청약통장 필요없고 전매가능한 조합아파트, 투자유의사항...부동산뱅크
그러나 최근 일부 사업장에서 공사기간이 지연되고, 추가부담금 분쟁 등이 발생하는 등 사업에 차질을 빚기도 했다. 이에 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 조합아파트에 관심있는 수요자들을 위해 투자시 유의해야 할 사항들을 알아봤다.
첫째, 토지매입 및 조합원모집 현황을 확인해야 한다. 조합원 모집이 늦춰지면 사업이 지연되고, 이로 인해 입주시기도 예정보다 늦어질 수 있으므로 토지를 얼마나 확보했는지가 사업 진척의 중대한 변수로 작용한다. 현재 주택법에 따르면, 개별 조합원이 모여 100% 토지매입을 완료해야 사업승인이 가능하지만 최근 국회에서 조합이 사업부지의 80% 이상만 매입하면 사업승인이 가능하도록 개정안을 검토하고 있다.
둘째, 추가부담금이 발생할 소지는 없는지 체크해야 한다. 일부 토지 소유자들의 ‘알박기’ 나 사업 지연에 따른 공사비 추가부담으로 당초 분양가보다 더 비싸질 수 있기 때문이다. 흔히 ‘알박기’는 재개발 예정지역 내 중요한 지점의 땅을 미리 사놓고 개발업자로부터 많은 돈을 받고 파는 행위를 일컫는다. 또한 조합운영을 위해 필요한 업무추진비가 분양 대금에 포함돼 있는지 아니면 별도로 납부해야 하는지도 확인해야 한다.
셋째, 해당지역 내 건축물 노후도를 확인해야 한다. 조합아파트를 설립할 수 있는 요건은 ▲해당지역 내 20년 이상 경과한 건축물이 2/3 이상 됐거나, ▲20년 이상 지난 건축물이 1/2이면서 15년 이상 경과한 다세대·다가구주택이 30% 이상 돼야 한다. 몇년 전 서울 신길동에서는 조합설립인가도 되지 않은 조합아파트에 대출을 해줬다가 노후도가 충족되지 않아 사업추진이 불가능해진 경우도 발생했다.
넷째, 시공능력이 우수한 대형건설사를 선정하는 것이 좋다. 조합아파트는 일반아파트와 달리 각 조합원에게 부과되는 제세공과금(취득세 등록세 재산세 종합토지세 등)을 제외한 모든 공사비용을 시공사에서 책임지기 때문에 자금력이 부족한 건설사일 경우 공사 진척이 어려울 수 있다. 조합아파트도 일반아파트와 마찬가지로 입주 때까지 시공보증을 받긴 하지만 사전에 시공사의 재무상황과 견실성을 알아보는 것이 중요하다.
다섯째, 현장확인을 통해 주변시세 및 입지여건 등을 따져봐야 한다. 최근 경기침체로 대부분 의 아파트 가격이 하락해 있는 상황이기 때문에 주변시세를 살펴볼 필요가 있다. 또한 인근에 교통 편의시설 등 주거생활에 필요한 인프라가 제대로 갖춰졌는지, 혹은 산업단지나 교통여건 등의 개발호재가 있는지 등 직접 발품을 팔아 알아보는 노력이 필요하다.
조합 신청자격은 ▲조합설립인가 신청일 이전 6개월간 해당지역 거주자이면서 조합아파트 입주예정 가능 일까지 무주택자이거나, ▲전용면적 60㎡이하 1가구 소유한 가구주 등이다.
특히, 내년 상반기에는 각종 인프라가 확충된 지역을 중심으로 조합아파트가 선보일 예정이다. 이에 부동산뱅크(www.neonet.co.kr)가 서울 및 수도권 지역에 위치한 조합아파트의 주요 물량을 소개한다.
삼성건설은 경기 부천시 원미구 중동에 114㎡, 총 521가구를 공급하고 조합원을 추가모집 중이다. GS스퀘어 홈플러스 이마트 현대백화점 등 편의시설과 중흥중 심원초 등 교육시설이 단지와 인접해 있어 쾌적하고 편리한 주거생활을 누릴 수 있다. 또한 경인고속도로 부천IC, 서울외곽순환도로 중동IC 송내IC가 인접해 있으며, 단지 내에서 도보로 5~7분 거리에 지하철 7호선 연장선 중부경찰서역(가칭)이 오는 2012년 개통될 예정이다.
LIG건영은 서울 동대문구 전농동에서 조합원 400여 명을 내년 상반기에 모집할 예정이다. 인근에 답십리뉴타운 청량리민자역사가 2010년에 예정돼 있어 후광효과를 기대할 수 있으며, 지하철 1호선 청량리역 회기역과 2호선 답십리역을 가깝게 이용할 수 있다. 내부순환 동부간선 서울외곽순환도로가 인접해 있으며, 향후 경전철 면목선이 개통될 예정이다. 또한 롯데백화점 홈플러스 등 편의시설과 민자역사 내 상업시설을 편리하게 이용할 수 있다.
두산중공업은 서울 동작구 상도동에 100여 가구의 조합원 물량을 공급한다. 지하철 7호선 장승배기역 상도역이 도보로 3~5분 거리에 있으며, 신상도초 장승중 송남고 숭실대 중앙대 등의 교육시설과 인접해 있다. 또한 경전철 서부선 개통과 함께 노량진 민자역사가 완공될 예정에 있어 문화시설 및 다양한 편의시설을 즐길 수 있다.
이수건설은 서울 마포구 용강동에서 289명의 조합원을 모집하고 있다. 지하철 6호선 대흥역 공덕역과 인접하고, 강변북로 서강대로 마포대교 등을 이용해 서울의 중심업무지역인 종로 여의도 강남 등으로의 접근성도 뛰어나다. 또한 한강 조망이 가능하며, 경의선 복선전철 성산∼용산 구간과 인천국제공항철도 2차 구간이 2010년 개통될 예정이다.
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2013년 10월 17일 17:39
