상가 보증금 최우선변제권, 제대로 알고 있어야
이외에도 주변에는 상가 임대보증금과 관련하여 분쟁이 끊이지 않고 있는데 많은 분들이 "상가건물임대차보호법"의 적용과 관련하여 오해를 하고 있어 이에 대한 주의가 요망된다.
우선 '상가건물임대차보호법'의 적용을 받기 위해서는 사업자등록을 하고 확정일자를 받는 것은 기본적인 사항이고, 또한 법에서 정한 환산보증금의 범위내에 해당되어야 한다. 이 환산보증금의 적용과 관련해서는 두가지 경우를 나누어서 보아야 한다.
첫째는 '상가건물임대차보호법'이라는 법 자체의 적용대상이 되는지의 여부를 판단하는 환산보증금이 있고, 둘째는 법의 적용을 받는다고 하더라도 보증금의 일부를 최우선적으로 반환받을 수 있는 최우선변제권의 적용대상이 되는지를 판단하는 환산보증금이 있다.
상임법의 적용대상 여부를 판단하는 환산보증금[보증금+(월임대료X100)]은 서울특별시 : 2억6천만원, 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 2억1천만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 1억6천만원, 그 밖의 지역 : 1억5천만원 이하이다.
반면 최우선변제권의 적용대상이 되는 환산보증금은 서울특별시 : 4천500만원, 수도권중 과밀억제권역(서울특별시를 제외한다) : 3천900만원, 광역시(군지역과 인천광역시지역을 제외한다) : 3천만원, 그 밖의 지역 : 2천500만원 이하이다.
물론 위의 최우선변제권의 적용대상이 된다고 하더라도 상가건물 가액의 3분의 1의 범위내에서만 받을 수 있고, 금액 또한 환산보증금의 30%에 해당하는 부분만 우선변제 받을 수 있다.
즉, 서울지역은 1천350만원, 수도권중 과밀억제권역은 1천170만원, 군지역과 인천광역시 지역을 제외한 광역시는 900만원, 그 밖의 지역에서는 750만원에 해당하는 금액만 최우선적으로 변제받을 수 있을 뿐이다.
위 사안의 인천지역의 경우를 보면 환산보증금, 즉 3천만원+(50만원X100)=8천만원이므로 상임법의 적용대상이 된다. 하지만 인천지역 최우선 변제권의 적용 환산보증금이 3천900만원 이하여야 하는데 8천만원이므로 적용이 되지않아 한푼도 받지 못하는 결과가 된다. 만약 환산보증금이 3900만원 이하라면 1170만원을 최우선 변제받을 수 있다.
상가정보 제공업체 상가114(www.sangga114.co.kr)의 권혁춘 팀장은 "보증금과 관련된 분쟁이 발생하면 임차인의 소중한 재산을 모두 잃어버릴 수도 있는 만큼 임대차 계약시 등기부등본을 확인하여 선순위 권리자가 존재하는지 존재한다면 분쟁 발생시 과연 나의 보증금은 안전하게 돌려받을수 있을지를 면밀히 판단하여야 하며, 특히 경험이 없는 초보 창업자들은 주의를 기울여야 한다."고 당부했다.
웹사이트: http://www.sangga114.co.kr
연락처
상가 114 유영상 소장 02-3413-4119 016-211-3990
