④ 9.19대책 등에 따른 도심 공급 활성화 방안도 차질없이 추진되고 있어 내년부터는 공급확대 효과가 본격화될 전망이다.

도시재정비촉진사업(뉴타운 등)은 금년에 수도권에서 총 10곳(경기 8, 인천 2)의 신규 지구를 지정하였고, 서울시와도 뉴타운사업 재검토 결과가 나오는 대로 내년이후의 추가 지정 문제를 긴밀히 협의해 나갈 예정이다.

또한, 재정비촉진사업의 활성화를 위해 기반시설 설치 비용의 일부를 재정 등으로 지원하는 방안도 검토중에 있다.(11.27, 도시재정비촉진특별법 개정안 국토위 통과)

도심 역세권 고밀·복합 개발사업은 금년에 가리봉 역세권(5천호) 시범지구를 지정한데 이어, 내년에는 주택사업 인허가를 추진할 계획이다.

이와 관련하여 국토부는 내년에 ｢도시재정비촉진특별법｣을 개정하여 역세권 고밀복합개발 사업유형을 신설 하는 등 제도개선을 적극 추진키로 하였다.

* 공공의 선도적 사업추진, 지구지정 등 사업요건 완화, 용적률 상향 등

⑤ 내년에는 민간의 주택건설 위축에 대비하여 신도시 등 공공택지에서 안정적인 주택공급을 추진해 나갈 계획이다.

내년에는 판교 약 1만호, 광교 5천, 김포 1.8만, 파주 1.1만호 등 수도권 신도시에서 4.7만호를 공급(분양)하는 등 향후에도 연간 7～10만호 수준을 지속 공급할 예정이다.

아울러, 도시 근교에서 저렴한 택지를 확보하기 위해 산지·구릉지 등을 계획적·체계적으로 활용하는 방안을 검토 중에 있으며, 내년초부터 시범사업 대상지 공람공고 착수 등을 통해 본격적으로 공급해 나갈 예정이다.

부동산시장 안정과 함께, 정부는 어려운 경제여건을 감안하여 서민들에 대한 주거안정 지원도 대폭 강화하고 있다.

①우선, 무주택 서민들의 주거안정을 위해 저리(2～4.5%)의 주택 전세자금 지원이 대폭 확대된다. 특히, 연말에 도시 영세민 등 취약계층이 전세자금을 마련하는데 어려움이 없도록 자금규모를 7천억 증액(12.2일 국회 본회의 의결)하여 금년도에 총 4.4조원을 지원키로 하였다.

* 10월까지 지원된 약 13만가구를 포함해 금년에만 총 16만가구 지원 예상(가구당 평균 2,513만원)

내년에도 금년수준인 약 4조원의 전세자금을 지원하여 서민들의 주거비 부담을 덜어줄 계획이다.

②내년에는 9.19대책으로 발표된 무주택 서민들을 위한 중소형 공공 분양 및 임대주택 공급 프로그램인 “보금자리 주택 건설계획”이 본격 추진된다.

현재 ｢보금자리주택건설특별법(10.30발의)｣이 국토위에 상정되어 심의중에 있다. 금년중 특별법 입법을 완료하고, 내년 3월까지는 하위법령 정비를 모두 완료할 예정이다.

※ 보금자리주택건설특별법(안) 주요내용
· 보금자리주택(공공분양, 영구·국민·지분형임대·장기전세주택)을 지구내 전체 주택의 50%이상 건설
·사전협의절차 강화, 개발계획과 실시계획을 ‘지구계획’으로 통합, 통합심의제, 사업계획 국토부 직접 승인 등 절차 간소화
· 보상가 산정시점 조기화(지구지정→주민공람일), 도급구조 개선, 택지공급가격 인하 등을 통해 분양가 인하
· 분양에 앞선 사전예약제 시행근거 마련, 기존 국민임대 및 일반 택지개발지구의 선별적 전환, 공공주택건설본부 설치 등

법령 정비가 완료되면, 내년 6월까지는 시범지구를 지정하고, 하반기에는 사전 예약제 방식(‘09.7월까지 주택공급규칙 개정)으로 첫 분양이 시행될 계획이다. 보금자리 주택지구에서 공급되는 주택은 ‘12년 하반기에 첫 입주를 계획하고 있다.

보금자리 주택이 개발제한구역 등 직장이 가까운 도시 근교에 저렴한(분양가 15%정도 인하) 가격으로 신속히 공급될 경우, 서민들의 내집 마련의 꿈이 보다 가까워질 수 있을 것으로 기대된다.

국토부는 보금자리 주택 등의 공급을 통해 ‘18년까지 자가보유율을 현재의 60%에서 65%수준으로 높여나갈 계획이다.

③저소득층을 위한 장기 공공임대주택 공급도 한층 다양하고 저렴하게 공급될 예정이다.

우선, 시중 임대료의 30%수준인 “영구임대주택”의 건설이 재개된다. 내년에는 5천호, 그 이후에는 약 1만호씩 건설하여 ‘12년에 첫 입주가 가능할 전망이다.

시중 임대료의 60～80%수준으로 30년간 장기간 임대할 수 있는 “국민임대주택”은 금년에 65천호를 공급하고 내년에는 88천호를 입주자에게 공급(입주자모집)할 계획이다.

내년에는 노후화가 심한 영구임대주택 등 공공임대주택의 시설을 개량하는 사업도 추진하여 임대주택의 슬럼화를 방지할 계획이다.(현재 국회에서 1,200억원 규모의 예산심의중)

주공·SH공사 등의 공공임대주택의 임대료를 올해에 이어 내년에도 동결하고, 주공의 영구임대주택 관리비도 ‘10년까지 현행 대비 약 40% 인하해 나갈 예정이다.

* 임대료 동결현황(‘08.11월) : 52만호(전체 공공임대 53만호의 98%)
* 영구임대 세대당 월 평균 관리비 : 현행 3.4만원 → ‘10년 2만원 수준

국토해양부는 내년초까지는 이러한 주택규제 개선 후속입법들이 모두 완료될 예정으로 있어 하반기부터는 거래활성화, 공급확대, 미분양 해소 등 정책 효과가 가시화될 것으로 기대한다고 밝혔다.

아울러 내년에는 주택건설 감소세가 지속될 경우 중장기적 수급불안 요인으로 작용할 수 있다는 점을 감안하여 주택공급 관련 규제의 개선을 지속적으로 추진함으로써 근본적인 시장안정에 역점을 둘 계획이다.

이와 함께, 경기침체기에 어려움을 겪을 수 있는 서민들과 취약계층의 주거비 문제에 대해서는 정부가 면밀히 점검하고 경감 및 지원방안을 마련해 나갈 계획이다.

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