호가 급등 후 강보합 지속, 외곽 전세 막판 상승세
재건축시장은 개발이익환수제 적용 여부에 대한 개정안 시행령 번복과 압구정, 서초 재건축 등의 고층 기대감 등 기존에 이미 알려진 호재의 변화 여부에 따라, 또는 틈새 수혜를 기대하는 지역, 단지들의 가격 변동이 이어졌다. 하지만 마찬가지로 이미 호가가 크게 올라 실거래는 어려운 상황이고 강보합세를 유지하고 있다.
지난 주에는 송파, 강동구를 중심으로 서울 재건축이 주간 1.31% 오르면서 강세를 보였고 수도권도 광명, 성남, 고양, 의정부, 인천 등 주요 지역 재건축이 오르면서 0.45% 상승했다. 전국적으로도 재건축이 주간 평균 1.09% 올랐다.
지난 주 서울, 수도권 전체 아파트 매매시장은 서울이 주간 0.32% 변동률을 보였고 신도시가 0.33%, 수도권은 0.19% 변동률을 기록하며 신도시만 전주대비 상승폭이 소폭 둔화됐고 나머지는 전주보다 상승폭이 커졌다. 서울에선 강남권이 일제히 오름세와 강보합세를 유지하며 약진했고 수도권에서도 주요 재건축과 개발예정지역 중심으로 상승세를 보였다. 전국 평균도 0.24%를 기록했다.
전세는 서울 0.04%, 신도시 0.2%, 수도권 0.21%로 서울지역은 수요는 아직 있지만 주요 지역에서 매물도 거의 없고 수요도 줄고 있다. 신도시와 수도권은 상대적으로 저렴한 전세시장을 중심으로 아직 거래가 비교적 이어지고 있다. 전국 전세는 지난 주 평균 0.11% 올랐다.
- 서울,수도권 매매시장 재건축 다시 오름세, 그러나 거래없이 강보합 양상
서울 매매는 송파(0.94%), 강동(0.9%), 강남(0.5%), 용산(0.37%), 서초(0.25%), 종로(0.21%) 등의 순으로 주간 변동률이 컸다. 잠실과 신천, 둔촌지구 등 강남권 재건축이 다시 소폭 올랐고 주택거래신고지역으로 지정된 서초구도 소폭 오름세를 이어갔다.
하지만 전체적으로 개별 단지, 평형별 주간 상승폭은 3월말로 접어들면서 점차 둔화되고 있는 것으로 나타났다. 지난 주 상승률이 큰 개별 단지로는 종로 명륜동 아남 소형, 은평 불광동 중형, 성수동 중소형 등 비교적 비강남권 지역 단지들이 상위에 랭크됐으며 주간 상승폭이 최고 7%대로 전주에 비해 점차 상승폭이 둔화되고 있다.
또한 상승세를 보인 개별 단지에는 새아파트가 거의 없고 1-2월 상승세를 타지 못한 노후단지들이 3월말-4월초까지 추격 상승세를 보이는 양상인 것으로 분석된다.
그 외에는 양천, 은평, 광진, 관악, 마포 등 주요 지역이 강보합세를 보였고 동대문(-0.02%), 중랑(-0.03%), 서대문(-0.04%) 등 강북지역 일부 구가 소폭 하락했다.
재건축의 경우에는 강남구가 압구정동 등 중층 단지를 중심으로 기대감이 지속되며 주간 1.0% 올랐고 주공고층을 비롯 둔촌,고덕지구가 다시 회복세를 보인 강동구가 2.15% 상승률을 보였다. 송파구는 지난 주 2.22%나 올랐는데 잠실주공, 가락시영을 비롯해 신천 장미 등 중층이 상승했다. 잠실지구에서는 분양을 앞둔 1,2단지 외에도 상업지구 변경 기대감이 지속되고 있는 5단지 상승세가 이어졌는데 이 지역의 상승세가 강동구 까지도 영향을 주고 있는 실정이다. 주요 단지가 1,000만원에서 많게는 주간 5,000만원까지 오름세를 보였다.
강남권 재건축 매매값이 다시 오름세를 보이면서 서울 재건축 전체가 1.31% 올랐다. 서울 일반아파트는 지난 주 0.12%로 재건축 상승세가 서울 변동률을 주도했다. 하지만 실거래가 많지 않아 강보합세가 이어질 전망이다.
신도시는 분당이 주간 0.56% 변동률로 전주(0.71%) 보다는 다소 둔화됐지만 상승세를 이어갔다. 30평형대를 비롯 중대형이 오름세를 이어갔는데, 수내동 양지청구 50평형이 8,500만원 올라 8억3,000만원에 시세가 형성됐고 파크타운삼익은 50평형이 7억5,000만원으로 5,000만원 올랐다. 이매동 동부는 46평형이 4,000만원 상승해 시세는 6억2,000만원선이다. 전반적으로 강보합세 및 오름세가 이어지고 있지만 주로 수내동과 이매동 일대 중대형 상승폭이 컸다.
그 외에는 평촌(0.12%), 일산(0.07%), 산본(0.06%), 중동(0.04%) 등의 순으로 한 주간 매매값이 소폭 오르거나 보합세를 유지했다. 평촌은 꿈마을 중형대가 500-1,000만원 가량 올랐고 일산은 호수마을 주변 30-40평형대가 500-1,000만원 안팎으로 소폭 올랐다.
수도권 역시 주요 개발 수혜지역과 재건축 단지를 중심으로 몇몇 지역이 오름세를 보였다. 용인(0.82%), 과천(0.55%), 광명(0.43%), 파주(0.37%), 성남(0.29%), 화성(0.23%), 양주(0.2%) 등이 수도권 주간평균보다 상승폭이 다소 컸다.
용인은 지난 주 구성읍 마북현대홈타운 69평형이 4,000만원, 신봉동 LG자이2차 45평형대가 4,500만원, 기흥읍 계룡리슈빌 29평형이 2,000만원 오르는 등 20평형대부터 대형까지 주요 새아파트 중심으로 일제히 오름세가 지속됐다. 과천에선 주공3,11단지 등 재건축 확정단지들은 일부 조합원간 불화로 잠시 주춤한 반면 나머지 주공단지들이 소폭씩 회복세를 보였다. 1,4,7단지 소형이 오름세를 보였다. 광명은 철산주공3단지 재건축을 비롯해 기타 하안동 주공단지들이 500만원 안팎의 오름세를 보였고 LG공장 등의 수혜로 최근 미분양이 빠르게 소진되는 등 이사철 수요가 늘어난 파주지역도 금촌, 문산 지역을 중심으로 20-40평형대가 소폭 올랐다.
한편 수도권 재건축도 광명 재건축아파트값이 주간 1.87% 오르는 등 고양(0.84%), 성남(0.7%), 의정부(0.66%), 수원(0.34%) 등 주요 지역 재건축이 지난 주 오름세를 보였고 인천도 재건축이 주간 0.85% 상승했다.
수도권에서 지난 주 가격이 하락한 지역은 남양주(-0.01%), 평택(-0.01%), 오산(-0.05%), 하남(-0.06%), 군포(-0.1%) 등이다.
- 서울 전세수요 감소 양상, 비강남권 상대적 저평가 단지 전셋값 상승
- 수도권 매물 여유로 약세였던 대형 지구 등 새아파트 회복세 지속
서울에서 주간 전세값이 오른 주요 구로는 용산(0.81%), 금천(0.3%), 구로(0.24%), 동작(0.19%), 도봉(0.13%), 마포(0.1%) 등이다. 매매값이 오른 구들과는 좀 양분된 모습이다. 대부분 매매값은 별 변동이 없는 비강남권 및 외곽지역으로, 전세는 이처럼 상대적으로 물량 여유와 저렴한 가격대를 내세운 지역들이 간간히 거래를 이어가면서 가격이 소폭 올랐다. 또한 매매와 달리 상대적으로 저평가된 비강남권 신규단지 중대형이 오름세를 주도했다.
지난 주 상승폭이 컸던 용산에서는 이촌코오롱, LG한강자이, 한가람건영 등 이촌동 주요 새아파트 대형 전셋값이 1,000만원에서 많게는 5,000만원까지 상승했고 그 외 개별 상승폭이 큰 아파트로는 강서구 방화동 동성 32평형이 1,500만원, 은평구 불광동 남해 32평형이 1,500만원, 서초구 방배동 구삼호3차 53평형이 2,500만원 오르는 등 주간 10% 이상 올랐다.
그 외 서대문(-0.14%), 강동(-0.12%), 성북(-0.1%), 중랑(-0.07%), 동대문(-0.07%), 강남(-0.04%), 양천(-0.02%), 송파(-0.02%), 강서(-0.01%) 등 11개 구가 지난 주 소폭이지만 하락세를 보였다.
신도시에서는 산본과 분당이 소폭 올랐다. 지난 주 산본은 0.42%, 분당은 0.27% 상승률을 보였다. 그 외 일산(0.1%), 중동(0.1%), 평촌(0.08%) 등은 보합수준을 유지했다.
부천 상동 한아름동아 32평형이 1,000만원, 산본 광정동 주몽마을대림 34평형이 1,500만원, 일산 주엽동 문촌마을 부영 21평형이 500만원, 분당 정자동 상록마을 우성 20-30평형이 1,000-1,250만원 가량 오르는 등 주로 30평형대 이하 중소형이 오름세를 보였고 분당 등 일부에서는 중대형도 올랐다.
수도권은 파주(0.93%), 용인(0.89%), 화성(0.61%), 하남(0.42%), 안산(0.33%), 시흥(0.32%), 의왕(0.24%), 안양(0.21%), 구리(0.2%) 등 주요 지역 전셋값이 지난 주에도 오름세를 이어갔다. 그 외 과천, 평택, 김포를 비롯 다른 지역들도 대부분 소폭 오르거나 강보합세를 보였다. 하락한 지역은 남양주(-0.06%) 뿐이었으나, 하락한 단지나 가격폭은 미미했다.
지난 주 전셋값이 오른 개별 단지로는 용인 상현동 금호베스트빌3차 35평형이 1,000만원, 수원 권선동 한양 17평형이 500만원, 의왕시 오전동 매화미라보 32평형이 1,000만원, 파주 금촌동 주공 25평형이 500만원 오르는 등 파주 금촌, 용인, 화성 태안 등 입주물량이 많아 약세가 이어졌던 주요 대형 전세시장 중소형이 일제히 회복세가 이어졌다.
재건축 개발이익환수제 적용 여부 논란이 개정안 번복 등으로 지속되고 있고 서초구가 주택거래신고지역으로 지정되는 등 달라지는 정책과 제도들로 지역별, 상품별로 수혜 여부에 따라 가격과 수요 이동이 계속되고 있다. 연초 급매물을 중심으로 활발하게 이뤄지던 거래가 가파른 매매가 상승으로 이어지면서 불안심리를 보이는 수요자의 문의가 계속 이어지고 있지만 호가급등으로 매수자들이 추격구매를 자제하며 일단 시장을 관망하는 자세를 보이고 있다. 이사철이 끝나고 시장이 소강상태에 접어들면 급격히 가격이 조정될 수도 있기 때문에 투자시 신중한 자세가 요구된다.
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