경매 부동산, 질 좋고 싼 물건만 관심 집중
[ 서울 아파트 및 연립다세대]
바닥 찍은 서울 경매시장, 재고 물량은 줄고 매수자는 늘고 매수가격은 상승
1. 경매진행건수 및 매각률(경매진행건수 대비 매각건수 비율. 구 낙찰률)
서울의 아파트와 다세대 경매진행건수는 총798건이며 그 중 260건이 매각되어 매각률은 32.6%를 기록했다. 서울을 비롯한 수도권의 아파트와 다세대의 매각률은 2008년 5월부터 8월까지 50%대를 유지하다가 9월에는 40%대, 10월에는 30%대, 11월과 12월에는 20%대로 떨어져 지속적인 하향곡선을 그려왔다. 그런데 올 1월에는 서울의 경우 매각률이 30%대로 돌아서 매각율 하락추세에 변화가 생기고 있다. 매각률이 하락세를 보인다는 것은 유찰이 늘어남을 의미한다. 따라서 경매물건의 재고가 늘어나게 되는데, 올 1월에 보여준 매각률 상승은 그동안 유찰을 거듭하면서 쌓여가던 재고물량의 감소를 보여주는 것이어서 주목된다.
2. 매각가율(감정가 대비 매각가 비율. 구 낙찰가율)
(1) 아파트
강남권(강남 서초 송파) 69.2%, 강동권(강동 광진 동대문 성동 중랑)은 72.3%, 강북권(강북 노원 도봉 성북 은평)은 76.6%, 강서권(강서 관악 구로 금천 동작 양천 영등포)은 72.1%, 도심권(마포 서대문 용산 종로 중구)은 67.0%를 기록하고 있다. 서울 전체는 71.6%의 매각가율을 보이고 있다.
(2) 다세대
강남권(강남 서초 송파) 76.0%, 강동권(강동 광진 동대문 성동 중랑)은 69.5%, 강북권(강북 노원 도봉 성북 은평)은 75.3%, 강서권(강서 관악 구로 금천 동작 양천 영등포)은 79.6%, 도심권(마포 서대문 용산 종로 중구)은 77.6%를 기록하고 있다. 서울 전체는 74.8%의 매각가율을 보이고 있다.
(3) 분석
서울 전체 아파트의 매각가율은 70.8%로 2개월 전과 3개월 전의 73.5%, 77.9%에는 미치지 못하나 1개월 전의 69.4% 보다는 상승하였다. 서울 전체 다세대의 경우도 2개월과 3개월 전의 91.2%, 92.8%보다는 하락하였으나 1개월 전의 72.5% 보다는 상승하였다. 이러한 상승의 앞으로 지속될 지는 두고 보아야 하겠지만 매각율의 상승과 입찰경쟁률의 상승이 뒷받침되고 있어 최소한 낙찰가율 하락추세에 제동이 걸리고 있는 것만은 분명해 보인다.
3. 경쟁률(평균응찰자 수)
(1) 아파트
강남권의 평균응찰자 수는 9.2명, 강동권은 8.2명, , 강북권은 9.5명, 강서권은 9.7명, 도심권은 7.1명을 기록하고 있다. 서울 전체의 평균응찰자수는 9.1명이다.
(2) 다세대
강남권 4.3명, 강동권은 13.6명, 강북권은 3.5, 강서권은 4.3, 도심권은 4.9명을 기록하고 있다. 서울 전체의 평균응찰자 수는 5.2명이다.
(3) 분석
서울 전체 아파트의 평균응찰자 수는 9.1명으로 1개월 전 5.1명보다 늘었으며 2개월과 3개월전의 3.7명보다는 현저히 높다. 작년 3월 이후 10개월만에 가장 높은 수치다. 서울 전체 다세대의 평균응찰자 수는 5.2명으로 1개월 전2.7명 2개월 전 4.0명, 3개월 전의 3.6명 보다 높다. 작년 12월을 끝으로 경매법정의 분위기가 반전되고 있음을 수치로 보여주고 있다. 다만 아파트의 응찰자 수가 급격히 증가하고 있는 것에 비해 다세대는 이에 미치지 못하고 있어 과거 강북을 중심으로 불기 시작했던 다세대 열기가 다시 회복되기는 어려울 것으로 전망된다.
4. 사례
이번 달 들어 서울의 아파트와 다세대 중 가장 높은 응찰자 수를 기록한 동대문구 답십리동 동아에코빌 아파트 102동 306호(전용면적 101.9㎡)의 경우 57명이 몰렸음에도 감정가 4억4,000만원인 이 아파트가 3억1,235만원에 매각되어 매각가율은 71%에 그쳤다. 시끌벅적한 경매법정의 분위기와는 달리 부동산시장이 조만간 회복될 것이라는 기대감은 그리 크지 않은 현실을 반영하고 있는 것으로 보인다.
[ 경기지역 아파트 및 연립다세대]
매각률과 경쟁률은 상승, 매각가율은 오히려 하락
1. 경매진행건수 및 매각률(낙찰률. 경매진행건수 대비 매각건수 비율)
경기지역의 아파트와 다세대 경매진행건수는 총1475건이며 그 중 413건이 매각되어 매각률은 28.1%이다. 서울을 비롯한 수도권의 아파트와 다세대의 매각률은 2008년 5월부터 8월까지 50%대를 유지하다가 9월에는 40%대, 10월에는 30%대로 떨어졌고 11월과 12월에는 28.0%, 26.3%로 떨어졌다. 과거에 비해 매각률이 올랐다고 할 수 있으나 서울지역의 32.6%에는 미치지 못하고 있다.
2. 매각가율(낙찰가율. 감정가 대비 매각가 비율)
아파트의 매각가율은 69.2%로 1개월 전 71.0%, 2개월 전 72.4%, 3개월 전 77%에 비해 지속적으로 하락하는 추세다. 다세대의 경우도 74.7%를 기록해 1개월 전 79.6%, 2개월 전 95.5%, 3개월전 85.4%에 비해 떨어졌다. 서울의 아파트 및 다세대 매각가율이 상승한 것과는 대조를 이룬다. 다만 경매에 나온 부동산이 적체되지 않고 팔려나가는 비율(매각률)이 전 달에 비해 늘었다는 점과 경쟁률역시 전 달에 비해 상승하였다는 점에 비추어 보면 낙찰가율의 하락에 브레이크가 걸리고 있는 것으로 보인다.
3. 경쟁률(평균응찰자수)
아파트의 경우 평균응찰자 수는 8.6명으로 최근 3개월간의 4.6명 내지 4.3명에 비해 급격히 상승하였다. 다세대는 4.3명으로 1개월 전 3.6명, 2개월과 3개월 전의 2.7명, 2.8명에 비해 늘었으나 아파트의 평균응찰자 수에는 미치지 못하고 있다.
4. 사례
이번 달 들어 경기지역 아파트와 다세대 중 가장 높은 응찰자 수를 기록한 부천시 원미구 중동 보람마을 아주 아파트 1107동 1302호(전용면적59.9㎡)의 경우 무려 101명이 몰렸음에도 감정가 2억6,000만원인 이 아파트가 2억315만원에 매각되어 매각가율은 78%에 그쳤다.
[ 인천지역 아파트 및 연립다세대]
매각률과 매각가율 및 경쟁률 3대 지표 모두 서울을 포함한 수도권 지역 중 최고
1. 경매진행건수 및 매각률(낙찰률. 경매진행건수 대비 매각건수 비율)
인천지역의 아파트와 다세대 경매진행건수는 총289건이며 그 중 150건이 매각되어 매각률은 53.1%이다. 서울의 이번 달 매각률 32.6%에 비하면 매우 높은 수치이다. 또한 지난 달 서울을 비롯한 수도권의 아파트와 다세대의 매각률이 26.3%에 그친 것과 비교해 보면 인천지역에 나온 경매물건의 소화율이 얼마나 높은지 알 수 있다.
2. 매각가율(낙찰가율. 감정가 대비 매각가 비율)
아파트의 매각가율은 81.5%로 2개월 전과 3개월 전의 86.2%, 92.0%에는 한참 못 미치나 1개월 전 80.6%에 비해서는 약간 상승하였다. 그러나 다세대는 하락을 거듭하고 있다. 이 번 달 다세대 매각가율은 85.1%로 1개월 전 86.3%보다도 하락하여 서울의 다세대가 지난달에 비해 상승한 것과 대비된다. 또한 2개월 전과 3개월 전의 109.4%, 117.6%에 비하면 크게 하락한 수치이다. 다만 감소폭이 현저히 줄어들고 있어 인천 다세대의 낙찰가율 하락추세는 오래가지 않을 것으로 예상된다.
3. 경쟁률(평균응찰자수)
아파트의 평균응찰자 수는 12.9명으로 1개월 전 5.2명, 2개월 전 8.2명, 3개월 전 5.3명보다 2배 이상 높았다. 뿐만 아니라 서울을 비롯한 수도권 지역의 아파트와 다세대를 통 털어 가장 높은 경쟁률을 보여 주었다. 다세대의 평균 응찰자 수도 최근 들어 가장 높다. 이번 달 다세대 평균응찰자는 7.2명으로 1개월 전 3.7명, 2개월 전 5.0명, 3개월 전 6.4명 보다 높아 지속적으로 떨어지던 경쟁률이 일시에 뒤집혔다. 또한 평균응찰자수 7.1명은 다세대만을 대상으로 보면 서울을 비롯한 수도권지역에서 가장 높은 수치이다.
4. 사례
이번 달 들어 인천의 아파트와 다세대 중 가장 높은 경쟁률을 보인 연수구 동춘동 무지개마을 6동 203호 아파트(전용면적 85㎡)의 경우 98명이 몰렸음에도 감정가 2억8,000만원인 이 아파트가 2억2,110만원에 매각되어 매각가율은 79%에 그쳤다.
[ 신도시 아파트 및 연립다세대] *신도시 : 분당 산본 일산 중동 평촌
서울을 비롯한 수도권 아파트 중 낙찰가율 꼴찌
신도시 아파트 가격 상승 기대감이 미미함을 반영
1. 경매진행건수 및 매각률(낙찰률. 경매진행건수 대비 매각건수 비율)
신도시의 이번 달 아파트 경매진행건수는 306건이며 그 중 91건이 매각되어 매각률은 29.7%이다. 서울 아파트 매각률 32.4%, 인천 아파트 매각율 50%에 비하면 낮은 수치다. 신도시 지역에서 경매에 나온 아파트가 서울이나 인천에 비해 덜 소화되고 있는 것이다. 그만큼 유찰횟수가 많다는 의미이기도 하다. 다세대의 경매진행건수는 42건이며 그 중 14건이 매각되어 매각률은 33.3를 기록했다.
2. 매각가율(낙찰가율. 감정가 대비 매각가 비율)
아파트의 매각가율은 66.8%로 1개월 전 67.6%, 2개월 전 70.5%, 3개월 전 75.6%에 비해 지속적으로 하락하는 추세다. 그러나 감소폭은 계속 줄어들고 있다. 신도시 아파트 낙찰가율 66.8%는 서울과 경기 및 인천 아파트 낙찰가율 70.8%, 68.2%, 81.7%와 비교해 볼 때 꼴찌에 해당한다. 70.1%를 기록한 다세대 매각가율 역시 서울을 비롯한 수도권지역의 다세대 중 꼴찌에 해당한다.
3. 경쟁률(평균응찰자수)
아파트의 이번 달 평균응찰자 수는 11명으로 1개월 전 5.6명, 2개월 전 5.4명, 3개월 전 5.1명 보다 급격히 높아졌다. 또한 서울을 비롯한 수도권 아파트 중 인천의 12.6명에 이어 2위의 경쟁률을 보여주었다. 그러나 낙찰가율은 최하위를 기록해 유찰횟수가 많은 물건에만 관심이 집중되고 있는 경매시장의 현실을 잘 보여주고 있는 것으로 보인다. 다세대의 평균응찰자 수는 5.5명으로 상승추세에 있으나 아파트에 미치지는 못하고 있다.
4. 사례
분당 수내동에 있는 푸른마을 쌍용 아파트 504동 402호(전용면적 101.8㎡)의 경우 68명의 응찰자가 몰렸음에도 감정가 7억5,000만원인 이 아파트가 5억1,550만원에 매각되어 매각가율은 69%에 그쳤다.
지지옥션 개요
경매 투자 정보 선두 기업 지지옥션은 1983년 국내 최초로 법원부동산 경매정보 일간지를 창간, 현재 최다 독자 및 인터넷 유료 고객을 보유하고 있습니다.전국 법원에서 진행되는 모든 경매 물건을 취재, 현장 정보를 첨가하여 정확하고 심도 있는 정보를 쉽게 이용할 수 있도록 하고 있으며, 통계분석 자료는 관공서, 금융기관, 학계에 법원 경매 표준 자료로 이용되고 있습니다. 현재는 경매예정물건, 컨설팅, 경락잔금대출, 공동투자, 경매방송, 공매대행 서비스 등을 통하여 경매 One-Stop 서비스를 제공하고 있습니다.
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지지옥션 강은 팀장, 장근석 송춘근 매니저 (02-711-9114)
